融信合约销售同比增176.7% 欧宗洪:拿的地是合作开发

1评论 2016-08-23 19:26:43 来源:第一财经商业 作者:罗韬 看主力在买什么!

  福建人信奉“富贵险中求”,闽系房企并不例外,融信中国(港股03301)(3301.HK,下称“融信”)无疑是最具代表的一个,但是融信董事局主席欧宗洪并不这样认为。

  “在没有上市之前我们都不关心负债情况,只要赚钱就可以了,很多合营项目我们并没有并表,因此我们的负债就很高。而如今上市了我们大部分合营项目都要求并表,因此我们的负债就开始降低。”欧宗洪告诉第一财经记者。

  在8月24日的融信中期业绩发布会现场,一向低调的欧宗洪出现在公众视野,这位融信的掌舵者在今年上半年通过公开途径拿地超过10宗,其中有多个让市场瞠目的高价地块,融信快速受到地产圈的高度关注。

  以合作求扩张

  让融信一时之间知名度再次暴涨的无疑是最近的一次拿地。8月17日,上海静安区中兴社区开始土地出让,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平方米的名义楼板价拿下该土地,其中溢价率139%。

  “我们测算的楼面价约为11万/平方米左右,我们认为这个土地具备稀缺性,因此才敢于这样拿地。”欧宗洪解释道。

  第一财经记者梳理发现,截至目前今年融信拿下的土地的金额已经超过340亿,远远超过融信的销售业绩。

  “因为我们很多土地都有合作伙伴,我们拿地的真正权益为198亿,因此可以大大减少我们的财务压力。”面对外界质疑,欧宗洪答道。

  记者梳理发现,融信曾经同万科合作开发杭州西湖区三墩北地块、与融创合作开发昆山市第2-4号地块。此前,融信还曾联手绿地集团在上海虹桥开发“虹桥世界中心”项目。

  融信首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕则向记者解释:“我们大部分土地都有合作伙伴,今年我们一共要支付145亿的土地款(杭州的土地部分款明年结清),我们上半年支付了65亿,下半年还需要支付80亿,因此我们的财务情况还是比较合理的。”

  根据融信中期报告显示,融信完成合约销售额132.2亿,同比增加176.7%;营业收入69.83亿元,同比增长231.51%;毛利增长106.92%至12.85亿元;息税前利润则增长219.69%至14.61亿元;净利润达10.17亿元,同比去年大幅提升261.92%。

  根据克而瑞的监测显示,融信今年上半年销售排名中国房地产企业第28位。

  债务结构改善

  此前,融信最为外界质疑的无疑是房企中比较高的负债率,而在这个业绩期内,其负债情况开始改善。2016上半年,融信资产负债率比上年同期下降了550.41个百分点至89.83%。从负债结构看,总负债中30.2%为短期借款,69.8%为长期借款。

  “我们去年的融资成本为10.5%,目前降低到7.94%,上市以后财务正在优化。”欧宗洪说。

  虽然如此,融信的资金成本较同行还是维持在高位水平。

  “融信和其他地产公司比还不算优质,土地储备、负债率都没有其他成熟的一线房企优质。但是从纵向看,去成长性还是很好,至少每一个财年都在不断扩大,财务正在变好。”一名香港分析师告诉记者。

  克而瑞分析师傅一辰认为,随着融信上市后的稳定,去财务指标越发合理,未来其还有降低融资成本的空间。

  记者梳理发现,融信除了银行、信托贷款等渠道外,融信还通过ABS、公司债等方式融资。7月8日,融信向合格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券,本金额为人民币8.8亿元。此外,上市半年内融信分别在3月到7月之间集中发行了4批,共计50亿元私人公司债,金额分别为5亿元、5.5亿元、10.5亿元以及29亿元。

  “我们有息负债没有超过300亿,其他这个规模的企业都是400亿,这个也是我最关心的财务指标,因为体现了未来需要偿还的金额,我觉得这个指标我们也是稳定的。”欧宗荣说。

  “融信的的发展战略还是很明确的,通过高杠杆和合作的模式进行拿地开发,进一步扩大规模,并深耕上海、杭州、福州、厦门几个重要城市。对于融信这样的中小企业,只有扩大规模才能享受到规模房企的权益,比如更低的银行贷款利率。同时,合作主流房企进行学习也是快速成长的方式。”上述分析师认为。

  但是,融信在毛利率出现了大幅下滑,根据中期报告,融信毛利率为18.4%,此前融信毛利率为29.5%。

  “我们在漳州还有部分项目,我们今年上半年希望快速销售掉,更好实现一二线城市聚焦,因此影响了我们的毛利率。”欧宗洪说。

  编辑:吴狄

关键词阅读:融信 吴狄 楼板价 楼面价 合格投资者

责任编辑:张振江
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