模式拖累 环境不佳融信控股招股认购不足

1评论 2016-01-11 07:24:35 来源:金融界股票 这只股身材相貌都一级棒!

  2015年的最后一天不仅有各大卫视的跨年晚会、朋友圈层出不穷的新年祝福,也出现了年底最后一封招股书。

  2015年12月31日,融信中国控股有限公司(03301.HK,简称“融信控股”)正式披露全球发售招股说明书。拟全球公开发售3.375亿股股份,以每股发售价格不高于6.13港元计算,拟募资不高于20.69亿港元。

  然而,这2016年第一只内房新股却没有沾染上新年的喜气,招股之初即被曝出IPO部分认购不足。截至1月6日中午公开招股时,融信控股IPO部分依旧未获足额认购,但因国际配售已录得超额认购,足以弥补公开发售之不足,故会如期于1月13日上市。

  指标的拖累

  组建于2003年的融信控股,前身是于2000年创立的莆田市交通房地产开发有限公司。在创始人欧宗洪通过基建赚得第一桶金之后,便开始从事住宅物业开发业务,首个项目为福建福州融信第一城。目前,该公司旗下包含地产开发、物业服务、金融产业、旅游酒店、贸易产业等业务。

  虽然已经从事房地产行业逾10年,初次登陆香港资本市场的融信控股却依旧不被看好。

  融信控股拟全球公开发售3.375亿股股份,以每股发售价格不高于6.13港元计算,拟募资不高于20.69亿港元。其中90%为国际配售,10%为公开发售。募集资金当中60%用作现有物业开发项目,包括其中15%用于融信双杭城项目、15%用于长乐长岛项目,15%用于杭州公馆项目,有15%用于杭州蓝孔雀二期项目;约30%用于收购合适土地扩充土地储备,余下则用于其他一般企业及营运资本用途。

  招股方案发布即被曝出IPO部分认购不足。截至1月6日中午公开招股时,融信中国IPO部分依旧未获足额认购。所幸,因国际配售已录得超额认购,足以弥补公开发售之不足,故会如期于1月13日上市。

  对此,国泰君安分析师刘斐凡对《中国经营报》记者称:“美联储的接连加息以及H股2015年跌幅巨大等原因使得在香港资本市场的可用资金外流,新股发行的环境很不好。”

  此外,房地产本身的行业属性也一直不被香港资本市场看好。刘斐凡进一步解释说:“房地产行业在香港归属于金融类别,因为其具有很强的资本性质。而分析师在衡量这一类股票时,比较看重负债率、利润率以及合约销售等指标。并不是像国内,公司给市场一个想象的空间,便可以收获一个想象中的股价。”

  资深房地产金融评论人黄立冲也同样不看好地产股。其认为,传统的房地产行业遇到了前所未有的挑战,融信控股的模式并没有太大的新意,甚至包含了诸多高负债、低利润、受政策影响大的弊病。

  上述问题在融信控股的招股书中显露无遗。2012年公司的资产负债比率为171%,2013年突然猛增至504%,2014年的这一指标大幅飙升至1541%。截至2015年3月底,融信控股的资产负债率依旧维持在1591%的高位。

  值得注意的是,在融信控股的债务组成中,高成本的信托融资占比高达88.3%,受高信托融资的高成本影响,有息负债的平均借贷成本约为10.47%,高于一般品牌房企的成本。

  相比之下,融信控股手中的现金却捉襟见肘。2014年,该公司在手现金13.99亿元,短期负债却高达62.59亿元,现金短债比仅0.22。2015年3月底,需要偿还的负债为182.43亿元人民币,企业的短期负债增至114.49亿元,现金短债比下降至0.14。

  这样的高负债让已经见惯了股指起伏的香港券商侧目。就在融信控股发布最新的招股书后不久,中泰国际发表研究报告称,将给予融信控股45分,并授予其“回避”评级。

  中泰国际解释称:“我们认为融信控股的最大风险在于其负债水平。融信控股负债水平高企,原因之一是公司难以从银行获得充足贷款,只能改以信托及其他借款渠道融资,而这类方法的借款利率必然较高,造成公司的借款总额进一步膨胀。公司的资产负债比率,正好突显其财务风险较其他内房股高。”

