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在8.7答谢会上的演讲辞

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月18日 10:23   来源: 金融界网站   网友评论(人参与

  女士们、先生们,下午好!

  朗诗收购HK106已于7月31日顺利完成,今天,我们为朗诗登陆香港市场举行答谢会。在此,我谨代表朗诗向关心支持我们的朋友们表示衷心的感谢!

  下面,请允许我借此机会向各位简要介绍朗诗。

  朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。

  从产品技术方面来讲,朗诗的产品都是绿色环保的科技住宅。

  有一句源自香港流传甚广的名言:“房地产第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。确实地段包含了很多信息,非常重要。但是,同一地段内的房屋为什么差别很大呢?为什么好地段会有烂房子、差地段会有好房子呢?这说明房屋产品也非常重要!

  房地产,地段代表“地”,产品代表“房”,两者必须相辅相成。朗诗非常重视地段价值的研究,重视小区规划、配套、建筑立面风格、户型的研究,但是,在此基础上,朗诗进一步关注居住者的环保、健康、舒适指标这些对人非常重要的问题,以及节能、低碳指标这些对社会非常重要的问题。后面这些产品技术是朗诗与常规地产商的区别和不同之处。

  这是一张随手拍的香港楼宇照片,建筑上密密麻麻的空调外机,香港的气候常年高温高湿,这个建筑上并无遮阳隔热的有效措施,而且,香港地区普遍空调温度打得很低,有时穿西装都感觉冷。据我在中国绿建委的一位同事、香港中文大学刘少瑜教授的研究,香港地区社会总能耗的58%来自于建筑的建造和运行。这在国际上也是一个很高的数值,值得香港社会反思。

  在这个夏天,上海、杭州、长沙、南京等许多城市持续高温,半个中国纷纷进入“烧烤模式”。我们无法区分,这里面有多少是“天灾”,多少是“人祸”?但是,人类对自然资源不加节制的使用确定的是其主要原因。

  朗诗的很多业主,在这样的季节会过得比较惬意,朗诗有一款成熟的产品,它能实现恒温恒湿恒氧,即保证室内温度处于20-26℃之间,相对湿度在30-70%之间,每两个小时将室内空气完全置换一遍。

  在实现这些舒适健康的指标时,其能源消耗还显著低于常规建筑系统。

  这种产品能适用于不同的气候条件:在香港、广东等南方地区,它的任务是遮阳、隔热、除湿;在北方地区,它的任务是防寒、保温、加湿;在长江流域这样的气候过渡地带,冬冷夏热,南北两边的工作都需要去做。

  过去朗诗只建造这一款产品,它主要针对各地市场上的高端改善型客户,凭借着高舒适度和环保健康的差异性,这种“三恒”产品为朗诗赢得了市场口碑和效益。这是朗诗的第一条成熟产品线。

  由于朗诗自身规模扩大以及宏观调控带来的市场变化,朗诗于2010年针对首次置业的中高端客户,研发推出一款绿色住宅产品,在成本控制的情况下,采用因地制宜、简单实用的绿色环保技术,为首次置业的年轻人量身定制了青春版“未来系”绿色住宅。比如在通风设计上,我们充分研究了两种使用情况:一种情况是在室外环境具备条件的时候,采取自然通风,为此,我们通过软件对室外风环境进行了模拟,并对小区规划、建筑平面以及开窗位置、尺寸、方向等进行调整,让住宅内有更好的自然通风效果;第二种情况,在室内使用空调、采暖或者室外空气质量不好时,则关闭门窗,开启负压新风系统,室外的新鲜空气经过初步过滤后,源源不断地达到使用区域,在节能的同时,保证室内空气的清新。这一简单实用技术的使用,可以很好的改善房屋的通风条件,提升室内空气质量。

  这款产品自去年推向市场以来,分别在上海、苏州、南京、杭州等地获得市场热捧,销售异常火爆。朗诗将会逐步加大青春版绿色住宅产品的投放力度。这是朗诗的又一条成熟产品线。

  朗诗正在推向市场一款全新的产品,它继续保持建筑的高节能率,但将原来以栋为单位辐射/新风技术系统,改进为一个小型的户式化系统,能够分户开关、实时调节,有效支持用户的行为节能。同时,这一产品将按照朗诗制定的环保标准,在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制,对室内的PM2.5颗粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制,并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下,这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标,具有很高的客户价值,并可广泛应用于住宅和公共建筑上,这将成为朗诗未来的主打产品。

  朗诗还在利用自身的专业技术能力,为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品,其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。

  这是朗诗集团位于浙江长兴太湖之滨的产品研发基地,一些新产品新技术的研发正是在这里进行。

  朗诗地产的使命是“为人造房”,这里的人字是甲骨文里很具象的“人”。

  朗诗一直坚持客户导向,深入研究细分客户的需求,从地段属性、社区规划配套,一直到室内空间和各种技术性能指标,我们都努力地为客户建造他们需要的好房子。朗诗的产品差异化将会不断取得新的进步。

