“冒险家” 融信 负债率高居同行之首今年拿地超200亿

1评论 2016-08-01 07:10:21 来源:第一财经日报 看主力在买什么!

融信多年来一直采取高杠杆的财务策略,记者梳理发现,2012至2015年,融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%,连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。]

  罗韬 张歆晨

  [数据显示,2016年以来,该公司先后在土地市场上斥资超过230亿元,于上海、杭州等多地抢夺地王。而今年上半年,该公司合同销售总额不足180亿元。]

  [融信多年来一直采取高杠杆的财务策略,记者梳理发现,2012至2015年,融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%,连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。]

  自从融信中国(03301.HK,下称“融信”)进入公众视线之后,这家闽系地产公司就频繁处于争议的风口浪尖,一方面因为公司财务策略过于激进,另一方面在土地市场上表现出与公司规模不相匹配的进取。

  有数据显示,2016年以来,该公司先后在土地市场上斥资超过230亿元,于上海、杭州等多地抢夺地王。而今年上半年,该公司合同销售总额不足180亿元。

  融信在财务杠杆上的大胆尺度在同行中颇为罕见,这使得该公司规模得以在短短几年时间快速膨胀。可以说,该公司2013年启动全国扩张到去年实现香港上市,这一路可谓是走得颇为惊险,但上市成功之后的融信,并没有急于安全着陆,依然踩着扩张的加速器到处跑马圈地。

  强势补仓土地

  福建系商人信奉“爱拼才会赢”的人生哲学,作为闽系开发商中新的代表,融信在土地市场上可谓拼尽全力。

  7月29日,上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块进行土地拍卖环节,起始总价20.898亿元,起始楼板价3.5万元/平方米,这是上海新江湾出让的第十块土地。现场拍卖的企业包括融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业+东原、新城、泰禾。

  最后,融信以总价31.55亿元,楼面价52840元/平方米,拍下杨浦新江湾城NO91101单元A4-01(B3)地块。按照业内估计,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价在8.5万~9万/平方米,那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。

  这只是融信抢夺土地资源的一个缩影。根据中原地产统计数据,截至7月28日,融信今年获取土地数量12块,拿地总价203.74亿元,平均地价1.37万元/平方米,拿地金额在所有房企中排名第11。

  如果加上7月29日的土地,融信今年拿地金额超过230亿,拿地金额则在房企排名第八,仅少于绿地、恒大、万科、碧桂园、保利、融创、金茂七家。而克而瑞《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,融信今年上半年销售金额174.1亿元,排名第28位。单从数据上看,融信这家三线房企在2016年的土地购买力度足以比肩年销售额近千亿的一线房企。

  如此急切地土地增持,融信到底意欲何为?

  在分析人士看来,在去年登陆香港资本市场的融信,为迎合资本市场喜好,以及保持后续增长,急于要扩大其土地储备的规模。数据显示,截至去年底,该公司拥有土地储备的总建筑面积仅为517万平方米,在国内年销售额在200亿~300亿的同行阵营中略显偏低。因此,当公司上市成功打通融资渠道之后,首先需要解决这个“硬伤”。

  因此,融信增加土地储备的意愿十分强烈,今年合计买地12宗,总建筑面积152万平方米,其中不乏“高溢价、高单价、高总价”的三高地王。例如4月初,融信以17亿元总价将杭州萧山杭发厂地块收入囊中,这也是进入2016年以来融信拿下的萧山第二宗地块。楼面价18557元/平方米,创萧山宅地楼面价新纪录。

  6月初,融信经过163轮激烈竞价,力压万科、保利、华润、招商、阳光城等数十家开发商夺得厦门同安地块,溢价率131.66%,总计成交价26.34亿元。

  另外值得关注的是,为了快速增加土地储备,该公司更不惜在楼市表现一般的杭州大肆圈地,先后在杭州购地多达8宗,并且重仓萧山一个区域。

  高杠杆运转

  上市之初,融信曾经因为其超过1500%的净负债比率刷新市场纪录,虽然公司上市后不断拓宽融资渠道,但其杠杆的运用并没有显著降低,今年以来,为配合其凶猛的土地扩张,融信不断寻求外部输血,使用了多种融资手段以补充运营资金。

  根据其公告披露的数据,融信在2015年底和2016年初先后发行了两批公开公司债券,合计金额25亿元。

  此外,融信发行了50亿元私人公司债,分4批发行。3月22日,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元人民币,为期三年,年利率7.5%。4月29日,融信发行本金额为5.5亿元的第二批私人公司债券,年利率7.4%,为期三年。6月24日,完成发行本金额为10.5亿元人民币的第三批私人公司债券,其年利率定为7.52%,为期3年。7月29日,完成发行本金额为人民币29亿元的第四批私人公司债券,年利率为5.8%,为期3年。

  同时,融信通过其他途径也完成了部分融资。3月30日,融信宣布,出售融信(福州)置业有限公司股权的11%,由此获取9.97亿元现金流。

  不但如此,该公司还试水资产证券融资,于7月8日,融信向合格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券,本金额为人民币8.8亿元。

  不完全统计显示,融信在上市之后凭借多种融资工具,合计为其增加超过100亿元的银行借款之外的间接融资。

  值得一提的是,融信还通过入股险资,希冀打通新的融资渠道。4月25日融信公告与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议,将成立合营公司,以用于中国经营保险业务。同时,各订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元,最终出资总额为20亿元,将用于应付合营公司的营运资金需求。

  事实上,融信多年来一直采取高杠杆的财务策略,记者梳理发现,2012至2015年,融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%,连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。

  2015年,鉴于公司实现首次公开发行,股东权益较2014年末大幅增长近5倍至50.72亿元,融信中国净负债比率较上一年的1541%大幅下降至247%,但在中国地产公司中仍居高位。2016年5月26日中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单结果显示,房地产行业2015年的净负债率均值仅为96.09%。

  此外,融信的债务结构中短期债务占比较高。克而瑞的一份统计报告显示,2015年,65家重点房企长短期负债比平均值为2.12,融信的比值为0.73,长短期负债比位于统计内企业倒数第二。

  数据显示,融信在2013年启动其全国扩张战略之后,几乎将财务杠杆使用到极致以支持其扩张型战略,虽然此举有助于公司规模的急速膨胀,但也无异于高空走钢丝,稍有不慎便会满盘皆输。

关键词阅读:“冒险家” 融信

责任编辑:张振江
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