信达抢“地王”真相:资产荒时代的豪赌

1评论 2016-06-20 09:07:16 来源:智通财经网 看主力在买什么!

  在信达地产连续造出几个“地王”之后,人们才猛然发现,原本是对接四大行不良金融资产处置而设立的四大资产管理公司(简称AMC),现在却以房地产的不良处置为主要业务,并且还在更深的介入到房地产资产投资、开发之中。

  在当前不良资产处置中,房地产占超过一半比例。客观上来讲,房地产处置周期长,专业要求较高,所以AMC大多会有专业平台来处理非金融类不良资产。但这依然是一个相对“傻大粗”的模式,其本质是得益于中国经济的持续增长和(港股00001)不动产升值。

  很多烂尾的房地产项目在被交付给AMC之后,给项目稍微补充资金,马上就可以满血复活上市销售,尤其是在过去几年房价暴涨的一二线城市,这样的“不良资产”处置获益方式,在当下的楼市分化背景下也出现变化。

  信达作为目前最优质的 AMC,处置资产能力强,钱也多,不过在进行大规模开发时,也依然需要寻找房地产企业合作。AMC手里的土地和资金,房地产企业的业务能力和市场嗅觉,一拍即合的两方,是会为这个市场带来更大的增量,还是更大的不确定性?

  中国信达(港股01359)隐居幕后,通过基金为信达高价“输血”拿地,而后寻找操盘方,使得信达地产和信达资产同时坐拥收益,这就是信达的“金融地产”模式,同时信达资产实现资产配置的目的。

  市值不过几十亿却频频拿下数百亿“地王”,这便是信达。

  承接四大行万亿呆坏账的四大资产管理公司(又称“四大AMC”)在历史使命结束后,走上了属于各自的商业化道路,其中中国信达、中国华(港股00370)融分别于2013年和2015年上市。

  作为四大AMC中唯一一家直系上市地产公司,自2015年以来,信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场,以高溢价率地价横扫其他房企,将多块地王收入囊中。

  根据对信达地产过去一年来公告的整理,21世纪经济报道发现,信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元,而其去年的营业收入只有81.3亿元,总市值更是自去年股灾以来腰斩,截至6月17日为74.1亿元。

  过去数年,信达地产长期以二三线城市为主要阵地,去年以来却频频在一线城市出手,并且一出手就是地王,与自身操盘能力不匹配的举动,让业界困扰:“信达在做什么?”

   “地王”信达造

  信达正在造地王,而且是翻倍地造。

  2015年7月至今的一年时间里,信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块,其中6宗是地王。

  从分布城市来看,这六块地王均位于一二线城市:2015年7月,合肥滨湖“地王”;11月,上海新江湾城“地王”;12月,深圳坪山“地王”;2016年1月,杭州南星“地王”;5月,杭州滨江“地王”;6月,上海宝山“地王”。均为房地产市场上涨较快的热门城市。

  而信达地产为了拿下这些地王也付出了总金额为352.03亿元的代价,土地溢价率最低为66%,最高达到了303%。

  其中,仅今年五月底到六月初的不到一周时间里,信达地产就在杭州和上海两城以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。

  根据信达地产的战略布局,环渤海、长三角和珠三角是其重点发展区域,尤其是长三角和珠三角更是加上了“区域深耕”。

  从2011年开始,信达地产制定了第一个五年发展计划提出逐步形成“3+2+X”布局,“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群,“2”指长江中游和成渝城市群,“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。

  但在拿下上海、深圳和杭州的地块前,信达地产的布局实际以二三线城市为主。截至2015年三季度,信达地产储备项目总量506.93万平方米,其中一线城市仅占15%,主要为上海和广州,在广州的为信达地产从中国信达“接盘”的不良资产重组开发项目;二线城市尽管占比最高达47%,但是其中不乏宁波、长春、沈阳、海口、乌鲁木齐等市场和经济相对较弱的城市。

  2014年之前,信达地产营业收入一直处于低迷状态,2012年至2014年三年的营业收入分别为40.1、44.8和48.5亿元,而2015年前三季度的营业收入为29.2亿元。其2015年年报显示,去年信达地产的营业收入为81.3亿元,同比增长67.73%。

  而从2011年至2015年,信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率则突破了国企80%的红线,达到83.24%。

  尽管资金状况长时间“入不敷出”,但信达地产却并不心慌,这与其背后的“大资本”不无关系。

  信达地产财报显示,2015年里其一线城市的土地投资额占80%,其认为这些地块预计在未来1~3年内会为公司销售额贡献300亿元以上。

  输血者信达资产

  信达地产的底气从何而来?

