奥园马军:房企不应只赚热闹不赚钱

1评论 2016-08-25 07:05:27 来源:第一财经日报 作者:张歆晨 看主力在买什么!

  [关于“稳”,奥园连续多年的总负债堪为佐证,2013~2016年(中期),尽管行业面临从调整到繁荣的大幅度波动,但其资产负债率一直围绕75%一线平稳波动。]

  作为粤派地产企业阵营中最早的一批上市公司之一,中国奥园地产集团(03883.HK)以“稳”著称,这一特质让其在市场调整过程中屡次躲过了业绩下滑风险。

  该集团发布的2016中期业绩报告显示,1~6月公司实现合同销售金额约105.3亿元,同比增长约73%,完成全年合同销售目标约62%。同期确认收入约为人民币64.80亿,同比上升64.6%。

  考虑到该集团下半年约可提供192亿的可售货值,以50%的去化计算,预计全年销售金额有机会突破200亿大关。从数据上看,奥园今年呈现加速迹象。

  但该集团营运总裁马军在接受《第一财经日报》采访时表示,公司经营风格不会轻易改变,不求爆发性突破,但需平稳增长。马军评论,当下行业中流行的“地王”热潮虽然具备某些逻辑性和合理性,但企业为追逐规模增长而放大杠杆甚至不计成本的行为,不会成为奥园的选择,因为做生意需“以营利为核心目标,不能只赚个热闹。”

  看多地产行业

  伴随着中国房地产市场的扩容,绝大多数房企将规模增长确定为重要战略内容,这使得行业在“白银时代”的竞争远比预期更为激烈,大型房企以价换量跑马圈地抢夺市场份额,中型房企因土地成本过高、运营难度上升、盈利空间受限、业绩下滑等原因而陷入集体焦虑。

  Wind资讯数据显示,过去五年时间内国内房地产行业收入与利润年度增幅下降显著,毛利率、净利率两项指标自2011年起逐年走低,而资产负债率趋势性攀升导致部分企业暴露高杠杆风险。

  一叶落而知秋,在告别轻松赚钱的时代后,房地产企业作为市场最重要的参与者不得不面临重新的路径选择,转型、多元化等一度成为出现频率极高的词汇。到2016年上半年,开发商与金融的融合俨然大势所趋。大型企业如恒大、碧桂园等在金融、互联网等行业加速布局,中型企业如泰禾、大名城等也都试图集齐所有金融牌照。同时,依托于物业管理的社区O2O也成为房企卡位的重要领域。

  虽然在多元业务的探索上表现不甚突出,但奥园也在这一同行们共同的战略选择上小步试水。马军表示:“在确保主营仍是地产的前提下,做一些其他的尝试是合理而必要的。”

  资料显示,过去两年时间内,奥园已在金融、互联网跨境电商、社区商业等非地产领域试水,部分业务已越过盈利增长点。但在短期内,这些新增业务都不会成为该集团发展的重点。唯有以开发为核心的地产业务,才是该集团主要发力方向。数据显示,该集团2016年上半年确认收入中,97.3%来源于地产物业发展收入。

  “虽然行业竞争激烈程度趋于白热化,但房地产的未来发展机会依然不小。”在马军看来,只要中国人的消费习惯没有改变,中国房地产行业发展的基础依然存在。“为什么许多人拥有了两套房后还要买第三套房?为什么中国人出国投资仍以买房为主?国人独特的投资理念、加上二孩政策、城市化进程,这些因素决定了房地产的前景仍然值得期待。”

  鉴于此,奥园从2015年开始加大在珠三角、长三角、西南重要城市的布局,今年上半年,凭借合作模式而进入深圳、成都两个城市。截至2016年中,该公司拥有总土地储备为1376万平方米,足够未来5年左右的发展。

  据马军透露,今年集团用于土地增持的预算是60亿,上半年仅使用了约25亿,下半年仍将在珠三角的深圳、惠州、东莞等城市积极开展土地投资方面的工作。

  慎对“地王”

  在国内房地产市场浸淫20年,奥园的经营风格一直颇为谨慎,甚至略为保守,这让该公司时常面对投资人关于“规模”方面的质询。即便如此,该集团董事局主席郭梓文仍旧在企业内部强调“有质量地增长”,不能为了追求规模而将企业置入过高的风险之中。因此,在土地投资上,奥园始终对“地王”持谨慎态度。

  今年国内部分城市的土地市场,“地王”频频见诸报端,从企业的表现来看,多数开发商对于城市和项目的选择已经高度趋同,这就导致热门城市好地段的土地遭到抢夺。

  在马军看来,高溢价地块赌的是城市的未来,以时间换空间,加上参与企业拥有较高的操盘能力,并非没有合理性。但考虑到风险因素,奥园还是宁愿选择更为“曲线”的土地获取方式。事实上,奥园自2006年上市以来,就倾向于在二级市场上寻找项目。今年上半年获得的深圳、成都项目,都来自于土地收购或合作开发。

  不过,二级市场上寻找土地存在极大的不确定性,同时也可能面临隐藏的债务风险,这对热衷并购的房企在尽职调查、增长速度等方面都会形成挑战。

  对此,马军表示,一方面并购工作要前置,不能等到公司土地储备不充足时才去寻找,并配备高素质和经验丰富的投资谈判团队;另一方面,由于奥园对规模增长的诉求没有那么强烈,公司经营十分平稳,即便在许多同行业绩下滑的年份也能保持盈利增长,这让很多拥有土地的合作者更为放心。“很多企业愿意跟奥园合作的原因是公司杠杆比率低、负债少、风险小,把项目交给我们更有安全感。”

  关于“稳”,奥园连续多年的总负债堪为佐证,2013~2016年(中期),尽管行业面临从调整到繁荣的大幅度波动,但其资产负债率一直围绕75%一线平稳波动。

  对于奥园上半年的财务状况,德银债券评价称,该公司总债务对息税折摊前利润的比率约9倍,净负债比率为56%(如计入应付非控股股东贷款人民币12.9亿元,净负债率约65%),短期偿债能力为2.5倍,显示风险可控。

  “无论哪一种企业战略的选择,都有其合理性。快速扩张型公司凭借杠杆和周转在规模上取胜,稳健型企业确保运营安全和盈利的持续性。对于未来,公司已制定了目标会稍微加速,但更看重稳,避免业绩大幅度波动,而且每年给投资者的预期都要实现。”马军称。

关键词阅读:房企

责任编辑:赵昀伟 RF11518
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