黑石高收益转手泰升集团 海航26.15亿接盘

1评论 2016-04-06 04:16:57 来源:21世纪经济报道 作者:沈浪 看主力在买什么!

  多名市场人士分析,黑石在私有化泰升过程当中,除了平衡多名股东权益之外,已将大部分资产套现,近年来泰升内地鲜见拿地等扩张动作。多名市场人士分析,黑石在私有化泰升过程当中,除了平衡多名股东权益之外,已将大部分资产套现,近年来泰升内地鲜见拿地等扩张动作。

  黑石基金转手泰升集团,接盘者为海航集团旗下全资子公司HNA Finance I Co.,Ltd(简称HNA Finance I)。

  泰升集团(00687.HK),根据港交所公开资料所披露的数据,这家按照4月5日收盘价4.3港元(下同)匡算、市值大约为37.61亿港元的建筑类公司成为了此次交易的主角。从泰升集团2015年中报披露的相关现金流数据,可以匡算出黑石此次投资的内部收益率(IRR)大约为36%,这在黑石过往的投资收益中,算高水准。

  黑石基金这笔交易从2013年买入到2016年卖出,差价仅为1.15亿港元,刨掉成本税收,甚至有亏本之嫌;而海航接盘,市场人士并不感到意外,海航近年来一直筹谋借壳上市。此外,去年海航曾以20亿人民币收购复地集团位于天津的天津中心股权,通过收购将获取泰升集团位于沈阳、天津等地的部分在售项目,或有利于其房地产业务规模的扩张。

  21世纪经济报道记者通过查阅泰升集团港交所公告获悉,在此次交易之前,泰升集团已于2015年12月将旗下房地产项目——华园以人民币3.09亿元卖出。

  更早之前,在黑石完成对泰升集团的收购之后,泰升集团多名股东已经将大部分资产私有化;2016年1月,泰升集团发公告称分拆建筑业务单独上市。

  多名市场人士分析,黑石在私有化泰升过程当中,除了平衡多名股东权益之外,已将大部分资产套现,近年来泰升内地鲜见拿地等扩张动作。

  私有化背后的股东利益权衡

  黑石缘何能以较高的IRR出售泰升集团?一个事实是,在2013年-2014年房地产调控仍然趋紧的大环境下,泰升集团近年来业绩改善明显,且具有其他房企所不具备的超低杠杆率,其净负债率为零,有息负债与权益比仅为32%。泰升集团的主要业务构成由地基打桩和房地产业务构成,近年来房地产业务的飞速增长为其利润贡献度最大,占比高达97%。

  一名投行界人士分析指出,一般而言,基金投资期限都是5+2年或者5+2+2年,要看黑石这笔钱,从发行到现在退出的时间点是否正好契合。例如,在5+2期限里,黑石并购泰升的时间恰好在第3年年底,那么现在退出就是必然的;反之或有其他原因。

  2013年8月,黑石对泰升集团发起全面要约收购。根据合约,黑石以每股2.86港元向泰升集团全面要约收购,以后者总股本8.75亿股计算,黑石此次总代价达到25亿港元。当年市场传出,要约收购全面完成后,黑石将泰升集团私有化,从此退出H股市场。

  在黑市收购之前的2013年4月,泰升集团卷入过股东诉讼官司,公司其中一名董事钱永勋透过其将公司指为答辩人的原诉传票提起法律程序,并向香港高等法院申请命令或宽免,以准许钱永勋代表公司向所有董事(李杰之除外)、祥泽及/或有关其他人士提起股东代表诉讼,而有关法律程序的讼费将由公司弥偿和支付。因此收购之后,黑石就在平衡股东权益上做出了一定让步,但不排除黑石与股东之间有股权交易的相关契约。例如,向副主席冯潮泽出售一间位于大角咀之商用店铺及泰升工程服务70%权益,涉及金额2766万港元。实际上此次出售预计亏损82万元。

  然而,退市之说一直没有被坐实。到了2014年12月,黑石再为泰升集团筹资1.13亿美元再融资贷款。

  据泰升集团最新公布的销售简报显示,2015年4月1日-2015年9月30日,泰升还有未售资产大约12万平方米住宅未售以及超过7万平方米商业、1200个车位未售,其中大部分分布于沈阳项目。具体而言,泰升集团剩余的资产包括上海泰欣嘉园约为1.24亿元人民币住宅与车位货值加上4800平方米非住宅面积;天津泰悦豪庭1亿元人民币住宅货值加上165个车位及3900平方米商铺、会所面积;沈阳泰和龙庭尚有超过10万平方米住宅、1049个车位、约62665平方米商业楼、商铺、会所面积;上海爱都公寓50%面积已出租,每平方米租金80元人民币。另外,在与海航交易之前,上海华园大厦已出售,该项目目前99%面积已出租,每平方米租金达到了210元人民币。

  海航借壳上市?

  实际上,基金经理的个人喜好也会左右项目收购价格。例如北京一个市场价均价八九千元/平方米的高端项目,一个基金却可以30%的溢价去做这宗并购。

  “如果黑石不断找公司接盘,总会找到;它的退出是否意外要看当时的并购杠杆,并购时间等等多项因素。”上述知情人士认为,至于此前是否与海航有做夹层融资的约定,进而促成这宗交易,这也在公告内容里无从得知。

  可以肯定的是,海航接盘获得的直接资产是沈阳、天津在售住宅开发项目。其他的资产并不多。“但这是一个干净的壳。”上述知情人士说。

  知情人士继续透露,泰升集团股东出于年龄身体状况与房地产销售市场情况等原因,也无心恋战,萌生获利离场意愿。根据4月4日晚间的公告披露,副主席冯潮泽与HNA Finance I订立意向书,HNA Finance I支持公司向冯潮泽旗下公司祥泽购买泰升地基(香港)40%股权(于公告日期由泰升集团拥有60%之附属公司),代价为现金总额8.37亿元;控股股东Tides HoldinGS I与海航集团附属HNA Finance II订立投资意向合作书,HNA Finance I将向Tides Holdings II收购5.77亿股股份(代表约66%股权),代价为现金总额26.15亿元(即每股销售股份4.53元,较前收市价溢价10.8%)。

  此次交易完成后,黑石仍有9%的权益留在泰升集团。值得关注的是,黑石的投资个案多少能反映境外投资基金在中国的投资收益水平。一名投行界人士指出,10年前,大批外资基金进入中国买买买,但是并非想象中容易,早年一般标的收益都是以每个项目2000万美元-5000万美元为标准,例如瑞士某基金就直接将项目投资规模定为5000万美元,但最终无一谈成功。股权投资基金从项目SPV里面可以看到资金结构,也可以看出融资杠杆,但这些一般投资者是无法从公开资料确认的。

  该名人士透露,多年前外资基金亏损的典型案例,就是麦格理投资大连万达,最终麦格理北京投资部门遭到被裁的命运。

关键词阅读:泰升 黑石 泰悦 接盘 海航集团

责任编辑:张弘
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