地产并购:线上还是线下?

1评论 2016-08-07 21:19:05 来源:21世纪经济报道 看主力在买什么!

  我曾经开玩笑说,过去10年,如果房地产还能做砸、做亏损了,只能证明老板太笨。其实这话说得有点绝对。譬如三联集团在济南开发的彩石山庄,10年时间竟然成为著名的烂尾楼,三联的地产业务一蹶不振,但三联集团的老板张继升却是个聪明人。

  再譬如,雨润地产如今也是危机四伏,它的一奶同胞雨润食品(港股01068)巨额亏损。而雨润地产显然是从雨润食品衍生出来的业务。可是,要不是它们的老板祝义财(又名祝义材)出事了(被检察院指定监视居住),雨润系也不至于沦落到今天这个地步。

  彩石山庄那么大规模,没人接盘,因为项目土地本身就有问题。这样地雷埋在明面的项目,没有哪个地产商敢去碰。但雨润老板出事后,融创就去洽谈过收购雨润的可行性。据说雨润地产的土地储备量也是蛮大的,不过大都位于三四线城市。

  孙宏斌是近两年中国房地产市场的最大买主之一。虽然绿城没买成,佳兆业没买成,雨润也没买成,但融创还是收购了一批看起来不错的存量项目。足迹涉及重庆、武汉、郑州、济南和北京,总规模惊人。尤其是孙宏斌收购的北京普罗旺斯(现改名北京壹号庄园),确是市场上罕见的优质豪宅。

  但与许家印的胃口相比,孙宏斌还是稍逊一筹。新世界地产将自己在内地如此庞大的项目(建筑面积近400万平方米作价135亿),一起转让给恒大,且条件优渥,我还是略有些惊讶的。但转念一想,新世界(以及其他港资地产商)与其自己做得那么吃力,不如卖给信任的朋友做好了。跟新世界老板谈得上是朋友的内地地产商,没有超过许家印的,恒大第二次冲刺上市成功,郑氏家族是出过大力的。

  许家印是近两年中国房地产市场的最大买主,不仅是说他收购了数量最多的土地和项目存货。还在于,他发起了几起针对上市公司的收购或举牌。如果在房地产市场对有形土地和项目的收购,姑且可以称之为“线下”,那么,在资本市场购买上市公司的股权,则可以称之为“线上”。嗯,没错,许家印是线下、线下两条腿走路的大买家。

  这些资料倘若你已经看过,可忽略。恒大斥资36.09亿收购嘉凯城集团52.78%的股份,已于8月1日完成过户手续;4月份举牌廊坊发展后,7月27日至29日,恒大继续增持,持股达10%,为其第二大股东;最近又抄了万科的底,至8月4日已斥资91亿,持股达4.68%,且不排除继续增持。

  此外,旗下的恒大人寿持有6.25%宝鹰股份,并通过保险产品持有包括金科股份、腾达建设、金螳螂、粤宏远A等多家A股公司股份。在港股市场,除中国恒大(港股03333)外,还控股了恒腾网络(港股00136)、恒大健康(港股00708)等上市公司。

  恒大的多元化业务,很多人有不同看法。有一点却是一致的,那就是,恒大的金融布局相当强悍。去年9月18日,以39.39亿购得中新大东方人寿保险有限公司50%股权,随后易名为恒大人寿;今年4月再收购盛京银行(港股02066)股份,持股27.24%,为最大股东。此前于2014年,还曾举牌华夏银行。如今,金融集团已是恒大仅次于地产的重要板块。

  从框架来看,恒大比融创要大得多。不仅是指业务的多元,而是说,借助金融体系,恒大腾挪的空间更加广阔。也因此,恒大才能够同时在线下、线上发起并购。融创则受拘束得多。假如融创也去抢筹万科股票,估计就没有恒大那么阔绰、从容。让我们想象一下,如果要接手宝能的股份,恒大再掏出二三百亿,从自己的金融板块就可以调集,但融创可能就需要借助外部金融机构的力量了。

  客观地说,2015年以来,是资金密集行业如地产商,介入金融领域最好的时期。钱多,而且便宜。如果此前收集了足够的资金,反过来收购房企项目或地产上市公司股份,也是最好的时期。从这个意义上说,姚振华抓住了百年难遇的机会。

  许家印与姚振华不同的是,许主席是做了20年地产,做到近2000亿的时候才顺理成章杀入金融;而姚振华一举成名是前海人寿,他收购万科的资金,主要是利用险资及其杠杆,而且宝能旗下的地产业务与万科、恒大相比,体量犹如狼与象之悬殊。这且不提。

  回到楼市并购。有人说,孙宏斌与许家印都是极具赌性风格的企业家,但我不这么说,我宁愿称他们是富有冒险精神的企业家。除非像王思聪天生有个帝国等着继承,任何企业家不冒险是不可能做大的。融创和恒大有过惊险,甚至凶险,但闯过来了。

  孙宏斌内心一直有着强大的不服输精神,争第一的梦想从未真正放弃。如果成功收购绿城,又成功收购佳兆业,两年内跑到前三是完全可能的,老孙的短板是没有任何金融条线的布局。希望宝能和恒大的举牌行为,能给他一点启发。

  而许家印想做老大的心思更是猜都不用猜。我愿意相信,许家印是跟万科、宝能谈过收购万科股份的想法的,估计没谈成。现在,他趁着低点直接从二级市场买股票,你们总没有什么话说吧?假如价钱合适,宝能应该也乐得倾囊相授——如果禁售期过了的话。

关键词阅读:地产商 佳兆业 地产业务 线城市 恒大

责任编辑:张弘
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