  并且,中泰国际还悲观地认为,倘若中国房地产市场的销售情况有所转弱,融信控股巨额的负债(截至2015财年6月底,借款总额为182.43亿元人民币)及资本支出(2014财年高达119.16亿元人民币),将对公司能否持续经营构成重大威胁。

  关键的“高周转”

  这让人诟病的高负债正是源于融信控股“高杠杆、强扩张”的发展模式。

  据了解,2013年融信控股斥资165.5亿元新增土地储备约260万平方米,全年拿地销售比为1.38;2014年一季度延续2013年的火热,1月份就耗资125.38亿元新增130万方土地储备。

  截至2015年5月底,融信控股共有34个不同发展阶段的项目,其中12个项目为合作开发的项目。另外有16个项目位于福州,7个在漳州,7个位于上海,另外3个在杭州。目前该公司土地储备约650万平方米。

  融信控股还表示,随着公司的成功上市,其或将有进一步的拿地动作,继续秉持深耕一二线重点城市及极具发展潜力的三四线城市。因这些城市基本都面临着土地成本持续攀升、拿地难度持续加大的现实问题,未来融信或将进一步加大合作拿地以及在“二手市场”收购拿地的比例。

  但已借助杠杆迅速将规模做大的融信控股却没有能将最关键的“高周转”做好。

  数据显示,融信近年来大部分项目从拿地到销售的时间均在一年以上,而2014年年初拿的两个项目(融信双杭城、融信杭州公馆)的拿地到销售时间则在17个月以上,开工到首次开盘的时间也超过了130天的规划。

  另一不愿具名的福州房地产从业人员亦对记者透露称:“融信控股于福州拿下的项目均耗资较大、操作具有一定的难度。2010年,融信集团联手正荣集团以60亿元巨资竞得王庄地块,历经四年(2014年年底)才终于销售完毕。2014年1月,融信集团再次以76.79亿元摘得福州市台江旧改项目,计划耗资200亿元打造。但目前,这个项目却因前期规划的SOHO过多面临着销售瓶颈,正在进行调整。”

  为了保证这一项目的顺利发展,融信控股还多次融资追加对该项目的投资。

  2014年11月3日上午,融信集团与中国平安(港股02318)银行签署《银企战略合作协议》,据此,平安银行首期将为融信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持。

  显然,这样的周转速度并没有融信控股想象中来的快,延长的销售周期不仅增加各种管理和销售费用的支出,也使得低毛利率、资金回笼不及时等缺点出现概率提高。

  据了解,在融信891名雇员中,有376名为销售及客户服务人员,占到总员工人数的42.2%。2013年销售、管理费用同比增长77.13%,2014年同比增长71.15%。即便是在2015年一季度企业营收下滑的情况下,该公司的销售、管理费用率依然延续了48.94%的增长势头。

  销售、管理费用的大幅增长虽然在一定程度上推高业绩,但也直接影响了企业这两年的净利率。2012年融信控股营收仅为12.91亿元,2014年大幅增长至40.99亿元。三年中营收翻倍增长,但与此同时毛利率却有所下滑。2014年企业的毛利率27.81%,净利率仅12.24%,同比减少了11.99个百分点;2015年前三个月企业毛利率再次下滑至25.89%。

  “从利润率可以看出企业的生存能力和持续价值;合约销售体现了企业未来的成长规模;负债率则可以看出企业的抗风险能力、经营的可持续性,衡量其发展的底部。这是香港市场非常关注的三项指标。”刘斐凡如是说,“所以在香港资本市场,恒大这样负债、盈利指标不是很好的公司,即使资产值已经达到5000亿元人民币,销售额突破2000亿元人民币,但整体的市值却只有1000亿港元左右。”

关键词阅读:融信 福州房地产 招股说明书 股指 控股有限公司

责任编辑:陈巍 RF13260
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