吕锦明:香港楼市是否“减辣”之我见

1评论 2016-02-22 07:13:31 来源:证券时报 作者:吕锦明 没时间盯盘怎么办?

  港府以往推出不同的楼市调控“辣招”,每次实行后香港楼市在不同的细分领域都出现过飙升。

  广大香港市民期盼的“财爷派糖”即将在下星期揭晓——香港特区政府财政司司长曾俊华将会发布新一年度的财政预算案。

  由于过往香港“财爷”都会在财政预算案中提出多项为业界、市民解难纾困的利好措施,因此,有香港地产开发商及置业人士希望,今年的特区政府财政预算案能在楼市政策方面有更多着墨,甚至业界有人建议港府应根据目前的楼市情况“减辣”。不过,笔者认为,就目前环球经济大背景而言,以及从香港经济长远发展角度看,现在对香港楼市调控措施提出“减辣”言之尚早,需三思而后行。

  无疑,自从美联储在去年底迈出“加息第一步”之后,香港楼市调整之势日趋明显,无论是一手还是二手楼市均出现交投低迷、价格下滑的现象。为此,香港金管局总裁陈德霖近日在回应业界质询时表示,如果确认香港楼市进入下行周期,将会适度放宽“逆周期措施”。对此,市场人士认为,在香港经济前景未明朗、香港楼市持续吹冷风的情况下,香港金管局才会放松口风,这表明港府将对楼市调控措施“减辣”。之后,在香港楼市有望见底反弹的憧憬下,长实地产(港股01113)、新鸿基地产(港股00016)、九龙仓等香港本地地产股一度受到资金热炒,大幅反弹。

  那么,此时提出楼市调控“减辣”是否合乎时宜呢?我们不妨先回顾一下近几年香港特区政府接连出台楼市调控“辣招”的背景:香港特区政府自2012年10月27日起征收被市场称为“双辣招”的“额外印花税”和“买家印花税”,主要是为了限制非香港永久居民购买住宅物业。

  在港府出台“双辣招”之前,香港的一手、二手楼市场每月平均成交量约1.2万至1.3万宗;实行“双辣招”后,6个月的总成交量仅有约2万宗,平均每月3000宗左右,成交量下跌近七成。前后对比,“双辣招”确实起到了遏止炒风的作用。不过,“双辣招”实施后,炒家、投资客又涌入非住宅市场,非住宅的各种门类交易创下新高,无论是拥有大量物业的个人还是龙头企业,纷纷涉足非住宅的“拆分”出售。

  2013年2月22日,香港特区政府推出主要针对二套房买家的“双倍印花税”措施,规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税;200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税,较之前的4.25%翻了一番;同时,对首次置业的香港永久居民买家和只有一个住宅而换楼的买家提供税务宽免。

  但是,措施间接令小户型住宅受追捧,香港楼价在2014年屡创新高。为此,香港金管局再次宣布收紧房贷,700万港元以下自用住宅物业的最高房贷比例下调最多十个百分点。据悉,这是香港金管局第一次推出针对低价房的政策,显示当局在低价房被热炒的背景下,对香港楼市泡沫破碎的担心。

  回顾历史,在经济环境风平浪静、低息优惠影响持续的背景下,港府以往推出不同的楼市调控“辣招”,每次实行后香港楼市在不同的细分领域都出现过飙升的情况,楼市炒家与港府之间是“你有政策、我有对策”的博弈关系昭然若揭。

  因此,在目前全球经济前景不明朗,美联储加息预期升温的情况下,贸然提出楼市“减辣”并非明智之举,尤其是现在欧洲、日本等的央行政策与美联储背道而驰,近期更是频繁吹风,向外界发出进一步放宽货币政策的信号,大量热钱因此仍在蠢蠢欲动,楼市炒作增量资金随时涌现。另外,在美联储迈出“加息第一步”后,截至目前,香港利率并未跟随,因此低息环境对楼市炒家而言仍然成立。如此看来,只要香港楼市调控稍有松懈,就有可能被外来炒家再吹出一轮泡沫,这对于希望借楼市调控“减辣”来置业的香港市民而言,显然不是一个利好消息。如果因“减辣”措施吸引大批资金回流香港,大多也只会沉淀于香港楼市用于炒作,对香港经济长远发展并不利。香港楼市现在“减辣”还望三思。

  (作者系证券时报记者)

关键词阅读:香港楼市

责任编辑:陈巍 RF13260
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