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融创中国拟收购绿城30%股权 房地产洗牌或加剧

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-16 06:13:19 来源: 中国证券报 作者: 姚轩杰

  融创中国和绿城中国5月15日下午同时披露,融创中国现正与宋卫平、夏一波及寿柏年就建议向他们收购绿城中国控股有限公司已发行股本不超过30%的权益进行磋商。

  这意味着融创将成为绿城的第一大股东。不过,融创并未提及以何种方式来支付收购所需金额。业内人士认为,在目前房地产市场增长放缓,融资渠道收紧的背景下,定向增发可能是主要方式。

  一位接近绿城的地产人士告诉中国证券报记者,绿城董事长宋卫平近年来在公司管理上遇到了瓶颈,再加上其他一些因素,已萌生退意,其曾在公司内部表示把公司卖掉是最好的选择。

  业内人士指出,融创收购绿城将是中国房地产行业的标志性事件,大型品牌房企被收购或意味着市场大洗牌时代来临。在此过程中,“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”局面将不断巩固。

  融创或成第一大股东

  5月15日早上两公司发布停牌公告后,业界猜测融创收购绿城的消息便不胫而走。果然,5月15日晚间,融创和绿城同时发布公告,证实了该消息。

  根据绿城2013年年报,绿城中国目前的股权结构是:绿城董事长宋卫平及其配偶夏一波共占25.11%,副董事长兼行政总裁寿柏年占17.81%,副董事长罗钊明占5.33%。2012年6月8日,绿城引进九龙仓,至2013年底,九龙仓占绿城已发行总股本的24.32%,为其第二大股东。若融创成功收购绿城30%的股权,那么,融创将成为绿城的第一大股东。

  不过,公告称,由于公司仍就建议收购事项的条款与宋卫平、夏一波和寿柏年三位股东进行磋商,且无就建议收购事项签订任何正式协议,故建议收购事项未必一定进行。

  在绿城中国并未出现严重财务危机的当下,为何选择卖掉公司30%的股份,将控制权让给他人?据一位接近绿城的地产研究人士向中国证券报记者透露,近两年来,绿城的规模不断扩大,但公司管理并没跟上,使得其成长性并未像其他一线房企那样快速。公司董事长宋卫平自去年开始重点抓公司内部管理,不过效果并不明显。“宋卫平花了大价钱从外面请来咨询公司做管理咨询,但在执行过程中走样了,很多制度执行不去下。宋卫平也做了很多努力,但最终还是感觉推动不了,挺灰心的。加上去年房地产市场那么火爆,公司的收入却出现同比下滑,净利润也仅仅是微增。这些因素叠加在一起,使得宋卫平萌生了退意。”

  绿城中国2013年年报显示,公司去年销售收入289.91亿元,同比下降18.1%;归属股东净利润为48.86亿元,同比略增0.7%。这明显低于万科、金地、龙湖、富力等房企20%以上的业绩增幅。

  在发布此公告的时候,绿城正在杭州举行由宋卫平主持的半月营销会。据消息人士透露,会上,宋卫平说到公司销售状况时,十分感慨地说:“把这个公司卖掉是最好的选择。”

  事实上,绿城将控股权卖给融创也是情理之中。自2012年融创输血挽救了绿城的破产危局后,双方合资成立的上海融创绿城投资公司就成为它们之间最大的利益纽带,也是其“联姻”的结晶。

  “激进”融创的千亿梦

  融创入主绿城,未来将如何发展是业界关心的话题。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,融创入主绿城是实现全国化布局的重要途径。收购之后,融创可以综合利用绿城在全国各地的土地储备、政府资源,进一步深耕既定的区域市场。这个过程也有可能促使融创快速在国内市场成长发展。

  融创中国董事长孙宏斌曾对外界提到过千亿规模的目标。公开资料显示,2014年1-4月,绿城和融创实现合约销售金额总计356.6亿元。即使按照前4个月市场低迷期的销售业绩推算,这两家企业2014年全年也将实现1000亿元以上的销售业绩。

  不过,也有业内人士不看好融创激进的扩张和并购,认为其风险很大,市场稍有变化,就会出现销售和业绩动荡,从而引发财务危机。

  事实上,近年来,融创中国扩张速度惊人,尤其是去年天价拿地引发业界普遍质疑。2013年8月,融创中国在北京亦庄,以近2.8万元/平方米的楼面地价,拿下一个项目,创该区域单价新高。随后,融创中国又在北京以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆项目,该价格也创下了全国住宅地单价记录。时隔不久,融创再次以103.2亿元,取得天津南开区天拖地块,成为天津总价地王。2013年11月,融创中国又以15.2亿元拍下天津南开区手表厂地块,折合楼面价25082元/平方米,刷新了天津土地出让单价纪录。据申银万国测算,2013年,剔除其合作伙伴的支持,融创中国就花了290亿元购买土地。其土地收购权益金额同比增长128%,远超年初100亿元拿地的计划。

  高额的拿地成本使得融创必须找到一批合作方来合作。据悉,融创不少项目都是与合作方一起开发,按权益比例获得收入和利润。这名义上降低了公司的负债率,也增加了周转率,但风险的根源也就在这里。“每个项目情况都不尽相同,每个项目的合作方式千差万别,个中细节外界很难详细了解,也就难以准确判断其风险。而且,这种模式使用的资本杠杆能带来多少额外收益,也同样能带来多少额外风险。”某券商房地产分析师认为。

  市场大洗牌或来临

  2014年以来,受银行信贷紧缩影响,房企资金链紧张状况加剧,浙江兴润置业因债务违约而倒闭,全国百强房企之一的深圳光耀地产也自爆资金风险面临被收购的结局。

  市场转冷导致大批量小型房企退出房地产市场,也有部分企业面临资金链断裂的危机,业内专家预计,在未来一段时期内,有可能会有更多的小型房企申请破产或被收购。

  张宏伟认为,大型品牌房企被收购或标志着市场大洗牌时代的来临,在此过程中,“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”局面将进一步巩固。

  其一,房企破产、被收购将进一步倒逼调控政策走向定向宽松,收购方有可能通过此次收购赢得下一轮的市场发展机会,在未来房地产市场竞争发展过程中“弯道超车”,走在同类房企的前列。

  其二,高周转企业优势将更加明显。从全国性房企销售业绩表现来看,2013年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前。进入2014年,这些大型房企继续在土地市场、项目合作与收购等方面长袖善舞。从这个角度来讲,万科、恒大、绿地、保利这些大型房企将主导未来市场的发展格局。

(责任编辑:陈巍)

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