SOHO中国转型四年越低谷:半年净利飙升344%

1评论 2016-08-18 05:24:07 来源:21世纪经济报道 看主力在买什么!

  “从一家房地产制造商转型成为办公楼大业主,我们已经成功跨越了低谷,因此衡量标准也不再是销售收入,而是不断扩大的资产规模。”SOHO中国(港股00410)首席执行官张欣在8月17日香港的业绩会上说道。

  自2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型以来,并不被外界看好,公司的主要业绩连年下滑,其中营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑。

  然而,今年上半年,SOHO中国总算交出了一份满意的“成绩单”。截至今年6月底,公司营业额同比上升85%至7.27亿元,净利润则同比飙升344%至6亿元,毛利率高达77%。

  同时,相比其他高杠杆的内地房地产企业,SOHO中国在债务管理上取态十分谨慎。由于人民币持续贬值,公司大幅削减外债敞口由去年年底的56%至6月底的6%,规避风险。

  今年上半年,公司提前偿还了境外银团贷款6.44亿美元和40.5亿港元,提前赎回了境外优先票据2.53亿美元。同时,负债成本下降至4.4%,净负债率降至37%。截至6月末,公司拥有约33.8亿元现金。

  “我们并不打算让大量现金闲置,因此会建议董事会派发特殊股息。”张欣表示,并透露未来其他项目出售后,也会考虑派发特殊股息。

  事实上,SOHO中国在2015年出售外滩8-1项目股权后,回笼资金50.85亿元,决定派发特殊股息约18.1亿元,“就这一个项目的处置,实际派息已经达到24%。”

  三项非核心物业待售

  在出售世纪广场尝到“甜头” 后,SOHO中国董事长潘石屹在当日记者会上宣布,未来将有三个“非核心项目”列入待售名单,分别为上海天山广场、虹口SOHO以及凌空SOHO。

  他透露,目前上述三个待售项目未有意向买家,但表示在SOHO世纪广场项目出售的第一轮已有17-18个有意向的投资者,直至最后一轮都有7-8家,“欢迎这些公司再来和我们谈其他项目。”

  财报显示,上述三个项目累计可租面积共达31.38万平方米,已完工的虹口SOHO以及凌空SOHO项目今年上半年的租金收入分别为2765万元、6547万元,出租率分别为63.4%、83.6%。

  7月29日,SOHO中国宣布将旗下上海陆家嘴SOHO世纪广场项目以32.97亿元出售给国华(港股00370)人寿保险股份有限公司,折合单价达到7.67万元/平方米。据悉,2011年,SOHO中国以18.9亿元收购该项目。

  经过短短数年,交易价格高出账面评估价值约21%,高出当初收购成本70%。

  “整个项目的商业办公面积为4.3万平方米,占我们自持物业总面积仅3.7%,在这次试水之后,公司股价上涨,价格都很满意,这表明我们可以继续出售一些非核心资产。”潘石屹指出,并坦言只能尽量把握一个好的区间。

  同时,潘石屹指出,世纪广场项目基于交易价格的租金收益率在4%以内,目前内地保险公司大都持有大量的资金,苦于寻找合适的长期稳定资产。“我们则拥有大量的稳定收益的资产,双方可以形成良好的互补。”

  公司总裁阎岩则透露:“在挑选待售非核心项目时,所在位置是否是最核心是主要考量因素,这决定了这项资产的未来价格。从资产回报率(cap rate)来计算,越是核心地段的物业回报率越高。”

  抢滩布局共享办公空间

  随着移动互联网的飞速发展,办公形态亦发生了巨大的转变。SOHO中国在其中“嗅”到了新的商机——互联网移动办公租赁,并于去年年初推出了“轻资产”的共用办公产品SOHO 3Q。

  截至今年6月底,SOHO中国在北京和上海开办16个中心,提供13603个座位,平均出租率达到约70%。预计今年年底,总座位数将达约16000个,全部位于SOHO中国自持物业内。

  张欣表示,目前SOHO中国主要将北京、上海自持物业的一部分面积拿出来进行3Q项目,“相比其他竞争者需要租别人的房子然后装修、速度比较慢,以及虽然进入企业比较多,但大都规模较小。我们使用自持物业,可以很快达到规模优势。”

  “目前3Q的项目营收额尚未达到披露的资金标准,未来不会选择在二线城市投资物业,但是会选择第三方的办公楼,主要以合作的形式,在互联网和新经济发展比较火热的城市继续开展3Q业务,主要是深圳、杭州、成都、西安。”阎岩透露。

  2015年以来,共享办公的概念开始在内地兴起。跟不收租、只入股的投资型孵化器不同,共享办公的模式则以租金为主要收入,不参与入驻企业的股份。

  公开资料显示,目前内地规模各异的联合办公企业已超过2000家,既有SOHO中国这样的地产巨头,也有一些互联网新兴企业。美国共享办公空间龙头WeWork亦已进军中国市场,并于7月在上海开设了首个共享办公空间的WeWork, 该办公空间的500个座位均已租出。

关键词阅读:SOHO中国 转型

责任编辑:张弘
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