时代地产豪赌珠三角 三大“地王”考验操盘能力

1评论 2016-03-08 07:54:20 来源:时代周报 看主力在买什么!

  2月23日,时代地产(港股01233)控股有限公司(01233.HK,以下简称“时代地产”)在香港发布其2015年全年业绩,报告显示,2015年,时代地产营业额达136.4亿元,同比增幅30.9%。公司拥有人应占利润为14.21亿元,同比增幅11.1%。报告期内,公司合同销售额约195.08亿元,总销售面积约216.5万平方米,较2014年分别增长28.1%及55.1%。

  1999年成立于广州市白云区,2013年底才完成上市的时代地产,是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。2012-2015年,时代地产的年销售额分别为70.31亿元、110.56亿元、152.34亿元和195.08亿元,四年间实现翻倍增长,年复合增长率超40%。

  不过,受公司2014年部分减价项目交付到2015年,以及毛利率较高项目要在2017年确认两方面的“拖累”,2015年时代地产毛利率及核心净利润率均呈现不同程度下降。

  一面是销售额从2012年70亿元到2015年195亿元的规模化增长;另一面则是略显激进的拿地策略将使其利润率进一步承压。从2015年年末至2016年年初,时代地产相继在广州、佛山两地连拿三幅地王,其中两幅楼面价均超1.5万元/平方米,“面粉贵过面包”。

  站在近200亿元销售额风口,深耕珠三角区域的时代地产,将如何平衡其财务杠杆?按照时代地产开发周期计算,广州及佛山地王项目将于2017年投入市场,如何在高溢价与高周转间实现平衡,仍是时代地产管理层接下来亟待面对的挑战。

  净负债率逐年下降

  据时代地产公布数据显示,年度毛利率及核心净利率分别为26.0%及10.8%。毛利润率较上年下降4.6个百分点;核心的净利润率是10.8%,同比下降了1.8个百分点。

  而随着公司在2013年末上市以及利润大幅增长,时代地产此前高企的净负债率亦逐年降低。2012年,该公司净负债率曾高达116.2%,时至2013年,该数据降至93.2%。截至2014年底,时代地产的净负债率为94%。

  2015 年,时代地产成功发行 5 年期 20 亿元和 3 年期30亿元公司债,票面利率分别为 6.75%和 7.85%,平均融资成本降至 8.6%。截至 2015 年底,时代地产净负债率降至 77.3%(业内公认70%是净负债率警戒线)。

  标准普尔信用分析师李俊文表示:“时代地产的财务自律性未经考验,该公司还面临快速扩张带来的执行风险和项目有限带来的集中度风险。但时代地产在广东省稳固的市场地位和普通住宅市场定位带来的良好经营效率抵消上述劣势。”

  据悉,2016年时代地产全年销售目标为215亿元,仅在去年合同销售金额的基础上增长10%。时代地产品牌管理部在接受时代周报记者书面采访时表示,公司一直在稳健的前提下保持业绩增长,绝不盲目追求规模。

  不过,虽然2015年时代地产上交了一份不错的业绩单,但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%,核心净利润率同比下降1.8%至10.8%。

  时代周报记者透过年报获悉,自2013年上市以来,时代地产毛利率一直处于波动状态。2013年,时代地产毛利率低至24.14%,2014年回升至30.58%,2015年再降至26%。

  在给时代周报记者的回复中,时代地产表示,毛利率的下降主要是2014年市场减价影响到2015年毛利率,而26%的毛利率,跟同行相比来说,属于合理的水平。WIND资讯数据统计显示,申万一级行业下房地产类142家房企2015年三季度销售毛利率为28.4%,净利润率为9.66%。

  时代地产董事会主席岑钊雄则在业绩会上展望,2015年的结转毛利更多是反映2014年的情况,而2015年我们的销售价格稳定,预期年毛利率不会低于目前的水平。

  连刷三地王或激化入市风险

  然而,对于“稳中求发展”的时代地产而言,在拿地上仍不乏激进的样本。

  2015年11月24日,时代地产以总价24.69亿元、配建3600平方米夺得番禺市桥南宅地,楼面地价16401元/平方米,成为番禺市桥板块的单价第一。2015年12月23日,时代地产经过47轮竞价,最终以楼面地价9662元/平方米、总价8.55亿元、溢价率66% 竞得佛山南海一宗商住地,刷新佛山单价地王纪录。2016年1月22日,时代地产以64亿元总价、折合15298.12元/平方米楼面地价拿下佛山南海大沥镇黄岐泌冲沿江路地块。

  据悉,时代地产佛山大沥镇地块相邻的时代水岸目前在售洋房均价15000-1.6万元/平方米,保利紫山国际洋房售价约1.2万元/平方米,绿地香树花城洋房售价约1.2万元/平方米。而目前市桥周边在售楼盘价格则为1.8万-2万元/平方米。

