万科回应重组预案五大争议:用钱“搞”不定

1评论 2016-06-20 10:55:02 来源:智通财经网 看主力在买什么!

  万科重组预案抛出后,引起市场极大关注。当中不乏一些质疑的声音。就在这个变化多端的周末,万科高级副总裁谭华杰回应了五大质疑。

  一.为什么要用股票买这个东西而不用现金?

  谭华杰:我想这是自信到了完全不看交易对手的一种思维方式,交易必须是双方自愿的,我当然是愿意用现金买这个东西,交易对手会答应吗?如果用现金以这个价格去买,我想交易对手答应的概率是百分之零点零。

  第二,万科与深圳地铁之间是一锤子买卖吗?我们做这个发行股份购买资产难道就是为了拿到这两块地吗?当然不是,我们的目的是和深圳地铁建立一个长期紧密的战略合作关系。你如果跟他之间没有股权关系,就因为用现金做了一笔交易,他以后就死心塌地的跟着你,大家觉得这种想法可能吗?所以这就是为什么不用现金而要用股票购买。

  二.是否对现有股东的利益产生了摊薄?

  谭华杰:我觉得这个问题很简单,就是短期利益和长期利益的平衡。事实上,你只要是买地,只要是盖房子,在前面都有一段时间是不贡献利润的。所以要说这个摊薄的话,都有一段时间是处于只消耗资源而不创造价值的一个过程,最关键的是你增发的这些股票所带来的机会是否值得?这方面分析师都会有一些第三方的分析,我就不班门弄斧了,他们会比我分析的更好,关于未来业绩的情况,是不是都会在哪一年出现下降,或者大幅降低,这个交给他们分析。

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  三.关于重塑地价

  谭华杰:我现在看到一些说法,安托山的地价重做后是5.5万(每平米),前海枢纽的地价重做后是4.5万(每平米),关于这个说法我想请投资者注意几点,安托山的重塑地价如果是5.5万的话,这个地很贵吗?当龙华的地都卖到了6万的时候,安托山的地卖到了5.5万,贵吗?我觉得恐怕不好说,除非你说我在深圳不买地了,退出深圳市场,如果你有这种壮士断腕的勇气,我觉得你可以说5.5万还是贵。

  假如5.5万贵,我想一下5.5万是怎么算出来的,5.5万可能是你假设这个房子的房价卖到12万,按照12万的售价去倒推他的税然后重塑出来价格。如果这个项目的房子可以卖到12万,5.5万这个价格贵吗?如果这个房子卖不到12万,重塑出来的价格就一定不是5.5万,而且现在我们用这个3.87万买到这个地和你用5.5万买到这块地真的是一样的吗?

  我假设如果你买到这块地是5.5万,那么你为了保本,这块地的价格大概是在8万块钱,如果你真的5万块钱买了这块地你8万以下卖房子肯定是亏的,但我现在是3.87万买的这块地,我8万块钱肯定赚钱。

  另外一个是前海枢纽,我们这125万平方米不是全拿来销售的,其中有73万平方米是拿来销售的,52万平方米是持有的,如果持有52万平方米,很清楚这个地价就是2万,因为持有你不卖,不卖就不存在税的问题。我再说的悲观一点,前海这个地方的房子以后卖的不好,你就要看到我们2.6万的地价并不是完全不可能出现,如果以后这个地方的房子卖4万一平米,2.6万的地价不会亏本。所以关于重塑地价这个事情,我提醒投资者不要被轻易迷惑。

  四.地铁项目周期太长,占用资金好几年都没有收益?

  谭华杰:这话真没说错,我们发现地铁上盖项目确实周期挺长,因为地下有地铁施工,所以开工的时间点是要迟一点。但请问哪个地铁上盖物业没有这样的问题?所有都存在这个问题。那么按照这个这个逻辑,是不是所有地铁上盖物业都不能做了呢?这是一个短期利益和长期利益权衡的问题。没错,地铁上盖开发物业周期要长,但我们看到自己的经验也好,同行的经验也好,都发现地铁上盖物业比非上盖物业水平要高,地铁上盖物业以后带来的人流优势完全可以覆盖周期长这个缺点,而且覆盖之后更占优势。

  五.增发价是否定的不合理?

  谭华杰:我们谈的时候也希望越高越好,最好是到50块钱一股,但最后还是要回到老问题,交易要双方自愿才能谈成,你谈的再高也得别人答应才行。

关键词阅读:万科

责任编辑:李晨
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