业绩会实录丨旭辉(00884)未来要进TOP 8,管理层称公司股价仍在山脚

1评论 2017-08-09 20:37:55 来源:智通财经网 “真雄安”即将诞生(名单)

  旭辉控股(00884)8月9日在香港举行中期业绩会, 集团主席兼执行董事林中在业绩会现场提出旭辉的四大目标,其中包括至2021年实现3000亿销售额、进入行业TOP8。

  从左到右依次为旭辉集团首席财务官游思嘉、主席兼执行董事林中、投资者关系总监梁旭明

  针对公司上半年净利增长157.3%、毛利率实现31.6%、合同销售金额增加70.9%的成绩,公司高层表示满意且乐观,宣布将公司全年合同销售目标由650亿提升至800亿。

  土地储备、新股东中国平安(02318)成为了本场业绩会的焦点。今年以来,旭辉新进入9座城市,获得45幅地块,前7个月新增项目的总建筑面积达到603万平方米,同比增长123%。

  今年7月,旭辉向中国平安旗下平安资产管理,以每股3.5港元发行5.45亿股新股,募得资金共19.1亿港元,据此,中国平安战略持有旭辉9.9%股份,成为公司的第二大股东。旭辉和中国平安何工股本集资约24.2亿港元。

  智通财经APP了解到,2017年上半年,旭辉实现收入112.35亿元人民币(单位下同),同比增长28.5%;净利润21.56亿元,同比增长157.3%;基本每股收益0.32元;拟每股派现4.35分。

  上半年,公司物业销售同比增长32.6%,租金收入同比增长191.6%,项目管理及其他相关服务收入同比增长6.9%。此外,上半年,公司合同销售金额增加70.9%至471.5亿元。

  公司毛利率及核心净利润率分别为31.6%及13.7%,上年同期为27.1%及10.8%。公司业绩公告称,利润率改善,主要是由于已交付的产品取得更好的利润、具防守性的土地成本、融资成本降低及透过改善质量及品牌而实现的产品溢价。

  以下为智通财经APP整理的业绩会实录:

  1、

  今年上半年已经实现了440亿的这个目标,按这个趋势,今年全年是有比较大的概率可以实现千亿的,管理层对下半年的预期如何?

  旭辉管理层:我们在过完6月份之后将今年的销售目标从原来的650亿提到了800亿。因为旭辉对外一直坚持保守承诺,超额对付。也就是说不管怎么样都是肯定是完成800亿以上的。如果下半年市场稳定,那旭辉今年是有机会冲千亿的。

  2、

  管理层刚刚提出未来五年内3000亿的目标和top 8的行业地位,这个目标是基于什么判断提出的?

  旭辉管理层:根据旭辉的二五战略,到2021年,旭辉要实现3000亿,进前八的。这个是旭辉的目标,这个目标要能激励人些,如果我们提一个1500、2000亿呢,就太低了,因为今年都干了1000亿。第二个,行业有没有这个空间让我实现3000亿?未来几年这个行业还是在一个高位平台期,每年应该有10万到15万亿的交易量,如果我们事先3000亿,在这个行业占了3~ 4%是完全有可能的。如果做不到,那就是我们的问题,不是这个行业没有给我们空间。

  这个行业未来会向大企业集中,也就是说前30名、40名的大企业,它的市场的占有率会越来越高。旭辉也是一样,未来占有率会越来越高,如果做得好,未来这个行业你5~6%的市场占有率,按10万亿算,5000亿到6000亿是完全有可能性。

  我们详细分析了一下,未来top10的门槛肯定是在2000亿以上,所以能做到前八,估计要3000亿,如果未来前八要做到3500亿,那我们可能就干到3500亿。

  其实我们还是有非常大的可能性,在未来的几年通过自身的努力一步一步去追前面的竞争对手。我们自己内部有一个笑话,说早几年我们从100强,一年追二三十个,到现在一年追四五个,未来一年追两三个,再下去呢可能是两三年追一个,因为剩下来的都是这个行业中最优秀的企业。

  3、

  这个问题想问和平安的合作,平安之前以二十四亿港币直接增持到了第二大股东,公司和平安除了股权融资和债权融资,还会有哪些合作?另外平安也属于险资,公司会不会担心像之前万科和宝能,出现股权争夺的情况?

