经历12年牛市 香港楼市开始转淡

1评论 2016-02-18 01:20:38 来源:中国证券报 看主力在买什么!

  房价下跌

  “现在已经有一定数量的同事开始离职,生意没有以前那么好做。”香港中原地产一中介人士坦言,从去年下半年开始,整个香港的楼市就开始转冷,不少卖家开始大幅度降价以促成交易。事实上,自去年底以来,在不少核心地段的香港地产中介店铺,均可看到二手房业主降价销售的广告。数据显示,2015年香港房价整体下降近10%,交易量更是在去年四季度大幅萎缩。

  2016年1月数据显示,香港楼市继续低迷。香港中原地产数据显示,成交方面,香港最主要的三个区域(港岛、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较2015年12月份下跌。其中,港岛区为跌幅最大的区域,2016年1月份港岛区二手私人住宅买卖登记录得301宗,较去年12月的387宗下跌22.2%。九龙区1月的二手私人住宅买卖录得485宗,较去年12月的592宗下降18.1%。新界区的二手私人住宅交投今年1月录得677宗,比去年12月的762宗减少11.2%。价格方面,截至1月底中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报134点,较2015年历史高位的148.61点下跌9.81%。四区楼价较2015年历史高位均出现下跌,港岛跌9.71%,九龙跌11.10%,新界东跌10.01%,新界西跌10.11%。

  中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,香港经济下行压力较大,楼价跌势未止,预计反映房价水平的中原城市领先指数将于2016年第二季下探120点低位,估计累计跌幅约一成半。楼价下调打击了市民的入市信心,导致二手私人住宅交投疲弱。受金融市场波动影响,二手住宅市场低迷,相信2月份二手房交易继续偏软。

  事实上,从香港市民置业意愿看也开始转冷。花旗银行近期的一份调查显示,62%的受访者认为楼价会在未来12个月下跌,明显高于2015年第三季46%的水平,创调查自2010年推出以来新高。调查同时显示,大约67%的受访者认为目前不是置业的好时机。

  预期转熊

  不少机构判断,香港楼市已正式转熊,行业处于向下的拐点。易居房地产研究院副院长杨红旭判断,2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点,2016年将是泡沫破灭的第一年。从内部市场分析,香港房价连续上涨12年,时长已接近上一轮,也该向下调整了。从市场信号来看,除了房价下跌,成交量也萎缩。市场的量价规律是:量缩一段时间之后,价也会下跌。

  标准普尔近日指出,香港房价预计较2015年下滑10%至15%,成交量为持平至增长5%。供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素,均是今年香港房地产市场变得艰难的原因。物业销售下跌削弱了房地产商的偿债能力及杠杆。假如香港经济较预期更差,将对香港地产商构成明显压力。瑞银报告则指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,预期香港楼价至2017年年底将再下跌20%至25%。

  事实上,香港本地开发商的举措也在侧面反映出香港楼市转熊。比如1月中旬,香港本地最大的开发商之一恒基地产旗下的一个项目,其定价即比同区的商品房售价下调近30%。而香港另一开发商新世界(行情600628,买入)发展主席郑家纯近期也表示,香港楼市2016年会跌一成,公司的销售计划会跟随市场走势,希望尽快推售楼盘,因为长期持有楼盘的管理成本很高。

  香港中原地产主席施永青指出,香港楼市已经明显从牛市转为熊市,楼价会从高位跌落,并且会持续一段时间。未来两年香港房价可能调整幅度达三成,今年一季度调整幅度或达15%。开发商近期参与的土地拍卖价已有明显跌幅,达到三到四成,这也反映出开发商对楼市未来预期的改变。

  投资趋谨慎

  分析人士认为,香港楼市转冷可能会波及部分珠三角城市,尤其是去年涨幅过高的深圳。“从珠三角城市商品房购买人群看,香港资金占到投资客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地产上市公司人士指出,去年下半年,深圳投资客购房占到新房成交的五成左右,而香港投资客又占三成左右。香港楼市转冷,会影响到这一部分资金投资珠三角房地产市场的意愿。数据显示,2015年深圳房价上涨47.5%,远超上海、北京与广州的房价涨幅。

