质优“地产壳”利福(02183),定向配售暗藏什么玄机?

1评论 2017-07-13 16:50:12 来源:智通财经网 这只股身材相貌都一级棒!

  文章来自雪球用户“股坛中人”,原文标题《深度分析利福地产》,文中内容不代表智通财经观点

  香港细价股市场,在六月尾经历细价股股灾后,似乎失去了往日的热情,不少股份的走势都稍为令人失望。股市讲求跟红顶白,细价股似乎还要休息一会儿才能重拾雄风。市场主力要找炒作目标,近来多转战中价、中市值的股票。今日笔者带来的分析便是这样的一只股票。

  利福地产(2183)于上周五(7月7日)公布配售股份。利福地产(2183)之前因为被收购重组,以致公众持股只剩下不足两成。现在要恢复公众持股量,所以控股股东将与配售代理订立配售协议,以每股5.33元的价钱,向不少于六名承配人作定向配售2,961.6万股,占已发行股本的7.07%。

  此次定向配售,极有可能是主力入场的象征,是利好股价的催化剂,有关今次配售的玄机,会在本文后段分析。笔者会先拆解利福地产(2183)收购前后的整个布局。

  利福地产(2183)于4月13日宣布易手,原大股东刘銮鸿宣布,将以每股5.18元的价钱,出售持有59.56%的股份。有关股权由利福国际持有并出售予福州地产商,三盛投资的创始人及总裁林荣滨。要分析整个布局,可以从基本因素、筹码分布、交易结构、新旧主背景以及最近的定向配售入手。

  基本因素:质优地产壳

  首先从利福地产(2183)的背景入手。利福地产(2183)股份于2013年9月12日,从母公司利福国际中分拆出来,当时的招股价为每股1.98元,并发行8,360万股,集资约1.6亿元。

  从当时分拆的细节来看,已经看到刘銮鸿高超的财技。利福地产(2183)当时主要资产,仅为几幅内地地皮,而且当中大部分仍然属于未开发地方。股份本身也缺乏一些正常的卖地,或租金收入。

  所以当时一开始,交易所亦拒绝过有关分拆,但相信刘銮鸿背后团队最终花费不少时间,去说服交易所。使有关交易,最终亦都获得交易所的批准,由此已经可以看到刘銮鸿的高超财技。

  利福地产(2183)由分拆的一刻开始,本身已经具备成为优质壳股的条件,当时集团没有什么收入及负债,就只有上文提及的几幅内地未发展地皮。根据利福地产(2183)最新的年报显示,集团的总资产为18.3亿港元,其中大部份为物业,而现金、存款和流动金融资产加起来则有5.06亿元。负债方面,只有3.5亿元的税务负债及600万的应付款,没有其他负债。单是这几方面,已经令笔者相信,利福地产(2183)绝对是一只质优地产壳。

  筹码分布:不足5%浮筹

  正如其他分拆上市的股票,利福地产(2183)在上市初期,有较多的浮筹。这个因素影响了利福地产(2183)上市后的走势,股价上市后不久便跌穿招股价,并一度低见0.9元,较招股价有最多55%的跌幅。

  但经过长时间的低位收集,利福地产(2183)已经重新成为一只货源归边的股票,股价亦都拾级而上。在2016年12月,利福地产(2183)发表过股权集中报告。当时报告指,有17名股东,持有17.5%的股份,连同大股东及一致行动人士的74.91%,相当于股份92.4%,可见股份的街货极少。笔者估计,利福地产(2183)实际上的浮筹只有不足5%。

  交易结构:刘銮鸿看涨

  从利福地产(2183)的要约看,母公司利福国际当时持有约60%股份,刘銮鸿及其家属则私人持有约15%股份。在早前的全购要约中,利福国际将手上的60%股权,以每股5.18元,作价12.93亿元的价钱,向新主林荣滨出售。新主亦以此价钱,向其余股东提出全购要约。

