专访金诚控股(01462)执行董事黄金定:如何做好特色小镇这门生意

1评论 2017-11-03 13:38:49 来源:智通财经网 股市惊现“黑科技”

  金诚控股(01462)一则公告透露新业务正给公司带来丰厚的财务增长。

  10月31日发出的这条盈喜公告称,预计今年9月止六个月,金诚控股税后全面收益总额将较2016年同期增加不少于2000%,主要由于集团的投资及资产管理业务毛利增加及投资物业公允值收益所致。

  与业绩上涨相对应的是,金诚控股的股价自八月中旬开始一路飙升,从8月18日至11月2日,公司股价累计涨幅已超过164%,表现靓丽。

  金诚控股年初至今走势图,行情来源:富途证券

  作为港股主板唯一一只特色小镇概念股,金诚控股在公告中提到的“投资及资产管理业务”、“投资物业”,实际上都围绕着特色小镇产业进行。

  特色小镇是新型城镇化的首战场,其背后隐藏的是巨大的盈利空间。在全国自上而下掀起的特色小镇热潮中,金诚控股如何把握契机?在智通财经APP的专访中,金诚控股执行董事兼财务总监黄金定给出了答案。

  从金融到实业的闭环运营

  2016年初,金诚集团收购香港上市公司雅骏控股,将其更名为金诚控股,并将原公司的机电工程业务拓展至投资和资产管理服务、房地产投资及发展领域。

  智通财经APP了解到,金诚控股的母公司是金诚集团,金诚集团总部位于杭州,其董事长韦杰拥有金诚控股75%股权,金诚控股份别拥有金控(香港)管理有限公司、宝明集团有限公司、冯氏机电工程有限公司100%的股权。而金控(香港)则拥有杭州金开圆观投资管理有限公司100%股权,杭州金开观行投资管理有限公司、杭州金仲兴投资管理有限公司均为金开圆观全资子公司。

  当前金诚控股的投资及资产管理业务由杭州金仲兴负责;房地产投资及特色小镇业务由宝明集团负责;楼宇服务则由冯氏机电负责。

  “未来,我们的主要业务将更加清晰——总共分为两部分。一方面是资产管理,为金诚特色小镇项目提供金融服务;另一方面是做特色小镇的房地产。”黄金定介绍,不管是资产管理业务还是特色小镇业务,都将围绕着“特色小镇”概念进行。

  目前金诚控股收购了两家私募基金管理公司,集债权、股权、基金管理于一体,主要投资姆目标为中国政府及国有企业的基础设施和ppp项目。另外公司旗下有59个特色小镇项目,特色小镇主要分布于浙江、江苏、贵州、湖南、河南几个省,其中浙江、江苏几乎每个城市都跟金诚控股达成合作。而两家私募基金管理公司所募集的资金均投放于59个特色小镇项目中,可以说内部形成了一种闭环运营模式。

  金诚集团在2008年成立的时候,主营业务是第三方财富管理,“就比如地方政府基建的时候,他需要一个基础建设设施,我们就发一个产品,把钱借给政府,由政府提供11个点的主力成本,我们给客户是7个点,中间我们挣4个点。”黄金定说,以这样的模式运作了几年之后,公司慢慢发现,很多优质项目虽然由他们来提供资金、提供规划,但最后仍是由政府全资拥有,于是决定“把这个角色换一下,变成我们是业主,我们跟政府合作,拥有权方面我们占大股,这样未来二三十年就可以靠运营持续获取现金流,会比一次性付全的更吸引人一点。”

  就这样,金诚开始从金融切入实业。

  与政府“四手联弹”

  具体来说,金诚控股资产管理服务的运作模式主要是通过私募股权基金,投资各地政府及国有企业的基础设施及PPP项目,并会以普通合伙人的身份负责基金的营运,借此收取2.5%至3%的管理费。

  在这个过程中,与各地政府的合作无疑至关重要。黄定金介绍,由于公司帮助地方政府进行规划及开发,双方有良好的合作关系,所以能轻易取得地价及税务优惠,拿地成本约市价30%。

  为什么地方政府愿意跟金诚合作?黄定金表示:“我们能做到这一点主要有几个原因。第一就是我们老板从创业开始就是做政府生意,90%以上的产品或业务都是跟政府有关;第二,我们跟政府谈的时候,它们是很难抗拒我们的条件,因为我们会提出一个长期的规划,不像有的房地产商,投一块地,卖掉就走了,这对它的当地的经济没有作用,我们去到一个地方,是这个地方二三十年后的发展,振兴一方的经济;第三,我们给政府提供前期的资金,贷款给政府做一个基础建设,然后引入产业。”

  而引入产业和招商的过程,也是由政府和金诚控股深入合作的过程。金诚控股的特色小镇业务有五个项目团队,这五个项目团队会跟当地政府一起完成招商。

  当小镇建成之后,就进入了运营部分。金诚控股和当地政府成立项目公司进行合营,在这个公司中,政府是小股东,金诚是大股东,主要回报也从这部分中获取。目前59个小镇中已经有两个进入运营阶段。