  旭辉管理层:关于平安,旭辉除了在股权上跟平安有战略合作,其实也在很多业务层面跟平安会有战略合作,包括平安银行平安信托、平安不动产。我们上个礼拜还跟平安不动产签了100亿的未来的股权合作,平安是旭辉一个很大的股东,所以旭辉希望平安持9.9%的比例。我们也不希望平安持有太多,太多的话所有的交易都会变成关联交易,要公告。旭辉跟万科不一样,因为旭辉是有大股东的公司,是有主人的公司,也就是说大股东持有旭辉的股票永远不会低过51%,可以保持对公司的绝对话语权,能保证公司按长远利益去发展。

  所以就不会出现股权之争,因为没什么好争,你再怎么买都买不过51%吧?所以旭辉的大股东会权衡讯飞的长期发展战略和短期目标,有大股东的企业的优势是,它能兼顾长期的发展利益。

  4、

  公司上半年已经做了很多销售,然后下半年推盘也没有放缓的计划,请问如果在一二线城市限价的这样一个情况下,公司会不会打算减少一二线城市的推盘量?如果是这样的话,就是未来几年的毛利率是不是都能够保持在30%或者30%以上?

  旭辉管理层:关于一二线城市限价,我认为一二线城市限价今年明年都不会解除,特别是一线城市,未来三年的价格应该是横盘,既不会跌也不会长,因为政府限价。所以一二线一线城市我们的推盘策略就是,有比较好的利润,我们就按政府的限价推盘,我们不捂地不捂盘。作为开发商,要积极响应政府的平稳市场的号召,只要有合适的利润,我们就会推盘推售。

  二线城市呢,有部分城市没有限价,比如南京、苏州、合肥、武汉、郑州有限价,重庆、沈阳、大连没有现价,有限价的城市呢,我们就跟政府争取政府能批的限价,但这几个城市限签比较厉害,价格还是可以。而且我们现在买的地全部是按政府限价来的。

  关于毛利,今年上半年的时候结算的毛利是特别高的,主要因为我们有一批住宅是在上海进行建造。31%的毛利应该是我们公司历史上最高的水平,但我们内部对于毛利的测算还是以25%作为目标。随着公司规模变大,融资成本低,平均水平也有可能比较高。对于买地的预算,我们今年上半年实际支付出去的土地款项是175亿左右,今天承诺的买地金额大概有300多亿,里面为什么会有一个分叉?因为今年用收并购买的地比较多,收并购特别包括一些一二手地联动的项目,它的支付是可以延长很长时间的,所以对于财务的压力其实不算太高。

  5、

  公司怎么看待三四线城市未来的发展?另外,下半年大概有多少预算是放在买地,会不会考虑收购一些公司?

  关于三四线城市未来的发展,旭辉的策略是战略深耕中国的一二线城市,因为中国未来最好的城市就在那里;机会布点三四线城市。

  而且三线城市我们只去两类。一类就是环北京、环深圳、环上海,有人口外溢的城市,因为按未来都市群的发展,上海北京深圳市区的人口增长绝对量不会太多,但是它是结构更换,也就是说可能制造业会出去,比如上海批发市场会出去几百万人,但是放进来的人都是高精尖人才,总额来看不怎么增长,它大量的人口增长在外围。未来这些地区都是用轨道交通连接起来的,就像日本东京一样,所以外围区域未来五年人口增长速度很快,有巨大的开发机会,而且买地也比较容易。我们上半年在在昆山在太仓,在嘉兴在平湖,大概总共买了十块地,未来还会继续增加。

  第二类就是经济发达的强三线城市,比如说长三角、东部沿海、粤港澳大湾区这些,因为它有产业,有收入增长,有足够多的人口。比如我们进了宁波,今年在宁波的销售就有30到50个亿。我们进了温州,进了无锡,未来包括徐州、中山、惠州、珠海,我们肯定会去,因为它本身就有巨大的需求。

