住宅楼市低迷 港商推高抵押贷款吸引买家

1评论 2016-07-20 06:04:17 来源:21世纪经济报道 作者:朱丽娜 看主力在买什么!

  7月19日,新鸿基地产(下称“新地”)副董事总经理雷霆在记者会表示,旗下元朗PARK YOHO项目销售情况良好,18日推出的75伙(75个单位,下同)已沽出超过90%,因此公司决定加推25伙,主要包括1房及3房单位,均呎价1.1万港元。

  作为香港最大的地产商,新地于6月中推出了前所未有的高达房价120%的抵押贷款,主要为了刺激换楼客需求。根据该计划,买家必须已拥有一个自置居所,物业价值不少于Park Yoho Venezia单位售价的70%。新地提供的120%贷款中,95%必须用于购买新房的按揭,其余25%则用于偿还原有物业余款。

  新地代理助理总经理陈汉麟透露,买家中有多组大手客,有一组客户买入5伙,涉及资金超过3800万港元,同时有7组买家分别购入2伙。

  根据香港差饷物业估价署的数据显示,5月香港私人住宅楼价指数报275.5,环比反弹0.7%,连续第两个月回升,结束6个月的跌势,大型单位楼价已经恢复至去年底水平。自去年9月楼市转向以来,香港住宅楼价已下跌约13%。

  楼价全年跌幅或达15%

  香港首季经济增长仅为0.8%,零售业连续15个月下挫,楼市止跌回升是否能够持续?

  “目前香港楼市成交主要集中在一手市场,由于地产商为了出货提供各种优惠以及按揭,导致一手楼相比二手楼更加吸引。同时二手市场成交仍然徘徊在低位,对于一些换楼人士,很难通过在市场出售二手物业来购买新楼,因此地产商推出的120%按揭贷款主要针对这部分潜在买家。”瑞银香港房地产研究主管李智颖向《21世纪经济报道》记者表示。

  资料显示,过去一年内,香港市场有约49个新盘推出不同类型的高比例按揭贷款计划,占整体新盘总量约26%。以恒基地产为例,目前共有13个全新盘或货尾盘曾推出80%以上的高比例按揭贷款。

  “目前住宅市场,价格介于400万至600万元的单位最受买家追捧,PARK YOHO销情不错,这反映英国脱欧公投及加息机会趋降的带动下,楼市已明显转势。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰接受采访时表示。

  不过,高力国际助理董事李梓瑈指出,整体市场成交仍然在低位徘徊,二手市场成交依然冷清,目前香港楼价/收入比大约为19倍,在全球各大城市中排首位,“随着每年住宅供应在未来三四年增加至23000伙,楼价今年全年的跌幅将达到10%-15%。”

  香港运输及房屋局最新数据显示,未来3-4年私人住宅潜在供应量将达9.2万伙,每年平均2.3万-3.1万伙,远高于过去10年平均每年1.4万伙的新楼供应量。

  写字楼仍受中资追捧

  同时,内地企业和机构仍然在香港密集扫货。

  7月18日,深圳祥祺集团公布,以45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全栋大厦,以建筑面积约28万平方呎计,折合平方呎价约16071港元。据悉,祥祺集团并命名为祥祺中心,作为该集团香港总部。One HarbourGate由两幢甲级商厦组成,去年11月,国寿海外以58.5亿港元购入西座,总建筑面积39.3万平方呎,呎价约1.49万港元。

  “据我所知,祥祺这次45亿港元的交易前后只花了一个月完成,相比之下,外资基金等通常要经过数月的尽职调查,中资机构的风格则是快、准、狠。”高力国际企业房地产策略顾问甄浚岷向21世纪经济报道记者透露。

  甄浚岷分析,此次交易的价格相比去年同类物业增加8%,未来两至三年,内地企业赴港购买写字楼趋势仍会持续,由于不少类似的中资机构,希望走出中国,通常以香港作为踏脚石。同时,英国脱欧公投以来,更多的资金流入香港写字楼市场,目前甲级写字楼的租金回报达到4%左右,相比股票、债券等仍然十分吸引。

  “中资机构首选中环甲级写字楼,通常会购买全幢或分层作为总部,主要寻找一些有命名权、拥有海景及楼底高的物业。但这些物业很少放售,通常是一些上市公司或地产商减持非核心物业,或者通过商业地产销售收入抵消住宅销售收入下滑的影响。”他坦言。

  世邦魏理仕7月5日发布的市场报告显示,2016年上半年香港写字楼市场整体租金上涨2.3%,而核心地段中环的写字楼租金上涨幅度高达5%。同期,中环写字楼物业新租用空间中37%来自中资企业。

  据市场消息,近期有中资财团有意出价约300亿港元购买李嘉诚旗下长实持有的中环中心75%权益。

  同时,高力国际商业物业服务行政董事刘柏汶表示,由于空置率长期处于低位,供不应求,未来5年香港甲级写字楼市场依然坚挺,预期2016-2020年整体甲级写字楼租金有13%增长。

关键词阅读:YOHO 写字楼租金 住宅市场 住宅销售 抵押贷款

责任编辑:郭亮
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