  “我们跟政府的利益目标是一致的,大家都是股东,这也是我们为什么对这门生意这么有信心。”黄金定指出,公司截至9月底止已推出20多只基金,目前的资产管理规模大概有60亿元人民币,公司一年的募集目标是150至200亿元,相信资管业务能帮助公司提供稳定的现金流。

  关于投入与变现

  黄金定透露,目前为止,59个小镇的总投入是5700亿元,平均下来每个小镇的投入是100亿元左右,每个小镇的建设周期是3至5年。目前金诚手上的特色小镇主要集中在去年开工,预计在2018、2019年分批落成。

  投入过程从资产管理端的募资环节开始。金诚控股的基金产品主要委托给金诚集团下面的销售团队来销售,这只销售团队人数大概在700人。客户群主要分布于江浙福建广东一带,以高净值客户为主,每个产品的最低门槛是一百万元。“我们这个生意做了十年,客户忠诚度比较高,而且过去九年,我们所有产品违约率为零。”黄金定介绍,除了线下客户,一些银行的资管计划也会将金诚控股的产品划入其中。“今年上半年,我们大概有十四五个亿是来自银行。”他说。

  关于变现方式,黄金定解释,变现分为政府溢价回购和运营收入两部分。

  前期工程期间的融资成本由政府进行补贴。比如基础建设项目,修路之类的,政府一定会进行回购,这整个成本不由民营企业来负担。

  运营部分交给金诚与政府的合营公司,“就是说我们项目公司做一个业主,政府也会需要把我们投入的资金每年都还给我们,二三十年之后整个项目就交给交回给给政府。政府一般每年都会给我们一部分的钱,这里面有未来的现金流。”黄金定说。

  “不一样”的特色小镇

  “我希望外界不要把我们定义成一个单纯的资产管理公司,或者一个纯粹的公司,我们是未然着特色小镇业务发展的公司。特色小镇这个政策是得到国家重大支持的。”在采访过程中,黄金定不只一次强调特色小镇业务对于公司的重要性。

  近年来,在政策的号召下,特色小镇以遍地开花不可阻挡的姿态席卷全国,或以旅游、或以科技、或以医药等不同产业形态。然而,在众多特色小镇项目中,有的勇立潮头,成为标杆项目,有的却被拍死在沙滩上沦为悲剧。因此,如何提升特色小镇的运营之道成为亟待解决的难题。

  华侨城(03366)是很早就提出新型城市化战略的房企,早在今年上半年,华侨城就提出将通过深化与政府、国家开发银行的合作,“政府+央企+国开行”的合作开发路径,即政府提供项目资源,华侨城作为央企,以自身的品牌和团队优势操作,成为项目开发的负债主体,国家开发银行则提供金融服务支持,以此将PPP模式落到实处,探索出一条新的发展路子。

  今年6月,碧桂园(02007)宣布与云南世博合作,双方围绕云南饭店、昆明饭店升级改造,昆明世博新区开发,城市更新改造等旅游文化项目开展合作,也有一定的想象空间。此外,中国宏泰(06166)是以基础设施投资、产业升级服务和园区运营为核心业务的产业市镇综合发展商,也涉及中国新型城镇化建设和PPP模式概念

  金诚的特色小镇以第三产业现代服务业和文化旅游为主线,配套医疗、教育、酒店、演出、互动娱乐等,同时连接第二产业智能制造和第一产业农业,三产业并进,形成循环联动发展。

  “比如我们有一个盱眙龙虾小镇,我们跟当地的养殖户合作,帮它们改善整个养殖的规模。又比如我们在高邮的光明小镇,全国基本上70%的路灯都产自高邮那个地方,我们会把它打造称中国最大的智能路灯生产基地。”黄金定举例。

  至于如何把特色小镇这门生意做好,黄金定建议从政府、特色、产业三方面入手:“首先必须有政府支持。因为这个毕竟是一个很大规模的开发,不是卖掉以后就完事。第二个就是你选的小镇,到底有没有特色?如果说特色小镇什么都没有,你只是建立一个小镇,那这个只是一个房地产项目,不能作为一个特色小镇。第三个就是你怎么引进产业,假如你只是很简单地建好一个小镇,没有产业引入的话,我觉得也会出现很大的问题。我们金诚集团不光是帮政府建小镇,我们还引入不同的产业,包括教育、医疗、影视文化等不同的板块。如果说纯房地产商来做的话,那除了房地产,里面什么都没有的话,慢慢的,小镇可能会变成鬼城。”

  对于金诚控股来说,资金问题贯穿着特色小镇生意的始终。当小镇产生现金流之后,资金如何实现最快回笼?黄金定表示,最快的方法是把现金流打包成一个产品,也就是运营部分,不排除推出ABS或者类Reits产品,“资产证券化是我们非常看重的一个退出渠道,不排除未来上市公司也会介入这部分。”

  正如盈喜公告所述,黄金定透露,投资者将在11月底的公司中报里看到公司利润大幅体现。

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