【港股解码】东莞前富豪十年上市梦 丰耀地产再度IPO

1评论 2017-11-14 19:13:20 来源:财华网 股市惊现“黑科技”

  近日,物业开发商丰耀地产控股公司向港交所递交招股说明书。丰耀地产控股公司(以下简称丰耀地产)是富盈投资在境外设立的离岸公司,持有东莞富盈房地产100%股权。

  (丰耀地产股权)

  刘学斌是丰耀地产的控股股东,同时也是睿见教育(06068-HK)的控股股东。1995年,23岁的刘学斌就创办了富盈集团,家具业是富盈集团产业集群的第一条产业链。继打响家具品牌“Cinese”之后,踌躇满志的刘学斌创办富盈集团第一间五星级酒店,打开富盈多元发展的新路径。

  2002年,刘学斌又建立集团首家房地产开发项目公司东莞富盈房地产,成爲丰耀地产的历史源头。业务发展之初,富盈地产主要是在东莞开发综合住宅项目,后摸索出一条专注于开发学校附近住宅的路线,即学区房。在此期间,刘学斌又孵化出了光正教育集团,将集团发展引擎锁定在教育领域。

  富盈集团因此形成包括房地产、酒店、旅游、教育、家具、专业市场、物业管理以及建筑等八大行业。2009年,刘学斌兄弟以60亿身家登上当年的胡润百富榜榜单,成爲东莞首富。

  前富豪的十年上市梦

  富盈集团原计划将旗下的富盈地产、富盈酒店及光正教育打包,2008年在香港和內地同时挂牌上市。后来决定分拆成三个板块而延迟至2009年再上市。

  对于分拆上市的决定,富盈集团董事长刘学斌表示,房地产的扩张、发展,主要靠资金,现在国家对房地产公司上市並不是很鼓励,但是有心就不怕迟,以上市爲动力规范企业管理,也能提高竞爭力。

  可惜恰逢2008年经济危机,富盈的上市一拖就是十年。2008年之后,国內房地产“黄金十年”宣告终结,“白银时代”也将近走完十年,富盈就此错过了借助资本起飞的机会。

  今年年初,刘学斌已经成功将睿见教育(06068-HK)送上港股主板。2016年末至今年八月,经过系列重组,将酒店业务从丰耀地产中的剥离,惟剩下房地产业务。

  一骑绝尘 毛利率高于万科

  东莞富盈房地产2003年开始营业,虽然恰逢中国房地产的黄金十年时期和白银年代,富盈在境外设立的离岸公司持有的丰耀地产的扩张速度並不快。发展十四年来,仅有31个物业开发项目,分布在东莞、惠州、清远、恩平、阳江、广安、盘锦和重庆,其中仅有9个已竣工;总建筑面积爲460万平方米。

  从规模上来说,丰耀地产年收益保持在十几亿元的水平,只能称爲小房企。即使扎根在东莞,以2016年东莞的物业销售收益计,在当地的物业开发商中,丰耀地产排名第四。

  过去三年,富盈地产总营收分別只有12.55亿元(人民幣,下同)、21.79亿元、13.84亿元,期內溢利分別爲2771.5万元、2.92亿元、1.85亿元。销售只有十几亿,但丰耀地产的毛利率可比龙头房企万科。2016年,公司的毛利率爲36.3%,万科的房地产业务毛利率则爲20.4%。同样“一骑绝尘”的还有公司的资产负债率。虽然近年来资产负债率有所下降,在2017年8月末,仍高达91%。

  公司负债累累。2017年首八月尚未偿还银行借款总额爲15.13亿,同期银行及其他借款利息爲8750万元。公司的融资成本高达2624.1万元,较2016年同期增长62倍。沈重的融资成本大幅吞噬著公司利润。

  (丰耀地产业绩)

  农行和民生金融入股?

  丰耀地产的上市申请材料显示,丰耀地产已计划引入三家投资者,分別爲Greater Merchant(由农业银行附属农银国际全资拥有)、中民证券(由中国民生金融持有)、CBD(由Chan Weng Lin先生全资持有)。公司的引入方式是订立债转股协议,文件中尚未披露三家投资者的购买金额或是入股份额的详情。

  查询中国民生金融(00245-HK)公告可得知,今年8月16日,中民证券以后续投资者的身份加入丰耀地产的可换股债券协议。中民证券向丰耀地产购买本金金额5000万港元的可换股债券。可换股债券本金总额高达6.2亿港元,年利率爲12%。

  中国民生金融在本月6日发布公告称,在公告日,公司並无将5000万港元的可换股债券转换爲丰耀地产的普通股。

  富盈地产的负面消息不少,曾有媒体报道,富盈地产让所投资的学校的老师“兼职”卖房的事件。南方日报2017年1月报道公司营业部就惠州地铁站1號线项目的地理环境公布资料不准確的公告,对客户滥收费、出售惠州富盈公馆是没有遵守政府固定的价格。

  在公司爲客户提供按揭贷款担保上,客户若是拖欠按揭贷款,公司必须对承按银行承担责任,往期,已有23宗买家拖欠贷款事件,涉及250万。此外,富盈地产还卷入多起法律诉讼。

  ■ 作者|廖艾芬本文原创,未经授权不得转载,如想转载请关注官方微信號港股解码,留言获取授权。

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