远洋集团上半年“躲避”土拍现场 坚持低价拿地

1评论 2016-08-30 09:16:36 来源:证券日报 看主力在买什么!

  在今年上半年动辄拍出地王的土地竞拍现场,极少见到曾拿下多幅地王的远洋集团(港股03377)的身影。

  《证券日报》记者注意到,截至2016年7月底,远洋集团在6个城市获取9个项目,新增土地储备和资产约170万平方米,其中仅有杭州项目是招拍挂摘得,其他8个位于北京、上海、深圳、广州和三亚的项目全部是以收购方式获得,而7个一线城市的项目都是收购所得。

  “未来获取土地方式不会以收购为主。”远洋集团内部人士接受《证券日报》记者采访时表示,“我们获取项目方式在不同时期侧重点不同。2014年主要以招拍挂为主,到今年招拍挂的土地太贵了,所以逼着做一些旧改项目,我们在合作上还有一些优势”。

  此外,除了房地产主业99%布局在一、二线城市外,远洋集团主席兼行政总裁李明透露出其对养老业务的布局愿景,“养老产业在远洋未来的业务结构中,虽然说不上半壁江山,也应该是三分天下,这是我的愿望”。

  保持25%毛利率红线拿地

  近日,据远洋披露的上半年业绩显示,期间公司的协议销售总额达206.3亿元,较2015年同期138.07亿元上升约49%,完成全年451亿元销售目标的46%。

  从营业额来看,远洋上半年营业额为93.31亿元,较去年同期下降38%,毛利率回升4个百分点至24%,而核心利润率为10%。集团拥有人应占溢利为14.48亿元,比去年同期减少34%,而每股溢利为0.178元。

  对此,李明称,“行业平均的毛利率是24%、25%。我们在行业里不算差,并且我们率先筑底回升,明年还会有提升。25%到30%的毛利率对这个行业来说不错,行业本身就没有这么高的空间大,从趋势来说,我们希望维持到25%到30%的毛利率水平”。

  事实上,25%的毛利率红线,也是远洋集团拿地的核心原则。李明表示,“公司现在对新获取项目进行论证时,坚持两个原则,第一是毛利率要保持在25%,这是核心的原则;第二是我们在项目论证中采用的价格预期,是严格采用现有房价每年预期‘个位数’增长水平的方式。从这个角度看,2015年、2016年获取的项目,就目前的市场行情和成本支出,保持盈利是没有什么问题的”。

  上述远洋集团人士也向《证券日报》记者透露,公司现在获取项目方式有三种,分别为常规招拍挂、股权收购合作和旧改项目,不同时期侧重点不一样。关于市场,公司现在比较谨慎。从行业数据来看,市场表现乐观,土地的供应量很少,而存货的出清周期,一、二线城市是8个月,有些城市出现了基本断货的情况。一线城市则都是供不应求的情况,房价和地价涨了很多。

  鉴于此,远洋集团上半年的土地投资大多集中在一、二线城市。截至6月30日,远洋集团总土地储备2035万平方米,权益土地储备约1412万平方米,平均土地成本约3500元/平方米,其中99%集中在一、二线城市。

  关于上半年主要以收购方式低成本获得的土地和项目,该人士透露,“远洋目前找项目的人员或者做投资的人员都不少,公司非常重视这项业务”。而远洋上半年获得的上海科恩大厦,则是借助于其投资的中国华(港股00370)融的渠道获得。

  “我们会和华融合作处理他的不良资产。今年7月份的时候,科恩大厦位于上海静安商圈,这个项目是中国华融手上的不良资产项目,我们是以低于市场价格拿下的”。

  值得注意的是,在房地产行业整体增速进入换挡期的当下,李明对养老产业异常重视,其曾公开直言,未来在远洋集团的业务布局中,养老产业是唯一有可能代替房地产开发主业的。

  养老业务目标占比达三分之一

  “养老产业在远洋未来的业务结构中,虽然说不上半壁江山,也应该是三分天下,这是我的愿望。当然从目前看,我们养老业务的规模有限,利润也是很有限的。”李明称,远洋现有的养老业务主要是两类产品。一类是服务为主的CB产品,将突出服务性和品牌影响力。

  “我们在北京亦庄的养老公寓已经满租,老人平均年龄大约在78岁,70%的老人属于高知阶层,受过良好的教育,子女有国外留学和工作的背景,个人有政府单位工作的背景,比较高端。另一类是CLRC产品,更突出流动性和盈利性。”李明如是称。

  上述远洋集团人士也向《证券日报》记者透露,在养老业务布局上,目前已经投资10亿元左右,有些项目是刚买了地,还没有开发建设,预计明年有10多个,甚至接近20个项目落地。该人士还补充道,对于养老产业,“我们的目标是做行业第一”。

  颇受外界关注的是,在养老产业上,远洋集团的险资股东是否会与其合作?

  “中国人寿(港股02628)和安邦保险主要通过董事局对公司重大的战略规划、经营计划和一些重大项目的决策,这些方向性的问题上发表意见。他们有具体的代表参与了公司的日常管理,现在中国人寿有一个副总裁在公司主要负责投资业务,安邦的代理副总裁在公司负责财务。”上述人士透露,“公司和中国人寿在很多层面上都有探讨合作,比如房地产基金,养老地产和物业管理”。

  更值得关注的是,远洋集团已经涉足投资医疗,而目前在养老产业领域,医疗、保险和养老结合的运营模式正在业内试水运营。对此,上述人士向《证券日报》记者表示,跟各个险种是不是搭配起来,从长远看,远洋集团希望这样,但是从产品的开发上,还需要时间。总体上,远洋觉得养老这个行业肯定是会赚钱的。

关键词阅读:远洋集团

责任编辑:李晨
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