  按12.93亿元的价值去计算,笔者推断利福地产(2183)卖壳的整体估值约为22亿元。而根据2016年的年股,利福地产(2183)的资产净值约为14.77亿元,故今次卖壳的壳价约为7亿元,属于合理水平。

  反观新主林荣滨方面,他愿意以超过20亿元去作出收购,本身也显示了其气魄。而值得留意的是,在收购中,他有部分资金乃从东兴证券中融资回来。而最近的定向配售亦是由东兴证券主理。

  另一点不能错过的是,今次要约中出售的只有利福国际持有的约60%股权。刘銮鸿本人手上的约15%股权,则只有约5%股份将会接纳要约。换言之,刘銮鸿自己保留约9.97%的股份。

  从财技上而言,保留9.97%的股份有重大意义。因为根据香港《上市规则》,持有上市公司股份超过10%,便会被视为公司的“主要股东”及“核心关连人士”。而根据《上市规则》第8.24条,联交所不会视“核心关连人士”为“公众人士”,因此不会把“核心关连人士”的持股视为“公众持股量”。

  以此规则反向推论的话,假如持股量低于10%,便有可能被视为“公众持股”。利福地产(2183)新主林荣滨,在要约后持有81.73%的股份,定向配售恢复公众持股量后,他持有约75%股份。此时再加上刘銮鸿保留的9.97%股份,两者加起来明手便会持有约85%的股份。

  因此刘銮鸿的股份,被计入“公众持股”中,这个安排便可以使新旧主在全购后明手持有最多的股票,确保货源继续归边。

  另一方面,旧主保留利福地产(2183)的股票,可以说是看好股份之后的走势。特别对刘銮鸿这类资本猎人而言,单单是几亿元的壳价,根据不足以满足他们的胃口。反而在交易过程中,如何将利润最大化,如何令同行眼前一亮,才是他们最关注的问题。所以刘銮鸿保留股份,既是看好股份走势,也是看好这一批股份,可以为他带来额外的利润。

  旧主背景:刘銮鸿无宝不落

  事实上,刘銮鸿在资本市场的战绩相当厉害,可谓无宝不落。他对上一次卖壳,要数中核国际(2302)的案例。中核国际原名科铸技术,于2003年1月上市。刘銮鸿非常有耐性,等了五年,直到一个有实力的买家出现才肯卖壳。

  科铸技术于2008年6月获提全购,买家为中核海外铀业。中核以每股1.77元的价钱,向公司三大股东收购56.9%的股份,另外以每股1.82元,向余下股东提全购。是次要约有一个值得留意的地方,就是在完成整个交易后,刘銮鸿还是保留约7.34%的股份,与今次利福地产(2183)的情况十分相似。

  虽然要约期间正值金融海啸,不过却无阻中核国际的股价走势。在2008年7月升至6.3元,较全购价高出2.5倍,在当时来说是一个奇迹。其后虽然受金融海啸影响,潜伏了一段时间,但在金融海啸过后,又是第一批炒起的股份,到2009年8月股价更一度高见12.9元,较要约价有超过6倍升幅。

  事实上,今次利福地产(2183)的易手,与中核国际的易手模式十分相似。股份于2013年9月上市,并于2017年4月易手。也就是说,两者同样在上市4至5年后宣布易手。与此同时,在两宗全购交易中,刘銮鸿作为旧主,同样保留了一定百分比的股份。在中核国际中保留了7.34%的股份,期后亦都成功享有较全购价高6倍的升幅,今次利福地产(2183)中重施固技,保留9.97%股份,显然是想重施故技。

  新主背景:林荣滨植根福州

  最后是新主林荣滨的背景,他今年48岁,乃福建三盛房地产开发有限公司的董事长。早发家于橡塑发泡制造业的林荣滨,90年代初从泉州凤山橡塑发泡鞋材厂厂长,逐渐做到了福州三威橡塑化工有限公司董事长、香港三盛集团总裁,2000年开始涉足房地产领域,2001年创建三盛地产。

