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香港楼市政策微调 住宅成交料难放量

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-15 05:29:25 来源: 中国证券报 作者: 黄莹颖

  去年初,由于香港房价持续飙涨,香港政府曾推出从价印花税(DSD)抑制炒楼,该项措施实施一年效果明显。近日港府在原有政策基础上作了微调,修订双倍印花税(DSD)的换楼期限,以及豁免于一张买卖合约内购入一个车位的DSD。部分机构认为,港府的上述措施可能会将二手房需求引入一手房市场,但换楼需要的成本较高,此次政府微调政策料不会刺激楼市成交。

  政策或利好一手房

  对于楼市调控政策的效果,香港财经事务及库务局局长陈家强在出席立法会《印花税修订条例草案》委员会会议表示,政府自2013年2月推出从价印花税后,住宅成交量受到一定程度冷却,而楼价由从前的升势遏制至平稳发展。过去一年的楼价升幅,由去年1至2月的2.7%,大幅放缓至0.1%;租金升幅亦由过往平均每年1.9%的升幅,放缓至0.1%,反映DSD有效遏止楼价的升势。由于目前楼市前景仍不明朗,加上供应偏向紧张,现时暂无计划撤回楼市“辣招”。

  香港差饷物业估价署近日发表5月物业报告显示,今年3月香港所有类别私人住宅售价指数按月下跌0.16%,连续三个月按月下跌,其中99.9平方米以下的中小型单位下跌0.16%,100平方米以上的单位售价则与2月份一样。

  基于调控已达到效果,近日港府在原有政策上作了微调,即修订双倍印花税(DSD)的换楼期限,以及豁免于一张买卖合约内购入一个车位的DSD。瑞银集团发表报告表示,“楼换楼”多了一至两个月时间售出旧物业,相信新政策会令换楼客流向一手市场。因为一手楼花期时间较长,同时亦可获退税。

  德意志银行认为,相关措施主要帮助用户“升级”换楼,在技术上提供更多时间出售原先旧有物业。但是目前换楼成本不菲,因为换入更大物业价格会更高,而楼价更高的物业其按揭借贷比率会更低,以及未来按息走势更高,相信微调措施不会刺激销售。

  值得注意的是,港府的上述措施可能会将二手房需求引入一手房市场。德意志银行报告指出,根据双倍印花税安排,换楼客要预先支付有关印花税,6个月内卖出旧有物业才可获税务回赠。根据目前市况二手交投疲弱,何时成功出售旧有物业并不明朗,即使给予多出30至45日缓冲期分别亦不大。由于地产商为一手楼提供更有竞争力的定价、付款安排及优惠,置业需求将继续由二手市场流向一手市场。

  房价仍处下行通道

  由于港府始终坚持调控楼市,部分外资大行仍维持香港房价下行预期。针对港府近期的政策,瑞银集团报告表示,维持未来12个月本港住宅楼价下跌10%至15%预测,地产股投资评级为“中性”,相信政府不会再推出额外“减辣”措施。

  香港太古地产行政总裁郭鹏近日表示,目前已见大量开发商减价5%至15%售盘。至于二手市场方面,目前仍难判断是否已经出现调整,因成交量十分少,的确已见楼价轻微回落。

  相对住宅的悲观预期,香港写字楼有望率先走出调整期。大和证券发布报告指出,香港零售商铺、写字楼及住宅三大地产板块正经历健康调整。有市场人士过去几年对走势看法过于乐观,投资银行在写字楼市场中过分扩张,而钟表首饰在零售商铺亦开铺太积极,住宅则有投资者早先吸纳豪宅太多。而写字楼过去几年调整明显,很多公司不再集中于中环地区,估计写字楼市场或最早走出下跌周期。

(责任编辑:陈巍)

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