香港新盘也有去库存压力 投行称楼价还将跌40%

1评论 2016-05-11 07:45:38 来源:一财网 看主力在买什么!

  昔日,香港尖沙嘴海港城是游客常到的购物中心,而现在,海港城则成为地产中介的天下,随着香港楼市的持续不景气,地产中介为抢到一杯羹,不少还在公众场合为抢客大打出手。

  近日,香港会德丰(港股00020)地产在将军澳有一个名为“Savannah”的楼盘已经开售,并在海港城港威商场开放示范单位给公众参观,第一财经记者在海港城发现,商场内的地产中介多过购物的游客,每位地产中介都虎视眈眈地打量着每位路过的人流,不惜放过任何一个机会,有两位地产中介为了向记者介绍楼盘,甚至起了肢体冲突,还有地产中介为抢客与商城保安起冲突,海港城突然变得气氛紧张。

    新楼盘库存压力大

  由于楼市转差,香港新楼盘的竞争关系远远不止于此,根据香港地政总署公布的最新数据,4月有接近3900个单位预售楼花(期房)同意书,创下了13年半的新高。不过,这样的供应量却远远大于需求量,去库存的压力非常大。

  在楼市看跌的情况下,不少投资者都捂紧钱袋。今年首4个月一手楼盘的销售大约只有2800套,同比减少超过一半,而截至今年第一季,楼花及现楼货尾盘增加至9408套,同比增加一倍,而同期正在建筑中仍未售出的新房增加了1.2万套,累积升至6.5万套的历史新高,反映新盘销售速度明显追不上供应速度。

  根据土地注册处最新数据显示,4月份香港住宅物业注册有4820宗,环比增加84.5%,其中一手私人楼宇注册达1274宗,环比增加了一倍。表面上看上去增长确实不俗,但在4月份有3900个单位申请预售楼花同意书的情况下,以4月份的一手住宅成交量1274宗远远不够达到3900的量,意味着接下来的形势将非常严峻,减价潮一触即发。

  有分析人士指出,由于香港发展商也看淡后市,所以大家趁楼价还未下跌得很严重的时候,尽快甩卖库存,很可能会造成新楼盘的“踩踏”事件,造成恶性竞争。美联物业首席分析师刘嘉辉指出,在买家市场下,准买家对价格的敏感度非常高,新盘如果要抢二手客源,开价可能会略低于二手价格。

  嘉里建设(港股00683)执行董事朱叶培在公开场合承认,一手期房的数量上升,新盘之间一定有竞争,不过目前还没有出现恶性竞争的情况出现。

  而已经有不少二手房顶不住一手期房同步推出的压力,在新盘一开盘后马上降价。会德丰在将军澳推出的“Savannah”首张价单显示,平均每平方尺为14420港元(即每平方米15.52万港元),折后价为每平方尺11680港元(即每平方米12.57万港元),而这张价单出现后,同区的二手房天晋II中层户马上降价130万港元,减幅达到10%。

  随着一手期房货源的不断累积,二手房的价格势必随之调整,中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰称,香港经济和楼市都不景气,目前市区的新盘都要以郊区的价格推售,他预计新界的新盘平均每平方尺价格将跌到低于1万港元的水平。

  投行齐发报告唱衰香港楼市

  在这种情况下,多家投行对香港楼市的看法非常负面,德意志银行在5月9日的报告中,也表示对香港当前的楼市相当不乐观。

  报告称,截至目前,香港的住宅去化率及成交量均低于预期,意味着楼市现在距离平衡水平仍有一段距离,预计接下来楼价还将继续下滑,未来3年跌幅将达到40%,而今年将下跌20%。

  德意志银行认为,今年以来,一手住宅新盘在两天内的去化率只有22%,豪宅更低至6%,是1998年以来的新低。如果把时间延长至开盘后的一个月,那么一手住宅的去化率只有40%,豪宅只有19%,远远低于过去楼市的低谷时期,而在当时住宅的去化率都在41%至67%之间,而豪宅则在30%至74%的水平之间。

  自从去年9月15日以来,香港的住宅市场已经下跌13%,但如果成交量持续萎靡,那么楼价完全还没有跌到位。德意志银行续称,目前香港地产股价格反映出,香港的楼价于现水平将再跌30%至40%,资产流转非常低,除非交易量上升,否则地产股难以跑赢大市。

  高盛也在5月5日的报告中,预测未来香港的楼价在2018年前将再跌20%,不过该行认为未来香港楼市不会出现短期急跌,但会进入长达数年的缓慢下挫,预测今年楼价整体跌10%,明年至2018年再跌10%。

  同时,由于未来两年利率会上升1.5到2个百分点,住宅楼市也会受到借贷成本上升拖累,加上市场持续高价而成交低迷,业主降价卖楼的动力不大,政府也没有意愿撤销印花税等调控措施,导致市场长期“拉锯”。

  其实,高盛在过去两年来多次下调对香港楼市的预计。2014年,高盛预测香港的住宅房价会在2015年下跌10%、2016年下跌5%,此后又对此进行调整,预测房价在2016年至2018年下跌10%。

  野村证券对香港的楼市更为悲观,在该行4月份发布的报告称,到2017年第二季度,香港的房价将从高位累计下跌30%,如果人民币出现显著贬值或美国加息幅度超过预期,香港楼价在最坏情况下可能下挫60%。

  香港差饷物业估价署于4月底发布的最新物业报告指出,2016年环球经济发展情况颇为不明朗,香港经济和物业市场在早已受到“一周一行”个人游签注的实施、美国在2015年底加息,以及本港股票市场波动的影响下,将无可避免地面临愈来愈大的压力。

  物业估价署相关资料显示,截至2016年3月份,香港的住宅售价指数报270.2点,环比下跌1.28%,六个月来累计跌11.7%,创下2014年9月以来新低。仅在2016年的第一季度,住宅房价的跌幅就已经达到5.2%。

关键词阅读:香港楼市 投行 一手住宅 香港经济 一手楼盘

责任编辑:郭亮
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