息魔临门拆息按揭率先出血 楼价最劣今年恐泻三四成

1评论 2016-01-22 08:19:28 来源:金融界股票 没时间盯盘怎么办?

  1月22日消息,香港文汇报报道(记者颜伦乐)股汇风暴的后遗症离小市民越来越近,走资潮对银行拆息影响显现,目前本港新造楼按占八成市场的拆息按揭(H按),其计算按息的三个月期港元银行同业拆息(HIBOR)昨抽升至0.6267厘,创逾6年半最高;一个月拆息亦升至0.348厘,为近4年来最高,以H按为楼按的业主的供款已经上升。业内人士指出,本港有机会提早加息,加快楼市下调,中原主席施永青认为今年最坏情况楼价或会大泻三四成。

  1个月拆息升至4年新高

  近日港汇持续走弱,前日一度逼近7.83,昨日虽稍见回稳,但银行同业拆息却继续抽高,最新三个月拆息高见0.6267厘,创6年半新高,较上周的0.405厘急升54%。美银美林昨日指出,因应港元投机活动升温,调高本港拆息预测,预期三个月拆息第一季会见1.26厘,年底前有机会升上1.9 厘。以一周前(1月14日)三个月拆息0.405厘比较,意味美银预测年底前三个月拆息将急升1.5厘。

  近年由于拆息偏低,几乎八成新造按揭都选用H按,冀享受最低的息口水平。H按多以一个月同业拆息加1.7厘(H+1.7)计算,并设最优惠利率减3.1厘(P-3.1厘)(P为5.25厘,实际利率为2.15厘)为“封顶位”。目前,最新一个月同业拆息已连升5天并创4年新高,升至0.348厘,实际H按息已升至2.048厘,只差0.1厘便会升至“封顶位”。

  H按破顶随P加息影响大

  举例来说,以每100万元按揭贷款额、还款期30年计算,一个星期前H按实际利率1.93厘,一个星期后升至2.048厘,业主每月供款略增60元。假设再升约0.1厘至P按实际利率的“封顶位”2.15厘,业主月供要再多付50元。换言之,H按实际利率由之前最低位1.93厘升至封顶位2.15厘,业主每借百万元的月供要多付合共110元左右,借200万元就多付220元,如此类推。

  经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,假若H按是以P按作“锁息位”,只要P不动,拆息抽升对市民供楼负担影响未至于太大。不过,P主要受两项因素影响,包括美息走势以及最优惠利率与港元拆息之间息差,最终亦会跟随美国调升,按上述供款假设,P按实际利率2.15厘,加息0.25厘业主月供就要略增127元,增加1厘的话月供就增525元。

  另外,12个月远期拆息亦升至1.26036厘,重返2010年欧债危机时的水平。业界人士解释,近日港汇急挫,但为了维持联系汇率,金管局或须持续买港元沽美元,令港元流动性减少,导致拆息抽升,若港元拆息上升,或令最优惠利率加快至6个月内上调。

  美林料楼价3年跌两三成

  中原集团主席兼总裁施永青昨天直言:“相信农历新年左右,(楼价)差不多要(从高位)跌15%,最差要跌三至四成。”他认为,资金开始流出本港,楼市已经转势,业主放盘态度软化,现时香港的经济形势比1997年时更恶劣,但政府仍不肯撤辣,担心会重演董建华年代楼市跌足6年多,大量负资产涌现的景况。

  美银美林相信,香港若维持联系汇率,物业价格及租金将会调整,料未来三年的楼价大跌两成至三成,一线街道零售铺租金将从高位下跌三成至五成。美林又认为,港元实际上不会大幅贬值,但很可能会出现银行同业拆息上升的现象。

  瑞银昨日亦认为,楼市下滑是本港令人忧虑的一大风险,重申楼市于明年底前要跌两成至两成半预测。不过,法巴就指即使拆息上升,与 2005年至2007年的 5 厘水平仍然有距离,估计今年楼价调整10%后,明年有机会轻微反弹3%。

关键词阅读:息魔临门 楼市

责任编辑:陈巍 RF13260
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