业绩会实录丨越秀房托(00405)上半年跑赢恒生REITs指数,下半年重心是资产增值

1评论 2017-08-09 22:19:18 来源:智通财经网 涨停板,就要这样抓

  8月9日,越秀房产信托基金(00405)在香港召开中期业绩会,公司执行董事及行政总裁林德良公布公司中期业绩,表示公司上半年跑赢了恒生REITs指数,下半年重心是资产增值。

  从左到右依次为公司执行董事及副行政总裁程九洲、公司主席及执行董事林昭远、公司执行董事及行政总裁林德良、公司财务总监关志辉

  于2017年6月30日,越秀房托物业整体出租率约为97.4%,其中原有五项物业出租率98.8%,继续保持高位运行;国金中心物业综合出租率96.4%。其中写字楼出租率为96.2%,零售商场出租率为96.9%。

  2017年中期期间,越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币9.092亿元,与上年同期下降约人民币200,000元。其中,白马大厦约占总经营收入的20.9%;财富广场约占3.8%;城建大厦约占3.5%;维多利广场约占3.6%;越秀新都会约占3.7%;国金中心约占56.9%;越秀大厦约占7.6%。

  物业收入净额约人民币6.45亿元,为经扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的收入,相当于收入总额约70.9%。

  林德良表示,受“营改增”政策影响,由于增值税价税分离核算方式导致报表层面收入下降,公司成本费用也相应调整,例如:营业税无需缴纳,房产税、租赁代理费及预提所得税等因收入的下降而同比下降。同时由于国金中心商场业态结构的调整,在2017年上半年,产生一次性非现金流租金减少。

  其中,酒店及服务式公寓直接开支人民币1.50亿元,较2016年中期上升5.8%,主要由于酒店及服务式公寓的出租率提升所致;租赁代理费用较2016年中期期间下降约1.8%,主要由于批发及零售商场租金收入下降;物业相关税项较2016年中期期间下降约32.7%,主要由于营业税改增值税后,自2016年5月起,营业税无需缴纳。

  折旧及摊销费主要是酒店及服务式公寓以固定资产入账,从而产生的折旧及摊销费用。期间,人民币兑港元及美元汇率上升,因此港元、美元银行借款及美元有担保票据产生汇兑收益约人民币2.23亿元,融资成本约为人民币1.9亿元。

  智通财经APP了解到,,越秀房产基金于2017年6月30日的现金及现金等价物及短期存款结余约人民币796,336,000元。越秀房产基金具备充足财务资源以应付其财务承担及营运资金需要。管理人采取稳健的现金管理方法,以确保可灵活应付越秀房产基金的营运需要及分派。

  以下为智通财经APP整理的业绩会现场实录:

  1、公司之前提出了千亿的资产规模目标,但看起来操作是有一点慢,那接下来公司考虑收购的标的主要会是哪些城市、哪种类型的?对投资回报率的最低要求是多少?母公司在广州的写字楼如越秀金融大厦是否会考虑注入?

  越秀房托高层:房地产基金这种产品是稳健的产品,相信基金单位持有人有不希望我们太过快速地发展。我们从上市以来45亿左右的总资产到现在330亿,我们用了十一年的时间,所以我相信千亿资产规模的目标是我们共同的愿望,不远的将来稳步可以达到。

  对于收购,刚才也提到,我们从来没有放弃对外的收购机会,比如上海越秀大厦。对内项目,包括刚才你提到的母公司不少项目,其实都是我们共同去研究的。收购回报率,现在是6.5~7%之间,这是一个比较低息的成本,我们的平均融资成本才2.9万,我们很少用到杠杆。

  2、公司今年以来股价有一定的回升,公司对目前这样的估值是否满意?

  越秀房托高层:我们上半年股价升了18.6%,整个恒生的reits指数升了12%左右,也就是我们跑赢了恒生reits指数,股价方面你们满意我们就满意。

  3、国内现在资产荒的情况还是比较严重,比如上海很多写字楼的整售价格都比较高,竞争对手也在增多,这对我们新增收购资产会不会造成比较大的压力?

  越秀房托高层:大家都在说资产荒,但对于我们来说,这个问题还是在持续关注。

  4、刚才你们提到今年美国加息了两次,可是你们的融资成本下降,可以解释一下原因吗?你们的收入跟基金单位持有人应占资产的升幅也不是很大,收入增长持平,这方面原因是什么?公司未来会有哪些收购计划?

  越秀房托高层:收入方面,今年和去年最大的不同就是营改增,可能所有公司都面临这个问题。未来我们要持续地把商铺结构进行调整。

  未来收购,我们还是对一二线城市核心地段物业表示关注。

  在融资的利率方面,虽然美国一直都出于加息的状态。但是我们的借款大头是港币,港元受到的加息的影响会滞后。以及我们在调控方面我们会与银行进行磋商,(给)我们的价格比以往有缓慢的下调。另外,我们有些借款也想有比较优惠的利率。所以整体来讲我们融资成本的是有下调的

  因为在整个行业里三十多个竞争者中,我们是其中两家之一可以拿到投资级评级的。获得这个投资级评级的评价可以让我们的融资成本低很多。今年上半年我们(比原来)下跌了30%,那么即将到来的9月份我们也会继续重组我们的大盘。所以我们在融资方面就会着手做多点。

  5、国金中心的租金增幅相对于去年全年放缓,请问是否受到隔壁周大福的影响?以及现在的续租是否已经完全完成?下半年是否有其他的续租计划?租金增幅是否改善?以及其他物业的租金的加幅?

  越秀房托高层:应该说整个珠江新城供应了整个广州市60%的写字楼,但是大家可以看到,今年、明年、后年,整个珠江新城,没有新增供应,我们的租约安排,2017年15%到期,明年安排了50%到期。可能隔壁左右有竞争在,但我们今年到期的比较少,明年50%到期,相信可以体现不少升幅。

  今年我们已经提前部署,上半年我们已经针对明年到期的续租了5000平方米,大概已经升了5.6%,所以明年预期回升得更多。

  6、上海的物业明年要续租的话,大概租金升幅是什么水准?

  越秀房托高层:上海的写字楼市场,我们所在区域是小陆家嘴区域,这个区域还是在自贸区的,大家都往这个区域搬迁。正因为如此,可以看到金融在我们的租户占比已经有60%了,两年前是40%,下一步也许占比越来越高。

  金融租户承租的意愿相对较强,所以今年我们续租的有12%,明年随着上交所搬到小陆家嘴,我相信这块的需求会越来越强。

  7、国内的REITs产品越来越多,也有专家说“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜”,公司怎么看这一观点?

  越秀房托高层:REITs产品在全世界发展也有一段时间了,每个区域发展都有基础的东西。1965年美国发展的时候是有个税收的问题。首先看看我们国内法律、税务环境有没有达到,这需要一步步完善的过程。

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