天通苑物业赴港IPO背后故事

1评论 2016-04-04 00:10:00 来源:经济观察报 看主力在买什么!

  占地7.7平方公里,总建筑面积近1000万平方米,746栋住宅和非住宅建筑,6万多户居民,28万人口,无论从哪一项指标来看,位于北京北部的天通苑都是一个超级社区。

  3月17日,这个号称“亚洲最大”社区的物业服务公司进入了上市通道。

  一直以来,外界从不缺乏有关天通苑的各种信息,不过会不自觉地忽视这个超级社区的服务商,但天通苑物业不声不响走到了多数大开发商的前面,包括万科、恒大、碧桂园(港股02007)等一线开发企业均有分拆物业上市的计划。

  一位不愿具名的物业管理人士表示,天通苑走在前面并不意外,第一,互联网时代资本市场普遍看好物业管理未来发展潜力;第二,天通苑物业作为一个超级社区的服务提供商,业务机构单一清晰,想象空间大;第三,赴港上市门槛相对较低,“单从招股书上来看,天通苑物业本身亮点并不多”。

  新的亮点,或将在上市后出现,香港联交所公布了天通苑社区服务集团有限公司第一次呈交申请文件,募集的资金,将用于建设社区管理平台和投资社区养老。

  为什么要上市 上市后干什么

  3月31日,天通苑物业一位管理者表示,一线房企物业被分隔在各个区域,上市前期整合相关物业资源需要一个漫长的过程,但天通苑作为一个单一社区,不存在这样的难题和复杂过程。

  在他看来,天通苑常住人口接近30万,再加上周边其他社区,整个区域常住人口超过百万,这为天通苑物业未来发展前景创造无限可能,“未来我们将做成一个社区服务供应集成商,包括养老、电商都会逐步来实现。”

  但想要实现这一目标需要大量资金,银行信贷成本高,上市之后不仅可以募集一定资金,还为未来发展开辟一条新的融资渠道。“只有上市融到资金后,才能够去对现有业务进行拓展。”这也是天通苑物业选择上市初衷之一。

  另外据其介绍,由于天通苑多数是经济适用房,物业费用相对较低,普通住宅每月每平方米0.55元,而天通苑物业本身有2000多名员工,物业费低,但人力成本较高,造成相关物业服务质量较差,而物业服务质量不高则又反过来影响物业费收入提高,形成恶性循环。“现在我们收取物业费还是用手写,业主缴费也不方便。”上市募集到资金后,天通苑物业将对现有服务和设备进行更新升级,“物业费在网上随时随地都可以交,安保也不用保安到处巡视,可以用电子设备取代,不仅可以节省人力成本,还能提高服务质量和效率。”上述人士表示。

  同时其表示,上市后,天通物业费将推出差异化等级物业服务,不同等级服务实施不同的收费价格,“未来不会统一上调物业管理费用,但会推出不同的服务标准,好的服务价格肯定比较高,让追求高品质生活爱基,净值,资讯的业主有不同的选择。”

  这些只是天通苑物业对上市后基本期望,更大的野心是谋求在养老产业和社区商业、电商领域所有作为,目前天通苑大约居住着10000多名老人,为发展养老产业奠定良好的客源基础,不过对于具体如何发展养老产业,其并未过多透露。

  同时,天通苑物业还将建立社区综合服务平台,把物业服务、社区商业等相关配套资源进行整合,先期以服务天通苑自有业主为主,提供交费、保修、购物等相关服务,并逐步把这一服务延伸至周边社区,最后通过合作方式拓展业务辐射范围。

  想要实现这一切商业目标,资金是一个无法回避的难题,如果单纯依靠现有的物业管理费和停车费显然无法实现目标,而上市融资和打通资本通道无疑是多赢的选择。

  上述人士介绍,目前天通苑物业还处于上市培育期,公司内部还在整合相关资源,“把一些物业相关的资产划到物业公司下面,包括财务报表的体现,这些都需要耗费大量的精力和时间。目前能披露的只是些基础的内容,未来会不断披露相关信息。”

  对于上市时间预期,该管理者笑言不好判断,“从申请起需要半年到一年的考察期,逐步完善上市所需材料,具体时间还得最后看结果。”

