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孔健岷:合景泰富的短期目标是放量

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月23日 07:26   来源: 第一财经日报   网友评论(人参与

  第一财经日报:对投资者而言,接下来合景泰富值得关注的亮点在哪里?

  孔健岷:我们之前两年特意放慢增长速度,是缘于企业在进行标准化建设,构造自己的标准化中心,并且打造了不同产品类型的模板,有写字楼、高端住宅、普通洋房、别墅以及商场。我要我的团队不断去试验不同类型的产品,从而形成标准(除了高端物业)。

  为什么要花两年时间去做标准化建设呢?因为企业规模做大后如果没有标准,成本就很难控制。例如一些同行表面上看量是冲得很快,营业额和利润都在增长,但毛利却下滑很快。为了避免冲量而导致管理和财务控制方面的问题,我必须先把标准做扎实。

  目前,标准化的构建已经完成,企业就开始寻求量的增长。未来两年,公司的销售业绩肯定会跑得很快,今年就能看到效果。

  另外就是配合量的增长,土地购买会增加。下半年还会比较进取,并且主要集中在上海、北京、杭州、广州这些周转比较快的城市,当然参考人口结构、消费水平以及土地价格,部分二线城市如南宁等都是我们选择的目标。

  日报:过去合景泰富在市场上的形象都是高端物业和写字楼开发商,为什么在进行标准化构建时,增加了普通住宅、工业园、酒店、商场这些产品类型?

  孔健岷:不是说我们合景不想做高端物业,其实我们到现在一直在做,而且整个团队的状况是做豪宅更兴奋,我们也有部分类似于广州天銮的产品。另外最近我们在上海、北京谈的项目也有部分是豪宅项目。其实,我们一直都希望豪宅占我们的主力,因为这是我们的强项,而且利润率较高,客户群也更容易打交道。

  比如说当年的广州誉峰,当时中海在隔壁,卖1.1万~1.2万元/平方米,我们却开出2万元/平方米的报价,外界觉得很好笑,认为不可能,但事实是我们做到了。原因其实很简单,就是因为我们的团队在打造产品之前,还对客户群有充分而且前瞻性的了解和认识。

  现在为什么要进行产品多元化呢?因为如果是我全部集中在高端物业,那企业的风险太高,高端物业受国家政策影响大,而且土地也是稀缺资源,你购买的土地中不是每一幅都适合做高端物业的。

  我希望大概三七比例,高端物业30%,其他70%。这样做对整个公司良性运营而言是有益的,单纯的高端物业在遇到国家宏观调控时,销售突然间会跌得很厉害,这时就需要刚需产品做一个扶持和补充,以确保量的平稳增长。

  日报:如你所说,随着公司增长加速以及一个快速放量的过程,企业的规模将有所扩大。在目前中国的房地产市场环境下,你认为三五年内合适的规模和状态是怎样的?

  孔健岷:实际上,做企业的人,都希望做大,无论年轻还是年长的。就我的团队而言,首先目标就是在三年内做到年销售额上250亿~300亿元。

  至于未来,我想说的是我们还很年轻,管理层平均年龄40岁左右。可以说这是最好的时光,我们未来肯定会不断做好,不断去做量,给股东一个持续的回报。

  当然,不是说我们只顾着去冲量了,更重要的是,我们对产品有很严格的标准以及很强的创新能力,我希望做到该放量的时候就放量,该保守的时候就保守。

  日报:“该放量时放量,该保守时保守。”这是一个很理想的状态,你如何确保能够拿捏好这个尺度?

  孔健岷:这里涉及到内部的风险管控问题,而我在这方面是非常重视和严格的。总体来说,做产品可以很疯狂,例如在广州做的W酒店,以及未来在北京做的一个很炫的购物商场,可以有很多尝试、创新和突破。但是,在内部的成本和资金运营方面,则会非常严苛。

  我们不希望公司在成本、资金运营上出风险,这是我们对合景泰富所有股东要确保的事,这一点上,我们必须要相对稳健。为什么过去两年相对保守一点、稳健一点,就是希望把基础性的工作做好。打个比方,我如果要跑1000米的话,前200米我会跑慢一点,后面500米我要跑快一点。我不给财务和成本控制有一点点犯错的机会,这是制衡和调节企业发展速度的一个标尺。

  日报:目前中国房地产市场处于一个比较特殊的阶段,有人看多,有人看空,政策的走向也未明确。为何会选择在这个时机放量?你对市场前景如何判断?

  孔健岷:对于市场的前景我个人是乐观的。虽然政策方面出台新的措施,例如税收扩大以及物业税等都将是必然的措施,但就长远来看,中国城市化进程以及人口增长等,仍然会给这个市场带来许多机会。

  例如北京,前几年出台了个五年纳税记录才可以购房的政策,如今这个时间节点快要到来,上海也有类似的政策,这些政策卡住了相当一批购买力。据我估算,明年底会有一批释放出来,后面也有一批,这些购买力一经放出是了不得的。

  另外,我们购买项目倾向于一线城市和小部分二线城市,这些区域的发展潜力和经济活力都是相当不错的,因此我们土地储备的含金量很高,升值空间也比较大。事实上,今年上半年就已经能够看到,部分二、三线城市经受的考验越来越大,一些规模很大的企业已经回流到一线城市。然而一线城市的土地很稀缺,不像二三线一样一拿就可以拿300亩,完全不是这个概念。

  从战略这个角度,我们的布局基本集中在一线及优质的二线城市比如苏州、成都、天津。那整体上来说,我的土地储备大概是1000万平方米,基本上都是一线,其中又以市区居多,而这些都是我敢说放量的底气和资本。

【作者: 张歆晨】 (责任编辑:郭艳艳)

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