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收缩上海重回北京 SOHO中国调整布局

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月22日 02:59   来源: 第一财经日报   网友评论(人参与

  出售位于上海的三个商业项目,让市场人士开始重新评估SOHO中国(00410.HK)的转型进程。

  三个项目分别是位于静安区曹家渡板块的静安广场,以及位于虹口区的SOHO海伦广场和虹口SOHO。

  在其个人微博上,SOHO中国董事长潘石屹将出售上海的三个项目解释为正常的商业决定。“我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大北京,达到两地平衡。”潘石屹称。

  但对SOHO中国此举,市场却见解不一。

  “项目出售可以令资产变现,有助于达到2014年的盈利预期,同时补充现金。”摩根士丹利在近日的一份研究报告指出,“不过,由于三个项目的拿地成本较高,也会让投资者对出售过程中存在的风险以及SOHO中国的转型产生疑虑”。

  昨天,在接受包括《第一财经日报》在内的媒体采访时,潘石屹对出售上海三个项目作出进一步解释:三个项目为2011年收购而来,当时SOHO中国仍执行散售策略,现在来看,三个项目的条件不能满足由售转租的策略。

  潘石屹还表示,北京、上海两地投资所占比例各半是公司的战略部署,过去五年上海投资总计近500亿,占到总量的75%,比重偏高,因此下一步会调整收购的重心到北京。

  转型效果尚待观察

  SOHO中国在去年宣布告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。

  SOHO中国方面当时乐观地预计,3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币,而销售收入将逐渐成为辅助收入。

  对于SOHO中国能否成功转型,投资界以及媒体均投入了极大的关注。

  位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是SOHO中国转型后第一个自持项目,因此被视为转型效果的“试金石”。

  该项目的出租率目前已达到100%,其中50%面积租给上海期货交易所,入驻的租户还包括光大期货、招商期货、银河期货等公司。

  不过,星展银行的一份报告显示,SOHO世纪广场实现满租很大程度上依赖于SOHO世纪广场上半年对项目租金进行的一次调整。

  星展银行的报告指出,SOHO世纪广场自去年入市至今年3月,出租率只有60%。其后SOHO中国通过下调项目租金,将租金水平由最初9元/平方米·天调整至7.5元/平方米·天的平均水平,出租率随即出现上升。

  “SOHO世纪广场下调租金,说明最初的租金定价偏高,现在的做法是让租金回归合理水平。”一位要求匿名的商业地产顾问此前对记者表示。

  SOHO世纪广场租金价格的调整,从某个侧面反映出此前SOHO中国对上海写字楼市场的预期或许过于乐观。

  不过,潘石屹昨天强调,对SOHO世纪广场的投资回报率感到满意。SOHO中国今年的中期业绩报告中称,SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。

  全年购地支出或少于预算

  如何平衡在北京、上海两地市场的投资,一直是SOHO中国管理层被问到最多的问题之一。

  过去五年时间,SOHO中国显然更倾向于上海市场,在上海投资总计近500亿,占到总量的75%。就在今年4月,SOHO中国还以总价31.9亿元竞得位于上海的第12个项目——虹桥古北5-2地块。

  不过业内普遍认为,未来几年,随着大量新增供应的入市,上海写字楼市场将面临日趋激烈的竞争。

  一方面上海写字楼市场短期内竞争加剧,另一方面,随着在7月与美国汉斯争夺静安区石门二路街道60号街坊地块的较量中败下阵来,以及与复星围绕外滩地王项目的纠纷迟迟无解,SOHO中国逐渐流露出将收购重心移至北京的趋势。

  9月底,SOHO中国宣布与北京国际信托有限公司一起以人民币19.22亿元投得北京丽泽金融商务区核心地块,在阔别多年后重返北京市场。

  北京甲级写字楼租金水平自2010至2012年三年间经历了大幅攀升,增速明显快于上海。

  不过,研究机构的数据也显示,自去年三季度开始,北京甲级写字楼租金水平出现增长放缓的趋势,并于今年二季度出现了三年来的首次下跌。

  今年第三季度,北京甲级写字楼市场租金水平继续出现下调,平均有效净租金季度环比下降0.6%,其中CBD商圈租金降幅达到约2%。

  潘石屹认为,租金的轻微下跌并不影响SOHO中国对北京写字楼长期前景的乐观看法。

  不过因为市场布局的重新调整,SOHO中国将面临无法实现年初制定的拿地计划的局面。今年初,SOHO中国计划全年收购土地的预算为100亿,但实际的拿地支出预计将会小于100亿。

【作者: 王肖邦】 (责任编辑:王立广)

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