  天通苑物业

  天通苑物业管理服务主要由方佳物业、顺天通物业和申迪物业三家公司负责。

  其中顺天通物业成立于1999年8月,顺天通开发和于冰各占股60%和40%,方佳物业和申迪物业均成立于2003年7月,股东均为田静和田羽。

  多年来,三家物业管理公司经历数次增资及股份转让,2011年4月份一次重大调整后,田静和田羽彻底退出股东行列,于冬笑、于冰、于凌三姐弟和佟佐仪4人直接或间接控制方佳、顺天通和申迪三家物业公司,以及天通苑养老和天通苑电子商务等全部公司股权。

  实际控制人通过在海外设立离岸公司上市主体,并在香港设立全资子公司,再由香港子公司在内地成立子公司直接控制实体,这一构架是多数国内赴港上市企业的常见做法,天通苑物业亦不例外。

  2015年下半年,为了适应赴港上市要求,天通苑物业构架再次大幅调整,于家三姐弟在英属处女群岛注册成立了东卓、东升、逸彩和金算盘4家离岸公司,其中于冬笑100%持股东卓,东卓全资持有东升,逸彩由于凌全资持有,金算盘则为于冰全资持有。

  8月26日,上市主体天通苑社区服务集团有限公司正式在开曼群岛注册成立,法定股本为38万港元。其中东卓占股67%,东升占股5%,逸彩占股10%,金算盘占股18%。于冬笑累计持有天通苑社区服务集团72%的股份。

  同一时间,天通苑社区服务集团在香港设立天通苑香港,并把国内最主要持股企业东正企业划入名下,而东正全资持有方佳物业管理、天通苑养老和天通苑电子商务三家公司全部股份,方佳物业100%控股申迪物业和顺天通物业。

  经过一系列调整之后,天通苑物业管理构架体系更加明晰。

  天通苑社区服务集团上市申请显示,2013年到2015年三年营收分别为2.24亿元、2.34亿元和2.39亿元,净利润分别为2034.6万元、1623万元和2647.7万元。

  天通苑物业的主要收入来自物业管理费和停车费收入,2015年两者分别占比为68.3%和27.6%,未来将在社区养老和社区综合服务领域进行布局,预计2016年下半年正式启动。

  天通苑前传

  经历多次股权变更后,截至目前,田在玮、田静和田羽逐步退出天通苑物业所有股份和职务,佟佐仪也逐步淡出,仅担任非执行董事一职。

  其实,天通苑真正主人是田在玮、佟佐仪夫妇,开发商顺天通房地产开发集团有限公司由田在玮和佟佐仪夫妇共同成立,一直以来佟佐仪担任公司董事长,田在玮担任公司总经理,负责项目具体开发事宜。

  田在玮和佟佐仪均为哈尔滨人,上世纪90年代,田在玮担任哈尔滨城市建设综合开发办公室副主任、哈尔滨住宅新区开发建设总指挥部指挥和哈尔滨市综合开发建设总公司总经理,曾在哈尔滨开发15个经济适用房项目。

  佟佐仪一直在哈尔滨人民银行和农业银行(行情601288,买入)哈尔滨分行任职,上世纪80年代末开始担任哈尔滨市房地产开发公司总经理,1995年8月份,夫妇二人成立哈尔滨天通房地产开发公司,佟佐仪担任董事长。

  早年,田在玮带着女儿田静和田羽,佟佐仪带着女儿于冰、于凌和儿子于冬笑,七口人重新组成家庭,五名子女先后在田在玮和佟佐仪旗下相关公司中担任重要职务。

  田在玮因经济适用房而兴。1998年,北京市开始启动首批经济适用房建设,北京市城建办负责人到建设部取经,当时建设部向其推荐了在哈尔滨有过成功开发经验的田在玮,由此,田在玮开始与天通苑结缘。