  虽然根据地在福建福州,但在纽约、香港、北京、济南待30余个城市,都设有房地产业务。与此同时,林氏旗下还有其他业务,包括福州三威橡塑化工有限公司、福州东方旭日高尔夫房地产开发有限公司、福建伯尔尼物业管理股份有限公司。

  其实早在2012年,已经传出三盛集团有意计划A股上市,有关消息一直只闻楼梯响,直到月前才出现三盛集团借壳上市这条门路。所以笔者相信,借壳上市是三盛集团经过深思熟虑才得出的结果。而借壳上市最大的好处,是集团可掌握最佳的时机,把手上的资产分阶段注入,不用一下子便整体上市。

  至于林荣滨本人,他是全国工商联房地产商会副会长、福建省政协第十届常委、福建省工商业联合会(总商会)副会长等头衔。

  其实,近几年香港资本市场冒起了几个大玩家,背景和林荣滨十分相似,例如季昌群和潘苏通。

  三者都是以房地产做主业,在进入香港股坛之前,三人都相对低调,只是在自己的根据地薄有名气,季昌群在南京、潘苏通在天津、林荣滨则在福州。而他们进入香港股坛的方法,也是向本地股坛的超级高手买卖。例如季昌群的旗舰丰盛控股(0607),便是向简志坚买入汇多利改造而成;潘苏通则向杨受成购入现在的高银地产(283)。

  林荣滨向刘銮鸿买入利福地产(2183),按道理来说,能够与香港这些一级大孖沙交手,本身都有一定实力。所以笔者十分关注,利福地产(2183)其后会否走上丰盛控股和高银地产,成为一间市值过百亿元的香港资本旗舰。

  定向配售:主力入场

  利福地产(2183)被林荣滨收购,林荣滨在全面收购后持有81.73%的股份,公众持股量只剩下18.27%(包括刘銮鸿保留的9.97%股份),根据《上市规则》,公众持股量需至少有25%。要恢复公众持股量,所以控股股东林荣滨与配售代理订立配售协议,以每股5.33元的价钱,向不少于六名承配人作定向配售2,961.6万股,占已发行股本的7.07%。

  今次配售价5.33元,较林荣滨入主时的5.18元,有些微溢价,相信正好反映承配人即使经历细价股股灾后,仍然对利福地产(2183)的股价前景非常有信心。在今次减持后,控股股东林荣滨持有的股权,将会由81.73%下降至74.66%。

  今次配售由东兴证券担任配售代理,东兴证券的大股东是中国东方资产管理公司。中国东方资产乃由中国财政部全额拨支成立的资产管理公司,网上数据显示集团累计处置资产高达1,240亿元人民币。由此可见,东兴证券本身的后台非常强劲,绝对值得大家留意。

  事实上,东兴证券今年开始积极参与香港资本市场,最近在一宗相似的定向配售中,亦都发挥了很大的作用。早前龙杰智能卡(2086)被海航收购后,亦因为公众持股量的问题,而需要作定向配售。定向配售后,东兴证券的仓位在随即增加了8.23%的股份。从这一点来看,东兴证券参与了龙杰智能卡配股的交易。在配股完成后,龙杰智能卡的股价亦都扶摇直上。一度升至5.34元的水平,较全购价的2.66元有刚好一倍的升幅。

  所以在今次配股后,有东兴证券加持的利福地产(2183),很有可能会因主力进场而股价看俏。

  事实上,新主林荣滨亦有将股份炒起的诱因,因为利福地产(2183)刚宣布与福州三盛投资在内地组合营公司,并将向合营公司注资11亿人民币。合营公司将主要从事于中国投资物业开发项目。根据利福地产(2183)最近的年报,公司有4亿多现金,因此极有诱因将利福地产(2183)的股价炒高,借助资本市场筹集资金向合营公司注资。

  (编辑:何鹏程)

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