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绿城三分 演义新三国

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-06-09 05:30:12 来源: 中国证券报 作者: 张敏

  楼市过剩时代的野蛮游戏

  进入6月,杭州逐渐热了起来。身在杭州的绿城员工小李在琢磨一个问题:宋老板(绿城中国董事长宋卫平)如果不当老板了,绿城将会发生什么变化?自己是继续坚守,还是追随宋老板开始新的事业?

  两周前的5月22日,融创中国公告称,融创中国以62.98亿港元的代价,收购绿城中国24.313%股份。收购完成后,融创与九龙仓成为绿城中国的并列大股东,而原绿城中国高管宋卫平、寿柏年,作为一致行动人,则将股份减持至18.559%。这是中国房地产史上最大规模的并购案。

  至此,房地产大鳄绿城中国已被“三分天下”。有观察者称,孙宏斌旗下的融创兵强马壮,欲把持话语权,气势堪比曹魏;香港资本九龙仓固守一隅,稳中图进,恰似孙吴;宋卫平虽是绿城创始人,却未能守好自家江山,只得退居蜀地。此番评论虽属戏言,却不难表达出如今的博弈态势。

  在房地产市场持续承受政策高压并将进入过剩时代的背景下,房地产行业的并购故事会越来越精彩。近期,绿城的人事调整大幕已经拉开。在绿城内部,类似小李的顾虑越来越多。并购后的新绿城,必然与此前有着截然不同的治理模式和发展路径。但真正值得关注的,是新公司的整合过程。从某种意义上说,这个过程代表着中国房地产企业对待市场、政策和资本的新态度。

  蜀汉:大佬的退却

  在中国房地产界,专注高端项目的绿城素以产品品质佳而著称。这一方面源自其作为南方开发商,对产品品质和细节有着天然的敏感;另一方面,这也与绿城董事长宋卫平对完美主义的极致追求有关。而后者作为一项极佳的个人品质,却被认为是导致绿城中国最终转手他人的重要症结。

  宋卫平对产品追求到何种程度?绿城内部员工向中国证券报记者叙说了一件往事:在视察一个在建项目时,宋卫平认为某些细节做得不够好,于是质问负责人。在未能得到满意的回答后,他怒不可遏地抡起锤子砸向墙壁,并要求重做。

  这则故事曾在房地产界广为流传,并为宋卫平和绿城赢得极佳的口碑。多年来,绿城的项目一再被模仿,但无一能够超越。由绿城和融创共同打造的苏州桃花源项目,因其用料、美工、景观设计的考究,更被誉为是中国建筑(行情,问诊)的巅峰之作。

  然而,相比这些赞誉,宋卫平给绿城带来的教训更为惨痛。

  因宋卫平对产品品质要求甚高,绿城项目的开发周期相对更长,成本相对更高,进而造成企业资金回笼慢、利润率低、资产负债率高。这点让资本市场颇为不满。2010年和2011年绿城的净资产负债率连续两年超过100%,2012年年中甚至一度达到160%的高位。与此同时,绿城的净资产收益率也一度跌至15%以下的水平,为在港上市内资房地产股中的低位,直到启动与融创和九龙仓的合作,其盈利能力才逐渐恢复。

  绿城内部员工向中国证券报记者表示,绿城上市8年来,宋卫平曾多次因产品理念与投资者发生争吵。有一段时间,几乎“见一次吵一次”。但争吵之后,双方也很难达成一致。宋卫平直言,这也是自己萌生退意的一个重要原因。

  有分析认为,按照宋卫平的行事风格,绿城如果实现私有化,应该能得到更好的发展。这一路径与同样做高端精品的星河湾类似。但宋卫平不仅从未表现出对上市的后悔,反而还试图将绿城的物业、养老、教育、商业配套部分整合到上市资产中。分析认为,仅此一项,便注定了宋与投资者最终分道扬镳的结局。

  由于对产品十分自信,宋卫平多次声称绿城的房子不会降价。2012年,楼市调控政策效果凸显,民间资本活跃的江浙一带成为“重灾区”,多地房屋陷入滞销状态,高端项目更是无人接手。由于坚持不降价,绿城的房屋销售情况极为惨淡。

  当时,绿城购买的几款信托产品即将到期,销售资金又无法回笼,于是不得不“借新还旧”。最紧迫的时候,甚至达到“资金迟一天到账,公司就要破产”的状态。若不是融创和九龙仓出手相救,绿城就将“败走麦城”。

  在当时的合作中,融创以33.7亿人民币的代价,接手了绿城位于长三角地区的9个房地产项目,双方成立合作公司融绿(上海融创绿城)共同开发。九龙仓则以51亿港元入股绿城,将股份增持至24.6%,成为继宋卫平之后的第二大股东。

  度过这一浩劫,宋卫平对市场环境却愈加悲观。2014年5月23日,宋卫平在股权收购的发布会上无比愤怒。他认为,经过多年的调控,房地产已经变得“市场不像市场,企业不像企业,行业不像行业”,不适合一般生存能力的公司生存和发展。

  宋卫平矛头所指,是当前不甚合理的房地产政策。一方面,限价、限购甚至限降等行政手段大行其道,扰乱市场信号;另一方面,信贷政策紧缩、拿地条件苛刻,极大地压缩房地产企业的利润率。

  在这种情况下,“客源小众、对市场环境要求高”的绿城,已无法适应当前的市场环境。宋卫平再有济世之志,也难免英雄气短。

  另有熟悉内情的人士向中国证券报记者介绍,宋卫平膝下无子,与其一同创业的绿城中国行政总裁寿柏年也已过花甲。整个绿城内部,甚难选择一个合适的接班人。权衡之下,干脆将股权拱手让出。此时距离绿城创立才刚刚19年。

  2013年,绿城销售金额为553.8亿元人民币,跻身国内房企前十。

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(责任编辑:郭艳艳)

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