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SOHO中国欲整售上海三项目 转型或遇阻

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月14日 01:16   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  继去年宣告转向大规模自持商业地产一年多后,SOHO中国(00410.HK)突然曝出要整售上海三个商业项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年买入。

  SOHO中国为何大规模抛售上海商业地产?SOHO中国董事长潘石屹公开回应称,SOHO中国在上海投资近500亿元,占总量的75%。公司同时看好北京、上海未来的市场,目前,正在优化投资结构,增大在北京的投资,达到两地平衡。据统计,SOHO中国目前在上海项目多达11个,投资额287亿元人民币

  知情人士称,静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右,虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。咨询过的买家认为,上述三个项目都还在进行地下施工,价格贵了。

  克而瑞研究总监薛建雄认为,出售这几个项目的主要原因在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“以现在的成本,到时候租金减去大楼维护和管理费用后,回报率不到5%”。他认为,SOHO中国一年前宣布转型持有商业,而现在又开始整售三个项目,业内自然联想为不堪资金压力的结果。

  按照报价,以总建筑面积匡算,这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。据测算,三个项目的买入成本约56亿元,以增值30%保守估算,SOHO中国可套现超过70亿元。上述知情人士透露,SOHO中国是希望在成本上加一点溢价,海伦广场和虹口SOHO计划的交易方式是,境内或境外100%股权转让,而静安广场则需要双方协商。

  上述三个项目虽然都在上海市中心,但曹家渡及四川北路板块与南京西路以及淮海路的租金相差甚远。

  莱坊国际上海研究咨询部董事杨悦晨分析,四川北路写字楼目前实际成交租金5元/平方米/天左右;曹家渡板块仅一个悦达889品质较好,写字楼租金在7元/平方米/天左右,而该板块很多品质不高的写字楼租金都低于5元/平方米/天。

  据SOHO中国今年9月发布的中期业绩报告显示,SOHO中国此番抛售的三个项目,目前均未建成。其中,静安广场总建筑面积约7.6万平方米,办公部分约3.6万平方米,住宅部分约1.4万平方米,商业面积近3700平方米。虹口SOHO总建筑面积约9.55万平方米,可租面积约7万平方米。海伦广场总建筑面积16.9万平方米。

  一名知情人士透露,静安广场项目实际上还在静安地产集团手中。2011年4月,静安地产宣布以约16亿元的价格转让给SOHO中国,原本预计到明年3月才可完成这次转让,虽然它付了大部分钱,但还要再支付一笔资金才可正式拥有这个项目。

  SOHO中国曾在去年3月宣布转型,即2012年,销售物业占比约为25%,自持的投资物业占比约为75%。未来,将持续提高其在自持投资物业中所占的比重,2015年之后所有资产都将是自持投资物业。

  但SOHO中国目前的资金收入不抵开发成本。据其2013年中报,soho中国租金收益方面实现营业额25亿元,核心净利润(不含投资物业评估增值)5.37亿元,租金收益仅为8610万元,这意味着,开发收益仍然占据绝对主导地位。有证券分析师称,SOHO中国的商业模式在中国资本市场还要经受考验。

  上海本是SOHO中国颇为倚重的一个区域市场。自2010年开始,SOHO中国在上海大量收购项目。根据2013年中报,SOHO中国在上海的11个项目中,有9个项目处于在建或规划设计状态,仅世纪广场满租,而中山广场的可售面积则已售出72%。一位不愿透露姓名的业内人士称,要想同时撬动这么多项目,SOHO中国确实有些吃不消。

  从数据上看,SOHO中国眼下的资金状况依然稳健。截至6月末,SOHO中国拥有的现金约152亿元;净资产负债率为14.3%,远低于同业水平。

  一位商业地产公司投资部高管指出,当初SOHO是以散售为模型来测算地价的,现在转做持有运营,租金不够支持。而外滩地块的官司,复星首轮胜诉,二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”

  薛建雄认为,SOHO中国近几年在上海的投资大于北京,恰恰与商办市场行情背道而驰。据安信国际的报告,2012年一季度至今年第三季度,北京写字楼的租金增长了73%,上海仅增长了18%。

【作者: 苏锶】 (责任编辑:王立广)

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