万科为重组呐喊:与“地王”相比 聪明到无以复加

1评论 2016-06-20 14:46:57 来源:智通财经网 涨停板,就要这样抓

  华润和万科进入到了紧张对峙时期,周日晚间万科就本次重组方案与投资者进行了交流。据参会机构透露,电话会议中,万科高级副总裁谭华杰向投资者解释了万科与深圳地铁合作的种种考虑,将此次与深圳地铁的合作形容为“历史极机遇”,为方案拉票。至于与华润的股权之争,谭华杰进行了回避,但他表示,方案得到股东大会的通过至少还需要3至4个月的时间,他认为万科A股7月4号复牌的可能性不大。如果重组方案未获得通过,则意味着“万科将和其他开放商回到同一起跑线。”

  行业机遇堪比1998年房改

  对于此前纷纷扰扰的声音,谭华杰认为“绝大多数是跑题的”,因为并未就方案本身进行探讨。万科为什么提出这样一个方案,对于万科来说意味着什么?谭华杰利用上述问题“抛砖引玉”。

  “我们首先要从城市化的话题开始。中国在2015年年底的时候,城市化的程度是56%,这相当于美国1945年的水平,或者日本在50年代的水平(57%)。所以说,中国房地产行业在未来还有前景,还有空间;第二,当一个经济体的城市化率达到50%以上时,它就进入到城市化的第二个阶段。在单一城市发展时期,城市基本上以‘摊大饼’的方式进行扩张;而第二阶段发展的是都市圈和城市群,两者统称为‘城市带’,城市带的发展是‘轴向发展’,而其中的主轴,就是轨道交通。”

  谭华杰以纽约和东京举例,他提出上述两个城市解决了空气、房价高昂和交通拥堵的“城市病”,关键就是公共交通的效率提升。“联合国预测,接下来中国还会有1.7亿人流入发达的城市带里面去,解决城市拥堵问题的唯一有效方法就是大规模修建轨道交通,通过轨道交通去拓展城市边界,安置人口。所以轨道交通沿线是房地产市场的主战场,抓住就拥有未来,否则就失去未来。

  “这个划时代、里程碑式的机遇,基本可以与1998年的房改相提并论。房地产的两大机遇,一是1998年的实物分房改为货币分房,二就是轨道交通的发展。如果不抓住机会,在未来十年你就会错过最佳的(发展)时间点。房企最好的介入方式,就是和地铁或是轨道开发商进行联系,如果建立不了关系,在之后的竞争中就会处于明显的劣势。”

  “在中国的城市带中,未来发展最重要的地方可能就是深广惠地区。该地区在轨道交通建设方面的潜力是明显大于其他城市。在北上广深4个城市中,深圳轨道交通对于公交的分担率只有28%,是最低的,意味着深圳未来轨道交通的建设率会最大。按照目前的规划,深圳未来10年要修建800公里的轨道交通。我们可以说,房地产企业抓住轨道交通就是抓住未来,而最关键的就是抓住深圳和以深圳为核心的深广惠地区。”谭华杰解释道。

  在随后的答投资者问环节,谭华杰承认与深圳地铁的合作方案有可能在接下来的董事会或股东大会未获通过,他强调这意味着万科将和其他开放商回到同一起跑线。

  凯德不如港铁 港铁不如东铁

  房地产该如何与地铁发生关系?谭华杰举出了3个典型案例。主要做地铁上盖物业的凯德集团,其在中国的基本战略是,不是地铁上盖的项目就不做。虽然成功率很高,但谭华杰认为凯德获取项目的成本越来越高,“在未来5—10年,这种模式可能难以达成最好的效果”。

  第二种是港铁模式,作为“轨道+上盖”教科书式的样板,港铁在建地铁后,上盖物业以“招拍挂”的方式卖给开发商(现金迅速回流)。谭华杰表示:“开发商是否上档次,就要看它是否有港铁的招标资格,我相信这个模式在中国内地也会得到复制。”

  而日本的东铁模式,不是将地卖给开发商,东铁自己开发或者找开发商合作开发。谭华杰认为,这相对于港铁模式最大的社会效应是:不会制造“地王”,且能以更高的效率将住宅供应出来。东铁模式是地铁和上盖的同步设计、同步开发,效率要领先于港铁的地铁与上盖分开设计的模式。

  智通财经获悉,深圳地铁和万科的合作模式,正是类似于东铁的紧密合作模式。

  万科声称不做“地王”

  “目前‘地王’已经蔓延到绝大多数的一、二线城市中了,这就说明拿到价格合理的土地是非常非常困难。对于万科来说,面临着进退两难的困局:京沪深的房地产市场非常好,但它贵的你不敢买,沈阳的地便宜,你敢买吗?沈阳去库存的问题还没有解决。如果不买,就会被这些城市挤出去,如果买了,就意味着买下了价格很贵的土地,之后要背负着巨大的经营压力。我们看来,很多‘地王’所预期的房价涨幅是根本不会出现的。”

  谭华杰声称,东铁模式是万科所探索出的极佳的拿地模式,轻资产+风险可控。“万科是肯定不会当地王的,那怎么办?东铁模式,就是一个极佳的拿地模式。现在是不是有几十个地铁企业排着队等着万科去‘临幸’呢?当然不是,深圳地铁是有唯一性的。它是唯一一个从轨道开发、运营到上盖物业整个链条打通的公司;第二,深圳地铁是唯一一个有外地项目和外地订单的公司,虽然它的外地项目在非洲。在中国目前的企业当中,具备这种跨地域扩张的力量,深圳地铁也是唯一的,而它也是中国所有地铁企业里面经营素质最好。”

  而对于华润的质疑声,谭华杰也做出反击,他表示,与深圳地铁的合作对万科的意义非常重大,“这和万科的第一大股东是谁、跟万科的董事会有哪些人构成、跟万科的管理层是谁没有关系。”

  智通财经了解到,万科的方案还将经过董事会的第二轮审核,接下来还有股东大会,谭华杰承认全过程至少还需要3至4个月的时间,而A股于7月4号复牌的可能性不大。

  前海枢纽是最牛逼的一块地

  安托山秒杀龙华“地王”,而前海枢纽是深圳有史以来最牛逼的一块地。谭华杰用最“浅显”的语言向投资者做出了推荐。

  “什么叫是最牛逼的一块地?前海枢纽这个项目未来将会是全球第四大综合体,它也是全世界所有综合体里轨道交通交汇最多排第二名的综合体项目,第一个是美国时代广场,美国时代广场有7条轨道交通,前海枢纽有5条轨道交通,所以未来它会是整个珠三角的最标杆性的项目。好吧,那这样的一个项目卖多少钱呢?地价是2.59万,将近2.6万。深圳光明,它跟北京比应该就是昌平,跟上海比就是松江,这样的一个地方,也刚刚成交了一块地,也是综合体,楼面地价2.8万,而我们在深圳这前无古人后无来者最牛逼的地方拿到这块地的地价是2.6万,所以我相信这个价格在当前市场里面已经是不可能通过别的渠道来拿到。”谭华杰说道。

  与前几日拍出的深圳“地王”相比,谭华杰觉得万科在这两个项目上极度聪明,“可以说聪明到无以复加的状态,假设它可以保本,实际上收益会非常大。”

关键词阅读:万科

责任编辑:李晨
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