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花旗一日发12篇报告看好内房股 独看空潘石屹公司

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月27日 09:14   来源: 金融界网站   网友评论(人参与

  即便是潘石屹旗下的SOHO中国整体财务状况还算不错,但在花旗看来,SOHO中国的前景已经远远弱于其他内房企,尤其是许多规模比它小的。

  11月26日,花旗银行在一日之内发布对14家内房股评级报告。据和讯网统计,其中有12家是看好的,既评级买入,而值得关注的是,唯独对SOHO中国维持沽售评级。

  报告显示,花旗升绿城目标价至18.88元,评级买入;升中国海外目标价为29元,评级买入;升富力目标价为15.5元,评级买入;降合生创展目标价为22.83元,评级买入;升世茂房地产目标价至23.52元,评级买入;升恒大目标价至4.65元,评级买入;升合景泰富目标价为7.32元,评级买入;升龙湖目标价至18.32元,评级买入;升华润置地目标价为29.88元,评级买入;升花样年目标价至1.85,评级买入;升远洋地产目标价为6.82元,评级买入;升禹洲地产目标价至2.92元,评级买入。

  “下调SOHO中国目标价,由原来6.66元降至6.36元,此相当预测2014年每股资产净值(NAV)折让30%,由原来中性降至沽售。”花旗明确指出。

  花旗认为,SOHO中国的执行能力存不确定性,从近日报导得悉,考虑出售3个在建中的上海物业,认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。

  花旗称,SOHO中国的资产负债比率由去年的2%,升至上半年的14%。由于上半年销售情况放慢,现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力,故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一,而不单是资产配置优化。

  花旗强调,SOHO中国股价经上涨后,现价相当预测明年市盈率14倍,估值较高,兼缺乏催化剂,其未来策略存不确定性。

  早在11月8日,就有外媒称,SOHO中国此次打算出售上海市北部虹口区的两个商业地产项目,以及中部静安区的另一个商住两用项目。随后,SOHO中国董事长潘石屹回应称,公司在上海投资近500亿元人民币(下同),占总量约75%。公司同时看好北京、上海未来的市场,目前正在优化投资结构,增大在北京的投资,达到两地平衡。业内人士估算,上述三个项目的买入成本约56亿元,以增值30%保守估算,通过出售可套现逾70亿元。

  从整个今年上半年的财务指标来看,SOHO中国的表现也并不逊色。截至上半年,SOHO中国营业额达人民币25亿元,同比增长103%;净利润达到人民币21亿元,同比增长242%;核心净利润(不含投资物业评估增值)为人民币5.37亿元,同比增长130%;核心纯利润率约为22%。

  与此同时,截止上半年,SOHO中国持有现金人民币152亿元,净负债率为14.3%。董事会决议派发股息为每股人民币0.12元。公司的上半年业绩报告中还提及,公司旗下SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩。

  对于被花旗下调目标评级一事,和讯网11月25日下午电话连线了潘石屹,其电话显示关机,同时还连线了SOHO中国CEO张欣,电话虽然能打通,但无人接听。

  花旗指出,绿城(03900.HK)首十月合同销售额(计及预售)已达到目标,料全年可按计划达到650-700亿元人民币,上半年楼盘去化率由35%升至45%。步入2014年,管理层预期销售增长呈稳定态势,估计明年可达750亿元人民币。

  基於集团定位在传统高端产品,受到限购令影响,其资产周转仍然欠佳,目前去化率约40-45%,远低於过去逾70%水平,故集团有意将改善产品结构,发展更多低价小型单位,虽然过程需时,但预期资产周转有望逐步复苏。

  该行留意到,集团买地态度较谨慎保守,不再追求规模增长,而是希望业务稳定增长,年初至今,集团自身并无购入土地,只是透过合资公司买地,相信集团会继续利用其合资夥伴的经济实力为项目收购向前发展。自7月合资公司买地後,公司预期净负债比率将由上半年49%轻微升至50%以上,不过低於70%水平已算合理。

  该行相信绿城未来一年自身营运表现处於巩固状况,因其补货速度缓慢。然而,集团仍可达至稳定增长,因合资公司融创表现强劲,可加快资产周转速度。目标价由18.38元升至18.88元,基於得到母企支持,及楼盘品质高,评级买入。

