【港股解码】半年股价涨逾一倍!奥园的2017下半场会更火吗?

1评论 2017-09-12 16:08:37 来源:财华网 上市公司绝密调研报告

  中国奥园(03883-HK)今年首8个月合同销售额较去年同期增加65%至217.06亿元(人民幣,下同),更令市场振奋的是,今年以来奥园股价增长超过一倍,上周连续两日的涨幅累积更超过20%。自从9月4日被深交所纳入港股通后,每日成交金额过亿。那么,这只今年迎来上市10周年的內房股会在2017年下半场有哪些动作呢?

  财华社近日採访了奥园副总裁陈嘉扬,为大家答疑解惑。

  奥园副总裁陈嘉扬

  巩固华南大本营、佈局大湾区:並购为主

  中国奥园是一间从广东番禺起步的房企,华南地区一直为公司佈局重点。

  目前公司土地储备约58%位於华南地区,多为广州、深圳及两座城市周边的城市群。陈嘉扬透露,以货值计算,华南土地储备价值1600亿元,占公司总货值约60%,粤港澳大湾区涵盖的「9市2区」(包括广州、深圳、佛山、珠海、惠州、中山、江门、东莞、肇庆9个城市,及香港、澳门两个特別行政区),奥园已佈局8个城市,现有40个专案,货值约600亿元,面积达480万平方米。

  佛山奥园观湖尚居

  陈嘉扬续指,上半年公司165亿合同销售中约100亿元来自大湾区內,下半年还有100亿销售额来自区內,若公司能超额完成今年333亿元合同销售目標,达到360亿至370亿元,这意味著大湾区为公司贡献超过50%销售。

  隨著大湾区概念的推出,区內地价也水涨船高,对於拿地竞爭加剧,陈嘉扬表示,奥园下半年将主要以並购形式,以及少部分以招拍掛、旧城改造方式拿地。並购目標通常有以下三项要求:一是毛利率25%或以上;二是净利润率10%或以上;三是快速开盘和回款。

  除了並购外,奥园目前在大湾区拥有10个城市更新专案,预计总建筑面积422万平方米。陈嘉扬指,旧改专案毛利更高,以珠海奥园广场专案为例,楼面地价2732元,但销售均价达20658元,但是旧改专案耗时较长,公司仍优先选择並购。

  陈嘉扬透露,奥园每年会拿出上一年合同销售额约40%至50%的资金用於购买土地,今年资本开支约100亿元,上半年已经耗资84亿元,若今年销售额为360亿元左右,这意味著明年会花费约150亿元拿地。

  截止今年6月底止,公司账上拥有173亿元现金,奥园目前凈负债比率约63%,较去年同期56%增长7个百分点。陈嘉扬指,目前境內和境外债务分別占比68%和32%,预计全年维持60%至70%凈负债比率。

  奥园营运总裁马军在上月业绩会上表示,下半年可销货值约为436亿元,相信可超额达成全年合约目標333亿元,甚至可达360亿至370亿元。陈嘉扬解释,上半年奥园推出8个新专案,下半年将有20个专案推出,总货值602亿元,以58%至60%的去化率计算,超额达成目標不是问题。另外,上半年公司毛利率达26.9%,较2016年同期的25%上升1.9个百分点,陈嘉扬预计,全年毛利率有望保持27%至28%之间。

  表:中国奥园业绩

  奥园境外地產战略: 本土化

  奥园近年积极收购境外土地,为中国內地以外市场储备货值。

  陈嘉扬在业绩会上曾透露,关注香港旧楼改造专案,已经成立公司专项负责。他向财华社表示,目前已有多个专案在洽谈中,强调奥园的境外地產战略坚持本土化,不排除与本地开发商合作,将利用香港本地银行进行融资,不存在资金外流问题。

  2017年2月,奥园获得恒生银行南洋商业银行东亚银行、创兴银行、集友银行及永隆银行六家银行授出价值约15亿港元的美元、港元双幣三年期俱乐部贷款,年利率为LIBOR/HIBOR加4.5%,2017年7月获南洋商业银行授出5亿港元定期贷款,年利率为HIBOR加3.75%。

  对於奥园2016年以5550万澳幣收购澳洲悉尼歌顿区(Gordon)及图拉马拉区(Turramurra)两个住宅专案,陈嘉扬指,奥园与当地开发商合作专案,获得澳洲联邦银行贷款,2017年上半年悉尼马鲁布拉188號和图拉马拉专案获得该银行同意提供100%开发贷款。

  悉尼歌顿888號

  问及澳洲针对非本地买家提高购房印花税的影响,陈嘉扬指,奥园的本土化特徵还包括买家本地化,澳洲专案75%为当地买家,华人买家也多为已取得澳洲居民身份的市民,因此可规避政策风险。

  另外,奥园今年3月以3060万加元收购建安大温哥华住宅专案90%权益,该专案位於温哥华CBD与机场必经通道,陈嘉扬预计今年底、明年初将开盘,有希望「一炮而红」,迅速打开奥园在当地的品牌效应。

  与中体的情缘未了 奥园拟将三年打造百亿文旅王国

  除了股价连涨,近日将奥园推上风口浪尖的还属有意接盘中体產业集团(600158-CN)22.07%股权一事。中体產业由国家体育总局体育基金管理中心控股,主要发展体育產业和体育主题地產。在奥园创始人、主席兼执行董事郭梓文於上世纪90年代成立奥园的前身广东金业时,中体產业曾在1999年与金业、华新国际达成合作,运用奥林匹克的品牌授权,发展体育综合地產,並在1998年将金业体育花园更名为奥林匹克花园。1999年,广州奥林匹克花园获得大卖,名声远扬,三方接下来又相继开发了番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园和上海奥林匹克花园等知名地產专案。「奥园」的名字,实际上蕴涵奥林匹克花园的寓意。然而,合作的好景不长,中体和奥园在2002年关系破裂,最终,中体和奥园分別增持华北和华南的奥林匹克花园股权,形成「南北分治」。

  原本是一段尘封往事,但7月5日,中体產业宣佈,在2017年6月22日至2017年7月5日间只徵集到一家股权受让方——中国奥园愿意入標爭取中体22.07%股权。一时间,引市场怀疑,双方将「再续前缘」?然而,一个月后,8月10日,奥园又宣佈,因双方未能共同协议投標档所载的条件,故投標不会继续,中体将退还投標费用5000万元人民幣。

  对此,奥园主席郭梓文解释,双方这次因洽谈条件上分歧而放弃。

  奥园主席郭梓文

  虽然奥林匹克花园的前缘难续,但郭梓文一直保持奥园发展综合地產的方向,除了奥园广场外,正拓展文旅专案。公司今年5月与浙江省首批特色小镇——歌斐颂巧克力小镇集团签订合作协议,将形成独立的產业IP歌斐颂巧克力品牌,复製模式至广东英德,英德小镇有望2018年底开幕,围绕上海、广州打造產业地產。陈嘉扬指,就如欧洲改造巧克力工厂带动商业旅游,待小镇產业建起,会增加周边配套设施的需求,地產、商圈等兴起,提供给奥园机遇。

  郭梓文於业绩会表示,期望文旅集团3年內营业额可达百亿元,有望分拆独立上市。

  如此看来,奥园的2017年下半场预告已经清晰——巩固大湾区优势、以本土化战略进攻境外地產、再续文旅地產前缘。

  ■ 作者|罗妍

  ■ 编辑|徐冰莹

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