SOHO中国趁上海房价上涨再售物业 潘石屹否认“撤资”

1评论 2016-03-09 07:24:38 来源:证券日报 看主力在买什么!

  3月8日,SOHO中国(港股00410)发布2015年经过审计后的年度业绩报告。除了净利润同比大幅下滑,SOHO中国董事长潘石屹称,“其他财务指标要比预想的好”。

  值得注意的是,潘石屹在其2015年业绩发布会上透露,“我们看到上海房价上涨非常快,所以临时做了一个决定,把部分非核心物业资产拿出来销售,SOHO中国将先销售上海世纪广场试探市场”。

  “上海世纪广场建筑面积超过4.2万平方米,每天每平方米租金超过10元,我们要想一想按照什么样的回报率去定价。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示,“无论怎么定价,都比上海现在销售的住宅回报率要高得多”。

  不过,潘石屹也强调,近期有种声音称,SOHO中国不看好京沪持有物业,要撤资,实际上不是的。SOHO中国拥有京沪170万平方米的物业,这些物业价值都在水涨船高,为股东带来了价值。

  租金收入达10亿元

  据SOHO中国2015年业绩报告显示,2015年公司实现营业额约9.95亿元,毛利润约7.34亿元,毛利率约74%;净利润约5.38亿元,同比大降86.82%;现金及银行存款供给约90.12亿元,净负债率约为24%;派发特别股息每股0.348元。

  对于净利润大度下滑的原因,SOHO中国CEO张欣表示,“利润大幅度降低,是因为我们现在不再卖物业了,SOHO中国以前是一个销售物业的企业,销售物业有很大利润。转型运营持有物业后,净负债率为24%,现金比例也非常高。这是非常成功的转型”。

  值得一提的是,SOHO中国租金收入同比大幅提高,租金收入约10.52亿元,同比上涨约148%。潘石屹称,在2015年整体经济并不理想的大环境中,SOHO中国新出租了28.78万平方米物业,完成了预期目标的128%,租金收入约10.52亿元。其中,望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%,SOHO世纪广场的上涨了24.7%。如此大量新增办公楼的出租,即使是在纽约、香港、东京等国际大都市,在短短一年时间里完成也是非常困难的。

  谈及怎样看待京沪两城的办公物业市场, 潘石屹表示,2009年SOHO中国去上海的时候,所有人都说上海办公楼市场不好过。但是,以上海世纪广场项目为例,每天每平方米租金从6元涨到了10元以上;北京的办公楼市场相对上海更好一些,租金和租赁速度比上海更快,以望京SOHO为例,我们拿地时测算,若每天每平方米租金达到3元钱就能赚钱,建成后每天每平方米租金最低不低于6元,现在已经超过10元。

  潘石屹称,在低利率、低存款准备金的环境中,一定会催生资产的升值,京沪市场已经出现了这种现象,尤其在利息下降的环境下,有回报的资产价值一定是上升的。

  再度销售物业

  尽管潘石屹看好京沪物业的升值空间,但他仍然决定再度销售物业。

  “不是拿出170万平方米物业里的核心资产来销售,而是准备销售非核心资产的个别项目。”潘石屹透露,这个月底,SOHO中国将销售第一个项目,即上海的世纪广场。“若能够有好的价格,赚更多利润,也对股东有交代。如果按照我们想象中的价格销售出去,也是一个比较高的回报,其它的还没有什么想法”。

  张欣也表示,对哪些物业以百分之多少比例销售是没有目标的,市场行情好,销售非核心资产,也是从公司角度考虑的,这种方式并不是不常见的,世界上很多公司在适当时候也都有资产调整计划。

  或许是为了利润指标,潘石屹临时决定销售物业。但从SOHO中国手持现金量来看,潘石屹并不缺钱。据其业绩报告显示,SOHO中国现金及银行存款约90.12亿元。

  对于这90亿元现金如何使用,张欣透露,“我们不会在拿地方面非常激进,因为公司转型之后,是以办公楼出租为主的房地产公司,真正的增长空间是来自于SOHO 3Q,它的经济模式不需要大量投资,是以轻资产模式运营的,所以不需要手上控制太多的现金”。

  对此,SOHO中国总裁阎岩补充道,即使在SOHO 3Q业务扩张过程中,SOHO中国也不会购买任何物业,而是会与更多的开发机构、投资机构进行合作。

  置换外债降低汇率风险

  事实上,在SOHO中国转型过程中,一直备受非议的是资产负债情况。SOHO中国为了加快转型,也曾在海外大量借债,不过,这种模式正在转变中。

  据SOHO中国业绩报告显示,2015年,是市场上资金宽松的一年。在低利率、低存款准备金的环境中,去年SOHO中国完成了30亿元人民币债的发行,利率仅为3.45%,同时偿还了部分外币债,以此来规避汇率波动给公司带来的风险。

  对此,张欣称,以前SOHO中国海外债务量很大,当时美元债融资成本比较便宜。“随着近一段时间人民币兑换美元汇率的下降,像我们这样的企业就承担很大的汇率风险,因为要用人民币收入来偿还美元债,因此我们董事会对这件事非常的谨慎,一年多前,我们就做出一个决定,要快速的把这个债务结构改变一下,从外债变成内债”。

  “刚巧在我们做这个决定的同时,人民币债务市场发展的非常好,现在,SOHO中国的外债在所有的债务里面只占16%,已经非常小,很健康,不用太担心汇率风险了”。张欣补充道。

关键词阅读:SOHO 潘石屹 上海办公楼 上海房价 撤资

责任编辑:张弘
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