  我们不会去的就是中西部的三四线城市,以及弱的三四线城市。所以我们希望未来五年内,会从现在的29个地级以上的城市,扩张到70个。基本上会把所有的一二线城市布完,然后再江苏、浙江、广深、山东区域,就中国经济最好的这些地方的强三线城市,我们会有布局。

  买地的预算,年初提的是200亿,但那个时候对照的是650亿的销售,今年销售有机会从600亿至少达到800亿,甚至到1000亿。销售增长,消耗的土地就多了,所以同比例补的也多。另外,我们今年引入平安以后,股本也增加了,所以虽然补地比年初多了,但是销售额也多了,回款额也多了,股本也增加了,对旭辉来说还是在一个可负担的范围,也是比较好的范围。下半年还是有机会买地的,相信全年买地会到400个亿。

  下半年我们有很多便宜的地,下半年有一些地块要挂牌,那些地块未来的收益也是非常好的。

  6、

  年初的时候曾经提到发展长租公寓这一块,这方面现在是一个什么样的计划?

  长租公寓,我们已经开始启动了,目前大概已经开业了6000间,今年目标是能开业到2万间,未来五年来是希望能开业20万间。主要在中国经济发达的、商务人口多、流动人口多的17个城市,包括北京、上海、杭州、深圳、广州、厦门、南京等等。

  7、

  请问旭辉目前为止境内外银行贷款额度还有多少?

  旭辉管理层:贷款余额呢,我们最近几年也没有怎么去纠结这个问题,因为国内贷款额度确实挺多的。我们现在的债务比例,境内外大概是五十五十,债券跟银行贷款也是五十五十。我们估计今年也不需要依靠一些其他渠道,另类渠道成本比较贵,金融创新我们有机会会考虑,但我们还是比较关注成本。

  我们的银行贷款这块还是非常通畅,我们作为排在行业第前15位的大企业,基本上在都是在所有银行总行的名单里面,我们如果有需要就把我们的开发贷款提出就好了。

  8、

  目前国内金融政策收紧,徐辉有没有留后手?

  旭辉管理层:关于融资的后手,目前来看旭辉的资金比较充沛,到6月底我们大概还有280亿左右的现金,另外就是平安,我们这次募集了24亿的现金。我们上个月还拿到了发改委一个3亿美金的发债,目前还没放,今年下半年会择机发出来。你看我们拿到债券批文,我们都不着急发。意味着什么?意味着我们其实钱用不完。手上这些钱应该可以支撑蛮久的,所以不会有其他的这个更多的融资的需求。

  9、

  现在中小型房企对IPO兴趣浓厚,一些早期的房企也有回A的想法,旭辉上市以后这几年市值管理其实也增长了不少,下一步是从一个中型房企到大型房企,这个过程当中你们的市值管理的规划是怎么样的?

  旭辉管理层:关于A股跟港股,旭辉不会私有化回A股,我认为港股挺好的,我们应该在这个市场上做得更好同步。

  我非常同意要加强市值管理。虽然旭辉股票这一年来涨得比较好,但是实在告诉你,我认为还是很低很低的。针对未来五年的计划,旭辉现在股价也是在山脚下,因为PE也不高啊,PE未来还是会有增长的。我们也看到港股的房地产的PE也逐步在获得投资者更多的认可。

  旭辉自己在市值管理中其实要有两个跨越。因为以前认为旭辉是一个中小型企业,但下一步它将是个大型房企,大型房企应该享受大型房企的PE。那再下去一步呢,旭辉是一个优秀的大型房企,是一个蓝筹地产股,应该享受蓝筹地产股的PE。所以我们努力去做好这些事。我相信股价长期来看一定能反映这个公司的长期市场价值。

  旭辉上市的股价是一块三毛三,到今天呢是四块四,再加上我们过去几年派了五毛六,加上这次就六毛多的现金。所以旭辉还是有蛮多长期的投资者在看好。2012年11月你一块三毛三买的旭辉股票,到现在的持股成本在八毛不到,回报还是很好的,而且每年还有很多现金收入。

  10、

  关于国内最近出台的租赁政策,旭辉怎么看?

  旭辉管理层:关于租赁权的问题,其实我们很关注,目前对行业的冲击并不是很大。我相信旭辉作为大企业,我们会去研究政策的变化,适应政策的变化。

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