  信达地产资料显示,其通过“信达系”支持、资本市场和一般资金市场,多元化获取资金。

  一方面是由于A股公司较易融资。信达地产公告显示,其于2015年成功发行5年期中期票据30亿元,随后 30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。

  2016年5月28日,信达地产披露了2016年公司债发行结果:本次非公开发行2016年公司债券(第一期)实际发行规模30亿元,票面利率为5.56%,期限3年。

  而与“信达系”的协同融资模式中,“信达系”直接借款或提供增信、质押、担保给信达地产,信达地产则支付相应的财务利息及增信费用。

  信达地产在2015年年报中称,作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。

  中国信达除了通过银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段为信达扩大版图,还借助基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达地产补仓。

  信达地产在2015年年报中称,其于期内与中国信达部分分公司召开业务协同对接会,开展协同业务交流。在基金业务联动方面,通过引入中国信达旗下基金、联合设立基金等方式,增强了公司在投融资方面的优势。在特殊机遇投资方面,公司积极参与协同项目调研,尝试了“投资+投后管理”模式。

  2014年,信达地产成立了专门的投融资部,以探索金融地产业务模式。

  财报显示,信达地产2015年参与了包括深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等在内的十只金融地产基金,基金总规模达93.80亿元,而信达地产实际参与投资28.98亿元。

  这些基金投资标的基本都是房地产业务,其中不少基金的优先级认购人都是中国信达,且数额较大。

  克尔瑞地产研究中心研究员房玲和尹鹏指出,在当前经济和市场背景下,信达资产最需要的实际是资产配置。

  而中国信达作为国内四大资产管理公司之一,在资产荒日益严重的情况下,优质土地资源是保值的最佳选择。

  在他们看来,目前房地产行业依然有不错的前景,而一线城市核心地块则最具升值潜力,信达资产显然深谙此道。

  华泰证券投资顾问王泽崇指出,地王的作用,是拉高其所在区域所有储备资产的估值,从而间接提升公司信用,便于融资。

  这意味着像信达地产这样的地产公司并不仅仅是一家地产公司,更像是一个金控平台。

  换句话说,中国信达隐居幕后,通过基金为信达高价“输血”拿地,而后寻找操盘方,使得信达地产和信达资产同时坐拥收益,这就是信达的“金融地产”模式,同时信达资产实现资产配置的目的。

  高杠杆游戏

  就房地产操盘和运营而言,信达地产过去的二三线经验,对于其在一线的布局显然略有不足,这就需要寻找合作商开发合作,自身则更多扮演起财务投资者的角色。

  信达地产在2015年年报中表示,除自主开发外,公司还加大了与业内优秀房企的合作力度,共同开发项目,通过优势互补,提高项目开发效益。

  在选定合作开发商的时候,信达地产的标准是“实力强、信誉良、有品牌、有资源”。由于信达地产的土地成本控制和一般民营企业不同,近来的地王成本远高于市场售价,这对合作者的资金和能力提出了严峻的考验。

  信达地产的优势便在于其“金融地产”模式,通过设立基金进行股、债权投资或吸引合作对象。

  信达地产参与的基金一方面为房地产项目项目提供贷款,另一方面基金的的普通合伙人(GP)作为基金管理者对项目投资进行监管,并可以吸收有限合伙人(LP)来进一步扩大基金的规模,LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报,这类基金被称为“夹层基金”。

  以上海新江湾地王地块为例,在合作开发中引入了泰禾集团。信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%,宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%,泰禾集团持有11.25%。

  宁波汇融沁齐股权投资基金便是信达地产安排的夹层基金,一方面为双方合作提供平台,另一方面为信达资产向信达地产输血提供渠道。

  究其实质,信达的金融地产模式就是通过与信达资产管理业务结合,“夹层拿地基金”等方式获取项目,充分嫁接中国信达在融资端的优势,用较少的自有资金撬动较大项目,极大地放大杠杆,实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式。

  21世纪经济报道统计发现,信达所有开发项目引入夹层基金后,杠杆率可达3-5倍不等。

  而通过夹层基金,还有利于信达地产未来融资。资金以股权形式进入地产项目,做大了项目自有资金的规模,形式上降低了信达地产的资产负债率。

  不过,中原地产首席分析师张大伟指出,截止日前,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截止2016年6月16日,销售额只有224.8亿。

  而从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万,按照基本成本测算,销售价格需要在6万左右,而目前北京的房价均价在3.5万左右。对于这1919.38亿地王来说,未来3年如果销售额不到2000亿以上,很可能出现资金链风险。

  以此对照来看,信达地产正在进行一场“豪赌”,并为其激进买地承担相应的风险。

关键词阅读:中国信达 信达地产

责任编辑:李晨
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