  随后北京市政府和城建办相关负责人实地考察哈尔滨经济适用房项目,并表达了欢迎田在玮参与北京经济适用房项目开发建设的意向,1998年天通苑项目即启动。

  天通苑项目也让田在玮一战成名。

  目前田在玮的身份,除了顺天通开发总经理,还身兼全国政协委员、民革中央黑龙江市委副主委、北京黑龙江商会会长等。

  除了天通苑,田在玮及其家族成员还涉足金融、旅游、养老、矿产等多个产业,并把业务扩展到北京和哈尔滨之外的山东、海南、陕西等多个省份。

  2015年起,作为中国物业管理协会副会长的田在玮开始逐步把重心放在物业领域,物业公司赴港上市或许只是第一步,上市申请中显示,未来天通苑物业还将为其他社区提供增值服务、投资养老地产、发展社区综合服务平台。

  值得注意的是,田在玮还在宋卫平旗下的绿城物业中担任独立非执行董事一职。

  天通苑产业的生态圈

  从1998年到2012年14年时间里,天通苑5大区域、18个小区逐步建成,天通苑社区服务集团上市申请中显示,天通苑共有746栋建筑,由462栋住宅、205栋非住宅和79栋待售物业构成,总建筑面积近1000万平方米。

  另一份权威材料披露,截至2009年,天通苑已经累计开发840栋建筑物,总建筑面积为855.4万平方米。一位知情人士透露,不同于一般房地产项目,开发商在天通苑项目上较为强势,再加上人口规模较大,造成天通苑社区特殊性。

  该人士透露,天通公园里项目的所在地原来是社区内公园的一部分,后被开发商开发,“2003年开始建的,由于是公共用地,开发商没有土地手续,直到最近这三五年内年才办理了手续。”

  这一局面形成多少与天通苑本身复杂性有关,原来天通苑所在地为垃圾堆放场地和城乡结合部,顺天通开发不仅承担项目建设开发任务,也承担土地一级开发、拆迁及政府相关部分社会职能。

  田在玮2015年在一篇公开发表的署名文章中表示,由于天通苑处于北京朝阳和昌平两区交汇处,治安力量较为薄弱,天通苑还成立了联防队和治安队,承担整个社区的治安。这只是天通苑承担的公共职能之一。

  此外,天通苑开发过程中,项目配套道路、学校、医院、污水处理厂、电力、供暖、供水等大部分公共基础设施均由开发商投资建设,甚至天通苑物业负责当地路灯和红绿灯近十年时间,直到2014年才交给政府。目前仍负责供暖、污水处理等设施运营。

  除了天通苑之外,田在玮、佟佐仪夫妇还有其他相关产业和布局,但天通苑是最具价值的核心资产。

  18年过去了,天通苑仍有79栋建筑处于待售状态,按照目前北京房价,这无疑是一笔巨大财富。

  其实,顺天通及相关企业围绕天通苑开发已经形成了一个家族式生态圈,田在玮、佟佐仪、于冰、于凌、于冬笑、田静和田羽7人构成核心,与家族其他成员基本包揽了天通苑社区生活方方面面。

  早年,家族成员围绕天通苑成立了园林绿化、家装市场、家政服务、地产经纪、设备维修、医疗健康爱基,净值,资讯、餐饮等多个实体公司。目前天通苑供暖服务的供应商为田在玮兄弟田在琦,电梯服务供应商由另一位胞弟田在瑛负责。

  不过,多数产业未能延续下去,田静和田羽旗下的矿业、汽车销售、家装、家政、水电设备维修和电梯设备维修等公司,于冰、于凌和于冬笑旗下在济南和青岛等地投资公司及电梯公司,目前已经全部注销或被吊销。

  今年田在玮68岁,佟佐仪70岁,随着年龄增大逐步由台前退至幕后,于冬笑等5位新一代掌门登台,与父母相比,他们摒弃地产开发等传统产业,把更多的精力投放在金融、养老、医疗健康、社区服务等新兴产业爱基,净值,资讯

  作为拥有28万常住人口的超级社区,天通苑物业在其中更多扮演一个接入口的角色,利用数量庞大的业主群体培育新型产业,随着田在玮、佟佐仪谢幕,新一辈接棒者继续凭借天通苑延续着父辈们的家业。

关键词阅读:天通苑物业 IPO

责任编辑:Robot RF13015
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