内房股中报可期 低估值现状有待破局

1评论 2016-08-08 03:35:03 来源:中国证券报 没时间盯盘怎么办?

  过去的7月,港股迎来“翻身”行情,恒指累积升幅逾5%,其中恒生地产分类指数更是累计上涨超11%,众多港资地产股反弹幅度惊人,其中新鸿基地产(港股00016)累升近20%。但是反观内房股走势,大部分的单月升幅在5%左右,明显落后香港本地房企。8月开始,港股中期业绩也将进入密集发布期,本周将有众多地产股公布中期业绩,港资及中资地产很快可以一决高下。就此前披露的销售数据来看,可预期内房股半年报大致理想,却不知能否给一直遭受冷遇的股价带来提振。

  观察上半年内地房地产经营状况,就销售额来算,上半年销售额突破千亿规模的房企有5家,而去年同期仅有一家。排首位的万科地产同比增长74%,销售额约1877.7亿元人民币;排名第五位的保利地产,上半年销售额为1117.5亿元人民币,按年升48.4%。预期2016年下半年市场形势变化不会太大,即使略有下滑,全年维持高增长仍是大概率。再看房价方面,中国指数研究院最新数据显示,今年7月,全国百城住宅均价升至12009元每平方米,环比上涨1.63%,为连续第15个月环比上涨,亦为同比连续第12个月告升。整个上半年,一线城市住宅价格累计升幅超过12%,二线城市累计上涨约5%,三线城市有4.27%。不难看出,内房股中期业绩值得期待。

  今年对于房地产行业利好消息不少,方造就了上半年房地产销售市场火爆行情。例如,“二孩”政策于今年初正式落实,对于改善性住房需求起到积极作用。今年2月,监管层在不限购城市推出降低首套房首付比例至2成,则是帮助二三四线城市更好完成去库存任务。后来的营改增、降契税以及调整公积金利率等,均是利好房地产市场。

  回看行业热点,除了万科股权之争,万达商业(港股03699)(3699.HK)拟私有化退市港股,均一度引发市场热议。万达在港股上市仅一年有余,就于今年3月正式提出私有化,归结原因,还是因为估值问题。较于A股房地产板块,在港上市中资地产股市盈率低的可怜,平均在5倍左右。不过港资地产股市盈率普遍能在7倍以上,类似新鸿基、九龙仓等更能达到超过9倍,中资地产遭遇就可见一斑。万达集团董事长王健林于多个公开场合曾声称公司股价被低估,有愧于公司股东与投资者,所以才毅然决定退市。另外一家富力地产(港股02777)(2777.HK),早前已经再次向中证监提出了上市申请,重启回归A股的计划。

  内房股市值在百亿港元以上者,估值普遍偏低,所以其他在百亿以下市值的就更低。例如时代地产(港股01233)(1233.HK),市盈率仅3倍左右。公司是珠三角地区领先的地产开发商,其2015年销售规模近200亿元,连续三年位列行业前50。过去四年的年销售复合增长率高达41%,位居行业第四。如此一家高增长的公司,同类A股市盈率均在几十倍以上。

  时代地产上周率先公布了2016年中期业绩,截至6月30日止,实现营业收入为56.99亿元人民币,按年增长41.1%,纯利5.49亿元,同比升20.6%,业绩可谓理想。另外,公司上半年合同销售额约134亿元,较上年同期增长75.1%,下半年可售货值也十分充足。可以看出,中报披露的半年合同销售额与营收增长均远超纯利增长,预期很多项目的结算放在了下半年,但相关费用已提前于上半年清算,下半年可释放空间巨大。时代地产现时港股市值在55亿港元左右,2015年派息率近20%,过去5年纯利复合增率超过50%,若按照这种增长率计算,未来公司纯利赶超市值料都不是难事。公司目前重点拓展以广州、深圳为核心的珠三角都市圈,受惠两个核心城市带动,上半年周边二三线城市房价涨幅明显。时代地产在该区域内土地储备充足,约为1212万平米。依托区域独特优势,时代地产未来发展前景可观。

  内地房地产自2015年开始触底回暖,未来政策导向预期将趋向多样化,但在管理层限购和去库存双重任务背景下,地产行业仍有望维持平稳增长。对于那些业绩增长弹性较大,但估值明显被低估的内房股,其实可以给予较多关注。时代地产率先揭开了半年报成绩,接下来还有更多内房股将发布业绩,投资者可以拭目以待。能否破除市场偏见,实现内房股集体估值提升,交给时间来检验。

关键词阅读:内房股 低估值

责任编辑:张弘
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