  合富辉煌(港股00733)首席分析师黎文江曾对媒体表示,如要保证利润,时代地产市桥地块项目入市价格将在3万元/平方米左右。

  中原地产项目部总经理黄韬则认为,时代地产做豪宅有经验,假如找准圈层、找准目标群体,上述项目售价卖3万元/平方米以上并非没有可能。

  广州资深地产专家韩世同告诉时代周报记者,一直以来,时代地产在发展及拿地方面都较为稳健和理性,但其在广州、佛山三幅地王楼面价仍偏高,“我个人一直不赞同房企拿地王,如果地价和现售楼价差不多。一旦大势不涨,就没办法逆转”。

  “大家关心公司在佛山拿地价格过高,但大家应该都清楚佛山跟广州的关系。时代地产将佛山东部视为广州市场的一部分,2015年佛山项目60%-70%是由广州市民购买的,因此我们将其视作广州市场,所以,在佛山的拿地价格略高一点也是合理的。”岑钊雄如是称。

  不过,透过数据不难发现,受多幅高价地影响,时代地产土地成本亦开始逐年递增。2013年,时代地产土地平均成本为1051元/平方米,2014年土地平均成本为1305元/平方米,2015年再升至1994元/平方米。

  标普预计,由于土地成本上升以及广东省部分主要城市的竞争加剧,因此时代地产的利润率将在2016年和2017年继续面临压力。

  岑钊雄则表示,时代地产拿地的方式存在多样化,除了公开招拍挂,还有合作、协议出让的地块,整体的土地成本仍然在可控范围。

  未来将增加改善性住宅比重

  诚然,上述三幅地块仅是时代地产近年来购地的缩影。2015年,时代地产在土地市场表现活跃,集团斥资108.85亿元新购13个项目,堪称集团近年来最大规模的土地增持。

  不过,按照时代地产一贯的土地收购意愿,是将购地支出限制在年合约销售额的40%以下。2015年时代地产实现合同销售额约195.08亿元,照此推算,其购地支出约占其年合约销售额的50%以上,素以稳健著称的时代地产,为何频频拿地且不乏“地王”?

  有业内分析指出,时代地产本来就是走低成本拿地、快速周转的稳健发展路子,加上其部分楼盘定价确实过高,同时碰上金融面的紧缩,无论从外部还是内部,都没有支持其高速扩张的理由。

  “时代地产每年的销售目标将基于对集团发展节奏的把控,定在一个合理的位置。”岑钊雄亦承认,速度增长过快不是很好的策略。但岑钊雄同时认为,未来更多资源将流向主要的经济圈,在现阶段购入有潜力的土地,是有前瞻性的,“2015年我们购买了十几块地,有些地阶段性价格不算低,但是买入之前有过深入的介入,并不是盲目购买高价的土地”。

  据悉,截至2015年12月31日,时代地产总土地储备约为1056万平方米。 按照时代地产开发节奏,上述土地足够其未来三至五年发展所需。时代周报记者从时代地产处了解到,2016年,公司将加大对珠三角区域的投资力度,并拓展珠三角其余有增长潜力的城市,使其在珠三角的布局更加完整。

  而针对仅局限于深耕珠三角区域难以更大限度扩大公司规模的质疑,岑钊雄指出:“珠三角区域的市场容量能够支持一家企业做到五六百亿,或者更多。因此这个区域的容量是足够的。政府的政策能够配合得到的话,也不需要太长的时间,我们可以使目前的规模上到更好的台阶。”

  交银国际预测,接下来时代地产应该会继续把投资重点放在核心城市,包括广州、佛山和珠海,因为上述城市具有较高销售率和良好的房地产价格增长。

  时代周报记者了解到,为了配合其深耕珠三角区域的战略发展,同时提高其利润率,此前一直侧重于普通住宅市场,并采取快速周转业务模式的时代地产,亦在2016年提出将加大改善性住宅的比重。

  “我们目前刚需的比重大一些,改善型的比重小一些。按照100%划分,刚需占了65%左右,改善型占了35%”。岑钊雄如是称。

  据悉,此前144平方米及更小户型的住宅曾占2013年时代地产合约销售额的75%以上。广东省二、三线城市持续城镇化将为其产品带来可持续的需求,但普通住宅市场业务战略导致其利润率较低。

  韩世同告诉时代周报记者,此前时代地产采取的模式,尤其在低潮期,是最抗风险的,但随着房地产市场的回暖,产品线的改变也是与市场同步的表现。

关键词阅读:地王 楼面价 时代 地产专家 招拍挂

责任编辑:张弘
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