  杨红旭指出,目前深圳房价涨幅已明显过高,短期泡沫化显著。未来房价可能下跌,跌幅或超过2012年和2014年水平。能否赶超2008年的水平现在尚难确定,还得看未来几个月深圳房价泡沫会否放大。

  施永青则判断,深圳房价升得比其他城市快,背后有一定因素;但升幅这么大,就显得有点不合理。不合理的部分,市场会找机会调整。深圳去年GDP的增长估计在8.8%左右,房价升幅最好与GDP增速同步,所以升10%左右应较合理。即使加上一些未来的有利因素可以提前在房价上反映,最多会上涨25%左右。但现在房价上升47.5%,多出的部分可能都是投机因素造成。客观形势也在不断变化,人民币汇价在离岸市场受压,投机性资金一旦退潮,深圳房价升势就会见顶。届时房价的回落速度会很快。

  中信证券(行情600030,买入)认为,一线城市在中长期存在房价支撑因素,但短期,尤其是深圳仍面临房价回撤风险。目前,产业政策日趋内生化(更追求市场平衡),关注的去库存目标重点并不在一线城市。

  机构认为

  今年香港经济仍向好

  2015年香港零售业出现3.7%的负增长。部分机构认为,今年香港零售业这一趋势仍会延续。不过,在基建等行业的拉动下,香港经济今年仍会有较好表现。

  零售业遭遇负增长

  此前,作为经济支柱产业之一的香港零售业一直保持较快的增长,但2015年香港零售业明显萎缩。

  香港政府统计处数据显示,2015年12月零售业销售总额约为437亿港元,连续10个月下跌,较2014年12月大幅减少8.5%;2015年零售业销售总额为4752亿港元,较2014年下跌3.7%。香港统计处发言人指出,香港零售业销售前景短期内仍会受制于访港旅游业的疲弱表现。香港政府将密切关注近期资本市场的波动、全球经济前景和美国利率正常化等外围因素对消费意愿的负面影响,也将继续留意香港零售业的表现对整体经济和就业市场的影响。

  由于基建、金融等行业的增长,2015年香港经济仍保持较好增长态势。香港大学1月初发布的报告显示,2015年四季度香港经济实际同比增长2%,2015年增长2.4%。其中,2015年第四季度香港私人消费开支增长3.1%,政府消费开支增长3%,但货品出口下降3.5%,投资总额下降4.9%。香港失业率则保持在3.3%水平,仍处于较理想状态。

  经济表现总体向好

  从各大机构观点看,2016年香港经济仍会有较好表现。香港大学发布报告认为,2016年第一季度,拉动经济增长的私人消费开支和政府消费开支仍将增长2.8%至3%,但货品出口和投资仍会下降,两者的降幅分别为4.9%和5.1%。2016年第一季度香港经济实际增长1.8%,2016年经济增速将低于2%,比2015年低。

  恒生银行高级经济师黄咏诗认为,今年年初,国际原油生产国未能就减产问题达成共识,加上股票市场特别是中国内地股票市场出现震荡,海外金融市场表现异常动荡。但油价若因供应变化而下挫则利好香港,不但可推动经济增长,亦可减少通胀压力。另一方面,金融市场大幅波动,则可能使商业景气及消费信心转弱,因而令香港经济前景蒙上阴影。鉴于外围环境存在极大的不确定性,1月的惊涛骇浪可能暗示2016年的经济增长或会逊于2015年。该行当前对香港2016年全年经济增长预测为2.4%,经济下行风险有所增加。

  花旗集团报告则预期2016年香港经济增长2%,略低于2015年预测数字2.5%。除内地因素外,全球贸易活动温和复苏以及入境旅客增长减慢,都对香港经济构成压力。整体而言,今年各行各业都会遇到挑战。香港零售业及酒店业经营环境承压,会推高失业率,预期会由2015年的3.3%增加至3.7%。不过,香港大型基础设施建设将继续推进,经济不至于大幅滑落。

关键词阅读:香港 楼市

责任编辑:张弘
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