  从经营模式方面来讲,朗诗形成了一套别具一格的经营策略:低财务风险、快资产周转、高权益乘数。

  低财务风险主要因以下因素:①朗诗将利润率设定为行业均值,强调销售速率和现金回款;②差异化产品是朗诗竞争利器,在市场好时售价比竞争者高,在市场不好时,不会压货;③朗诗在运营上历来重视现金流管理, 并制订了按资产比例设定账面现金余额的预警机制,分为黄色预警、橙色预警和红色预警,一旦触发警报,将按紧急预案应对处置。此预警机制自07年设立以来尚未被触发过;④朗诗从来不投资金量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目,项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”,都是小、快、灵项目,每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅,不易产生现金流不可控的状况。

  快资产周转主要因为下列因素:①朗诗一般选择三年左右开发完成的项目进行土地投资,不会把大量现金沉淀在土地里,同样的投资额度下,项目数量会多一些。这种投资策略对现金流比较友好,但较难获得土地升值的“红利”,有利有弊,朗诗是依据自身禀赋条件作出了这一理性选择。②朗诗实行快速开发策略,从拿地到开盘销售的时间,对技术复杂程度高的“三恒”项目而言,一般是8-12个月,对技术不太复杂的“未来系”等其他项目而言,一般是6-9个月时间。③现金流快速回正溢出。项目的四证齐全后一般会获得银行开发贷款,销售许可证获得后,会迅速开盘销售,由于产品差异化和定价适中,销售速度比较快,项目的现金流很快会回正溢出。每个项目的现金流快速回正,因而朗诗整体的现金流状况很好。

  高权益乘数是因为下列因素:①朗诗能够获得银行和金融机构的支持,由开发贷、委贷、信托基金等组成的有息负债水平一般控制在35%以下。②由于项目运营顺畅,公司品牌信用良好,一般会形成一定的经营性杠杆,这是无息负债。③朗诗高杠杆的最主要原因是,朗诗连续六年每年都保有大量的房屋预售款,其比例显著高于上市公司。这是不需要还本付息的负债,是非常好的资产。

  朗诗在经营策略上的选择是:在利润率上取行业均值,周转速度上保持行业领先,权益乘数上高于行业水平,同时做到财务上安全稳健。因而,这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企水平。

  朗诗的发展还得益于扎实的土地投资,我们奉行稳健的投资风格,坚持价值投资、理性投资。市场高点时,收缩战线,控制投资规模和数量,避免过热时集中拿地;而在市场低点时,加强研究,科学决策,进行反周期操作,尽可能的在低点多拿地。朗诗的土地成本一直保持在一个相当合理的水平。

  这是朗诗专司土地投资的“海狼队”,他们在各地寻找土地投资的机会;这是朗诗的土地投资决策会议,我本人只拥有项目的否决权,但没有决定权。我们以组织的体系性来降低市场风险。

  基于自身的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势,朗诗将继续巩固并完善全国化战略布局:立足现有已进入区域,以长江流域为轴线,向南北两侧展开,加大布局的战略纵深,提升经营的稳定性。

  坦率地讲,我们认为中国经济以及房地产业今后的增长将会逐步放慢下来,市场行情会更加起伏波动。未来在产品和经营上有特长的公司才有机会留下来。我们相信:朗诗将会是其中之一。

  我们观察优秀房企的成长轨迹,一般都要经历摸索积累、跨区域组织管控、产品标准化复制、建立融资平台等阶段,朗诗同样如此,今年朗诗集团销售将会超过百亿,朗诗已进入新的发展时期。

  从企业文化方面来讲,朗诗是一家真正拥有价值观导向的正派公司。

  朗诗成立近十二年,除了市场机会外,真正支撑这个企业发展的,不是资本、土地和技术,是企业文化让朗诗从一无所有走到了今天。

  P48:还在企业筹建时期,朗诗的创业团队就约定了三条行为准则:我们一定忠诚于公司,绝不干吃里扒外的事情;我们一定精诚团结,绝不搞无原则的人事纷争;我们一定保持学习的态度,只有善于学习的团队才会具有更强的竞争力。忠诚、团结、学习的团队是朗诗成长的关键因素。

  人本、阳光、绿色,是朗诗的核心价值观。人本是朗诗的价值原点,以人为本位,以人的尺度丈量万物,人是我们一切行为的出发点和回归点;

  阳光是朗诗的态度,无论对内对外,我们都坚持阳光法则:朗诗有四条铁律不可逾越:不行贿,不偷税,不做假账,不欺骗客户。在艰难的创业历程中,在严峻的营商环境下,朗诗始终坚守着心底的光芒,不曾让她熄灭过。

  绿色是朗诗的符号和元素,是我们的底色。我们崇尚人与自然的和谐、可持续。我们不仅希望自己的产品是绿色的,我们也希望自己的公司是绿色的,是可持续发展的。也许在现实世界中,我们看上去有点傻,但是,我们并不打算做出改变。

  最后,我简要介绍一下上市公司下一步的发展思路:

  第一,即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司,将是朗诗绿色住宅发展业务的唯一上市平台;第二,朗诗集团将在资金、人才、技术上全力支持上市公司投资发展新项目,并在符合监管法规的前提下,择机注入部分优质资产,壮大上市公司;第三,预期上市公司成长壮大将很快速,当上市公司具备较强实力,具备良好的市场形象后,我们将择机恢复上市公司的融资功能;第四,朗诗绿色地产有限公司将秉持集团产品差异化、资产高周转的一贯策略,通过长期的努力,我们希望能够成为一家具有鲜明绿色特质、发展强劲、业绩优良的房地产公众公司。

  谢谢各位的聆听!

(责任编辑:周壮)

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