盈利能力首次下滑 碧桂园2500亿押注填海造城

1评论 2016-03-20 20:04:00 来源:一财网 看主力在买什么!

  从中国广东顺德走出去的房产碧桂园(港股02007)控股有限公司(下称“碧桂园”,02007.HK),决定要开启一段海上筑梦的传奇。在卫星地图上寻找该集团位于马来西亚的森林城市这个项目时,定位坐标却指向一片汪洋。

  碧桂园董事局主席杨国强在马六甲海峡画了一个圈,去年底宣布在马来西亚柔佛州毗邻新加坡的一片汪洋大海上投资2500亿填海造城。

  受行业环境、企业产品结构等因素影响,净资产收益率五年来首次下滑,如何扭转盈利能力,成为难题。碧桂园总裁莫斌在今年三月的2015年业绩发布会上表示,海外项目的毛利率比国内高很多。

  事实上,碧桂园是国内最早开始海外扩张的企业之一。2015年海外销售收入占碧桂园总销售额的比例约为3%,这距离其早期定下的20%目标还有相当距离。莫斌称,公司虽然制定了海外战略,但对国外的发展依然非常谨慎,因此森林城市对于碧桂园至关重要,只有这个项目成功了,公司才会考虑在海外的进一步大力拓展。

  造梦之城

  根据规划,森林城市项目由四个岛组成,总面积是13.86平方公里,可以容纳几十万的人口,半个澳门的大小。这四个岛的开发用地都将通过填海来获取,项目计划投资高达2500亿,预计20年完成开发。

  按照规划,森林城市的绝大部分目标客源将来自于中国国内,碧桂园甚至期望引入产业,金融,医疗,教育,让这个项目能够实现人居和经济的自我良性循环,成为一座世外桃源。

  碧桂园在中国开发商中是最具有造城经验的一家,该集团此前开发的顺德碧桂园,广州凤凰城等,都是连续滚动开发了十几年的城镇型房地产项目,但森林城市是比任何一个碧桂园原有项目更大胆的尝试。

  从经济意义上看,这是碧桂园希冀扭转利润率逐年下滑局面的重要砝码,以及扩大集团销售规模的利器。

  然而,风险仍不可忽视,毕竟在一片茫茫大海上创造出数千亿的购房需求是没有经验可循的。

  对此,碧桂园负责海外业务的执行董事苏柏垣表示:集团内部对风险充分论证过,这么大的项目,承担的风险和挑战也是巨大的。但是鉴于公司是根据市场需求滚动的开发和投入的,首期填海1平方公里约1500亩,实际投入并不会太大就可以逐步回笼资金。而且四个岛预计二十多年才会开发完成,如果市场好,可能10年就会填海完成。

  作为国内最早开启海外扩张战略的企业,目前,碧桂园已经在马来西亚拥有4个项目、澳洲拥有1个项目。不计森林城市计划填海的13平方公里土地,其海外项目已有197万平方米。

  进军海外市场初期,碧桂园曾经透露集团海外拓展目标是海外销售额占集团的20%。去年,碧桂园年销售1402亿中,大约有40亿~50亿来自于海外,占比约为3%。能不能实现海外20%的销售占比,森林城市至关重要。

  对于森林城市的销售目标,碧桂园高层并未公开表态,仅表示会以销定产。《第一财经日报》从接近碧桂园核心高层的人士处获悉,该集团计划在项目推出的首个经济年度实现合同销售目标近300亿,占集团国内销售额的15%~20%。数据显示,碧桂园2016年在国内的销售目标是1680亿。

  盈利新起点?

  海外市场对于碧桂园来说,其战略意义已经不亚于中国国内。在该集团发布2015年业绩的新闻发布会上,该集团高层直接宣称:国内追求规模增长,海外追求利润增长。

  2015年,碧桂园合并报表的总收入达1132.2亿元,同比增长约33.9%;土增税拨备前毛利约为228.6亿元,同比增长3.7%;核心净利润达97.1亿元,同比增长5.1%。

  利润与营收的不同步增长,已经显示出碧桂园在盈利能力上的疲软。数据显示,2011年~2015年,公司毛利率分别为34.5%,36.6%,30.3%,26.1%以及20.2%。2015年,该公司核心净利率已经下降为8.6%的个位数水平。

  利润率的下降,离不开宏观面及企业产品结构变化的影响,但一个基本事实是,中国房地产行业已经过了高利润阶段,行业盈利能力的下滑已经成为难以回避的趋势。

  即便2016年国内房价上升预期较强,但土地成本和人工成本的上升,将侵蚀掉开发商相当大一部分利润。从碧桂园来看,2015年,公司销售费用,管理费用甚至财务费用都有所下降,其融资成本更是降到6.2%的历史低点,而利润率却是五年最低值。

  受此影响,净资产收益率(ROE)五年来首次下滑。2011年~2014年,公司ROE连续4年维持在20%上下,到2015年中期下降至约8.22%,2015年末期约为15%。

  碧桂园高层在媒体发布会上表示,2016年的利润率一定会上升,其原因有三。一是国内房地产市场好转房价有上升趋势;二是碧桂园产品升级;三是海外市场毛利率普遍高于国内。

  莫斌和碧桂园财务官吴建斌,在回应利润率问题时,多次强调海外市场尤其是森林城市。“目前森林城市还处于投入早期,如何将这些投入分摊到整个项目的损益目前还没有确定,但可以肯定的是,海外项目的毛利率比国内高很多。”

  根据森林城市目前对外披露的信息,其销售均价在人民币2万元/平方米上下。

  3月6日,森林城市已面向全球开放。碧桂园海外战线已经拉开,未来将向左还是向右,全压在这座未来城市之上了。

关键词阅读:盈利 碧桂园 填海造城

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