  花旗发表研究报告指,将中海外(00688.HK)目标价由27.6元调升至29元,维持投资评级买入,预期今年至2015年销售增长介乎20-25%,继续跑赢同业,并续为板块首选。

  该行指,中海外首十个月销售额为1215亿元,提早完成上调後的1200亿元全年目标,预期全年销售额达1400亿元,按年增长34%。年初至今已於一、二线城市新增670万平方米土地储备,涉资288亿元人民币,巩固未来增长。该公司维持全年新增800万平米土储目标不变,预期拿地将加快,惟负债率会维持低於40%水平。

  另外,该公司於8月时公布,控股股东中建股份拟将旗下房地产事业部、中建地产及中建国际建设之房地产发展业务注入中海外,花旗指,该公司未有披露具体细节,但相信最快能於明年下半年注资,估计可注入中海外的楼面面积达1700-1800平方米,当中包括1100-1200平米土地位於一、二线城市,甚具价值,料成为强大股价催化剂。

  花旗又提到,中海外仍是财政状况最强劲的内房之一,其负债比率仅25-30%,手头现金达400亿元。现价相对其每股资产净值折让为18%,预测市盈率为8.4倍,估值不贵。

  花旗表示,富力(02777.HK)将明年销售目标定为550亿元人民币(下同),即按年升幅达30%,领先同业。由於集团明年可售资源达1000亿元,再配合其地域渗透策略,花旗认为该销售目标合理。

  集团10月合约销售49.4亿元,按月增14%,按年增16%,创下单月新高。估计往後的11/12月合约销售徘徊40亿元,全年420亿元的销售目标不难达成。

  今年至今,富力已经收购19个项目,涉资196亿人民币。富力积极买地,但承诺不会竞投地王,而产品质量和城市结构尚算优质。不过,集团杠杆比率高,上半年净负债比率为99.5%,料未来数年将在高位徘徊。

  该行指,集扩张进度优於预期,尤其在广州的业务需求强劲,加上增长稳定,将目标价由14.9港元升至15.5港元,维持评级买入。

  花旗表示,合生(00754.HK)首十个月合约销售金额102亿人民币,落後同业。虽然按年增长13%,但要实现全年销售目标(150亿人民币),似乎存在很大挑战。近月销售回升(8-10月),月度成交金额介乎12.7亿至14.3亿人民币。不过,监於要在主要城市补充土储变得更难,因此不预期合生能够突然加快资产周转。

  合生的商业物业发展计划处正轨上。展望未来,合生将持有最关键的项目,并选择性减持如停车场等及衔铺等非核心资产。至2013年上半年,集团亦持有庞大的土储(3,297万平方米),逾半位於一线城市如北京、上海及广洲。

  监於合生销售低迷,该行认为今年年底净负债比率大幅改善的机会不大,2013财年约为70%。然而,合生的主要资产组合及估值(2014年预测市帐率0.5倍),对投资者而言仍有长期价值,目标价由24元降至22.83元,评级维持买入。

  花旗指出,世茂房地产(00813.HK)在2014年的增长可持续性进一步提升,主要因为其可售资源即将能达到1350亿元人民币水平,同时其管理层更考虑进一步在2014年第二季增至1500亿元人民币。该行按世房的销售率由65%至70%推算,世房2014年的销售或达到950亿至1000亿元人民币,在同业间属於名列前茅。该行认为,世房能平衡发展,是行业首选,评级买入,目标价由22.4元上调至23.52元。

  该行指出,世房10月份合约销售为75亿元人民币,是其单月新高,即按年增长幅度为113%。於今年首十个月,世房的合约销售按年升42%至556亿元,已达成全年目标。该行预期,世房11及12月将合共录得140亿元人民币销售,令全年销售增至700亿元人民币。

  该行预期,世房的毛利率将於约36%水平徘徊、2013年纯利率约18%,并认为世房今年至今的收购,将能够令其维持高利润率。该行指出,在2013年底的净资产负债比率将55%-60%,而管理层正就2014年潜在提升信贷评级展开工作。

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(责任编辑:郭艳艳)

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