第一上海:富力地产-公司访问要点

1评论 2017-11-15 10:56:45 来源:中金在线香港特约 A股进入长线抄底区域

  土地储备概况

  截至1H2017,公司土地储备4850 万平方米,平均成本1,900 元人民币/平方米,按11,500 元人民/平方米单价售价估算(公司1-10 月份实际销售均价为13,000元人民币/平方米),公司货值约5600 亿人民币。公司项目分布于中国46 个城市,按货值分,19%位于1 线城市,51%位于2 线城市,16%位于3 线城市,并于海外拥有少量项目;按产品结构分,70%为高层住宅,10%为别墅,20%为商业。

  租金规模将领先同业

  截至2016 财年,香港上市内房企业中租金收入规模(包含酒店,下同)最大的为华润置地(72.55 亿港元),其他租金规模较大的内房企包括中国金茂(31.6 亿人民币),富力地产(22.78 亿人民币),世茂房地产(21.76 亿人民币),龙湖地产(19.1 亿人民币),中国海外(21.4 亿港元)。

  收购万达酒店资产包后,我们预测公司租金规模将在2018 年达到80 亿人民币(其中万达酒店包至少贡献52 亿元,原有酒店及投资物业贡献约28 亿元),届时公司有望成为租金收入规模最大的香港上市內房企业。

  全年业绩向好

  我们初步预测,公司全年结转面积为480 万平方米,地产开发业务结算收入约为600 亿人民币(同比增长约21%),毛利率约为36%-38%;预期总收入为650 亿人民币(同比增长21%),综合毛利率预计提升到35%以上(同比提升7 个百分点以上),归属股东利润将接近90 亿人民币(同比增长30%以上)。预计全年派息比例仍将维持在高水准,在40%左右。

  2017 年现金流预测

  由于万达的酒店的交易,公司在下半年大幅放缓了拿地以平衡现金流。根据最新的现金流预测,2017 公司销售回款约690 亿人民币(合同销售800 亿人民币),建安支出约240 亿人民币,土地款支出290 亿人民币,万达酒店收购支付代价160亿元人民币,利息支出70 亿人民币,税费60 亿人民币,SG&A 70 亿人民币,全年经营性现金净流出约200 亿元人民币。

  有望重回高增长轨道

  公司权益土地储备4850万平方米,权益可销售货值约5600亿人民币,足够支撑销售规模的高速发展。2018年公司权益销售目标1,300亿人民币,基于2017年800亿人民币销售目标同比增长60%。

  前10月新增债务199亿人民币

  截至 2017 年 10 月 31 日,公司借款余额约为 1,399亿人民币,较公司 2016 年末借款余额 1,199.97 亿人民币增加 199.03 亿人民币。债务增加主要因支付万达

  酒店资产包的代价,以及业务拓展。

  截至目前,公司已向大连万达支付酒店转让价款166.4 亿人民币(经调整总代价192 人民币)。

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