众安房产股价已成“脱缰野马”,能跑多远还需公司毛利率“鞭策”

1评论 2017-08-09 12:13:26 来源:智通财经网 “真雄安”即将诞生(名单)

  在内房企纷纷发布净利增一倍的盈喜之时,众安房产(00672)以逾16倍的增幅夺目而出。

  按照众安房产在8月7日晚间发布的公告显示,该公司预期,与2016年同期约2412.4万元人民币(单位下同)比较,2017年上半年公司权益持有人应占利润大幅增加逾16倍。

  据了解,众安房产2017年中期净利这一巨大增幅主要是因为公司所确认的物业销售大幅增加;物业销售毛利率上升;及投资物业的公允价值变动大幅增加。

  这样耀眼的增幅也体现在众安房产的股价上。智通财经APP注意到,该股股价此前长期“趴”地,即便是今年上半年内房股迎来几波大涨,该股也未能分到“汤”喝,股价一直横盘。然而从6月开始,众安房产的股价迎来了截然不同的命运,从当月开始,该股犹如脱缰的野马,一路狂飙。截至8月8日收盘,在短短的两个月间,该股涨了266.2%,成交量猛增。

  (图片来源:富途证券)

  如此看来,众安房产的好运都集中在了2017年的下半年,这是为何?

  半年净利逼近往年最高年度净利

  根据上述公告来看,也就是说,众安房产在2017年上半年的净利将逾3.86亿元。同比增加逾16倍的纯利在该公司的过往盈利中是何水平。

  以一组数据来作参考,根据Wind统计的数据显示,2016年众安房产的净利润仅为1.25亿元;2015年为4.21亿元,是公司自2007年于香港主板上市以来净利润最高的一年。

  以半年的净利润就能逼近公司往年最高的全年净利润,众安房产迈出这一步实属不易。其实,近年来,该公司的业绩表现并不如人意。数据显示,近年该公司毛利率不断下降,由2012年的38.37%跌至2016年的12.48%。

  (图片来源:经济通)

  2016年可谓是该公司业绩谷底的一年。根据年报显示,2016年众安房产物业销售的已确认销售收入和销售面积都在增加,分别约50.28亿元和62.32万平方米,涨幅分别为74.5%和149.6%。但是,受2016年年内售价较低的物业销售额的比例大幅增加影响,众安房产在当年的已确认每平方米销售均价仅约8067.2元,同比减少约30.1%。

  另外,虽然众安房产2016年的物业销售成本同比下降27.1%至6936元/平方米,但是相较于8067.2元/平方米的售价,众安房产通过这些项目获取利润十分有限。

  数据显示,2016年,该公司的年内利润仅为1.61亿元,同比大幅减少72%。其中,母公司拥有人应占利润约1.25亿元,同比减少70%。

  暗淡的日子或将离去。在兴证国际看来,众安房产的主营业务收入在经历2014年的相对低谷之后,随着杭州楼市的转暖,最近两年出现大幅增长,但2016年的毛利率有所下降。其预计随着该公司新的高毛利项目入市,今年公司的毛利率有望回升到20%以上,到 2018 年可能进一步提升到30%左右。

  另外,兴证国际也认为,众安房产今年的销售目标是在去年 50 亿元的基础上增长 40%左右至 70 亿元,从杭州楼市的旺销状况来看完成目标概率较大。

  智通财经APP查询众安房产2016年年报了解到,该公司预计于2017年完工项目的可供出售或租赁或经营的建筑面积约为102.9万平方米。其中共涉及8个项目,集团应占项目权益比例都在六成以上。

  根据众安房产副总裁潘磊近日在杭州的发言显示,该公司今年将改变销售策略,适当牺牲销售速度,调高部分议价能力较高的项目售价。潘磊以杭州临平理想湾的项目为例:去年预售的均价为每平方米6000元,而今年政府为项目订下的网签价为每平方米1万元,预料通过销售手段,每平方米可售1.3万元,较去年增加逾1倍。

  在此前经历毛利率的腰斩之后,众安房产开始重视项目的溢价水平。从近期各家券商对公司的研究来看,业界认为2017年公司毛利率会有所回升。

  土储成本约1183元/平方米

  业界之所以对众安房产的毛利率有信心,很大一部分原因是因为该公司的土储成本低廉。

  根据年报显示,截至2016年底,该公司土地储备总建筑面积约593万平方米;当中已完成但未出售或未交付的建筑面积约163万平方米;土地储备平均收购成本为每平方米约1183元。

  具体来看,大杭州依然是公司的战略重地,土储量占到总土储量的54%。另外,众安房产还在浙江宁波下属的余姚和慈溪、安徽的合肥、淮北等地有较多土储。

  (图片来源:兴证国际)

  智通财经APP注意到,2016年楼市火爆,除了一线城市房价暴涨外,热点二线城市房价也大幅上涨,出现了房价上涨的“四小龙”:南京、苏州、合肥和厦门。而在此轮上涨中,作为1.5线城市的杭州却未紧跟步调。

  不过,杭州楼市或将迎来新一轮上升机遇。近年杭州迎来几件大事,如2016年的G20峰会在杭州召开;杭州已获得2022年亚运会举办权。兴证国际指出,G20峰会之后到2022年亚运前,是杭州难得的战略机遇期,大规模的城市建设正在进行中,将建设一大批地铁、高铁、高速公路等基础设施。而地铁建设对于交通的改善提升、土地价值的推动都有非常重要的作用。杭州目前已有两条过江地铁,未来过江规划线路将提升到六条。

  在此背景下,手握大幅低价土地的众安房产,其业绩或将随着杭州的城市建设而有进一步的提升。据了解,众安房产重仓的杭州市场,其中较多土储分布在萧山、余杭等地。数据显示,2017年初,萧山拍卖土地楼面价超过了3万元。目前萧山区的新房价普遍在 25000 元/平方米以上。据了解,由于G20峰会和亚运会的缘故,近两年萧山区的土地市场热度持续走高,区域土地供应量也集中上涨,将成为未来1-2年市区新项目最为集中的区域。

  根据透明售房研究院的数据显示,2017年上半年,杭州市区涉宅地成交平均楼面价为18686元/平米,同比上涨32.8%。从2013-2017年杭州市区上半年涉宅地的平均溢价率走势来看,2017年上半年市区涉宅地的平均溢价率均超过60%,高于2016年上半年的57%,为近5年同期最高。

  上半年房企在杭州土地市场“拼杀”激烈,这也是开发商看好当地楼市发展的风向标。

  结语

  应该注意的是,伴随着众安房产的股价自6月开始大涨的有三次配售事件。分别为众安房产在6月和7月的两次折让配售,共集资4.1亿港元。

  另外还有众安房产在2014年分拆上市的中国新城市(01321)也在今年7月配售集资逾2亿港元。

  在上述配售事项完成后,众安房产大股东持股量由57.79%摊薄至约55.81%;众安房产于中国新城市持股权由73.15%减至约68.79%。

  受配售消息和中期业绩将大增等利好消息的刺激,众安房产的股价自今年6月开始享受了一段“疯狂”的岁月,目前中期业绩表现在股价上已有所体现。在8月8日当天,受此消息驱动,股价曾一度涨超12%。

  值得一提的是,目前,众安房产的市净率在0.95倍,相对于行业约1.5倍的平均水平,该股股价还有一些上升空间。不过,众安房产后续股价能否延续目前走势,还需业绩支撑,这关键还需看该公司今年的毛利率能否有较大回升。

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