中海外(HK.00688)启动180亿港元最大银团融资 规模发力重回第一梯队?

1评论 2017-12-07 15:42:23 来源:格隆汇 "A股豪门"操盘术曝光!

  作者:张晓玲、卢靖阳

  颜建国时代的中国海外(中海地产),正在变得“狼性”,在规模增长上呈现出高举高打的姿态。

  截至三季度,过去多年一直位居前三的中海外销售已跌至第七,碧桂园(02007.HK)、融创(01918.HK)等后来居上,规模都超越了中海外。

  今年初,中海管理层大变动,颜建国从龙湖回归接任董事会主席兼总裁,带领中海重回规模增长。

  年初,中海定下1000亿的买地计划;年末收尾之际,中海启动了公司史上金额最大、参与银行数量最多的一次银行融资。

  据悉,该贷款年息仅为HIBOR(银行间同业拆借利率)+1.38%,是内地房企今年融资的最低成本。

  颜建国的进取不仅表现在拿地,还有新业务扩张。今年以来,中海在商业地产、产业地产等多元化业务上有了巨大的突破。

  据悉,此次融资主要用于公司新增和现有的房地产项目、对公司现有债务进行再融资,以及其他一般企业用途。

  低成本融资

  12月1日,中海外透露近日签订了一项180亿港元五年期定期贷款。按最终份额排序,参与本次融资的包括中国银行(香港)、汇丰银行、三井住友银行、中国工商银行(亚洲)、中国农业银行香港分行等15家国内外银行。

  据了解,此笔贷款年息为HIBOR(银行间同业拆借利率)+1.38%,为房企今年融资的最低成本。中海方面认为其成本合理。

  实际上,中海的融资成本始终处于行业极低水平。今年上半年,其加权平均融资成本为4.2%,相比2016年底的4.8%继续下降。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这反映出资本市场对中海财务稳健性和偿债能力的信任,这与中海的央企背景和管控能力有关。

  记者查阅资料发现,目前三大评级机构对中海的信用评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-,这已是目前内房股的最高投资评级。

  克而瑞研究指出,较低的融资成本不仅保证企业财务的健康稳定,同时也保证中海对于高利润率的追求。

  截至今年6月末,中海的总负债额约为2856亿元。预计本次180亿元融资完成后,中海的负债率将有所上升。

  此前,中海一直以低负债著称。今年中期报告显示,中海的净负债率仅16.1%,虽然较去年12月末的7%有所上升,但仍远远低于恒大、融创等房企,存在进一步利用杠杆的空间。

  值得注意的是,这是中海今年首次通过上市平台中国海外发展(00688)进行融资。今年来,中海先后两次通过上市平台中国海外宏洋(00081)获取总计约19亿港元的债权融资。今年11月,中海宏洋还以“2供1”供股方式发行11.4亿股,筹资46.6亿港元。

  严跃进指出,近两年来,在保利地产等同类央企持续拿地扩张的背景下,中海也需要积极做大规模,这是其启动大规模融资方式获取资金的原因。

  规模+效益的平衡

  这笔高达180亿元的银行融资背后,是中海重回规模增长轨道。

  过去几年,受累于整合中建地产、中信地产时不断出现的人事变动,中海的拿地及发展节奏均受到影响,被第一阵营的恒大、万科、碧桂园拉开差距,也被融创超越。

  据克而瑞统计,2012年时,中海总销售额位列第四名;到2016年,中海销售额退至第六名。

  据克而瑞最新2017年1-11月房企销售排行榜,碧桂园已突破5000亿元,紧随其后的恒大、万科亦接近5000亿元。保利地产,融创和绿地排4、5、6、中海外则以1871.7亿元排名第七。

  颜建国接棒后,中海开始变得进取。今年全年,中海计划新增土地建筑面积1600万平方米,拿地开支1000亿。

  1-10月,中海已新增土地储备67宗,合计建筑面积1399万平方米(权益面积1200万平方米),拿地金额809亿元,规模均是去年数倍。

  新增多幅土地的同时,中海仍然严控拿地成本。今年上半年,中海平均拿地溢价率仅38.8%,成本较去年同期下降20元/平方米。这是因为采用了多元化的拿地方式降低成本,例如并购、一级开发、棚户区改造等,同时加大合作拿地的力度。

  其中,在颜建国看来,并购是最主要的一种成长方式。他认为,中海持有现金接近1200亿港元,可支持并购工作,而过去并购中信、中建地产等交易也为公司提升并购的经验。

  国泰君安指出,合理单位成本下的激进土地收购,将支持中海外在稳定毛利率下的未来发展。由于在房地产市场冷却下的多样化土储补充行为,毛利率将在2017到2019年维持在30.5%左右。

  8月的中期业绩会上,中海宣布上调销售目标至2310亿港元,截至10月末,中海合约销售额已达2005.94亿港元,销售面积1242.16万平方米。

  与此同时,2017年公司计划新开工面积1900万平方米,是去年的1.75倍。这为明年的业绩增长打下基础。

  颜建国称,中海“发展速度会更快一些”:按既定战略,到2020年中海计划实现销售4000亿港元,折合年复合增长17%。

  与此同时,随着房地产进入下半场,中海亦将加快提升持有型物业的营收规模与运营水平,探索和布局创新业务。

  目前,中海已拥有数量可观的持有型物业。去年财报显示,中海(含联营公司)拥有34栋甲级写字楼,是中国最大的单一业权写字楼发展商之一,并拥有6座购物中心、10家星级酒店,累计运营面积超过300万平方米。

  并购中信地产相关业务后,中海的持有型物业正迎来放量。截至2016年末,中海的商业物业租金收入达到21.4亿港元。在其规划中,商业物业收入到2020年将达50亿港元,未来10年,以百亿港元为持有型物业的发展目标。

  此外,截至今年上半年,中海物业管理的总面积已超过1亿平方米;教育方面,中海已在中海社区内配建幼儿园及中小学249所;还已经在全国规划配建多个养老地产项目,计划到2022年新建运营100个养老项目。

  “我们尽快培养专业能力,等这些业务进入快速增长爆发期,能够积极参与,成为业务的重要组成部分。”颜建国表示。

  融资、拿地、多元化加持下的中海,规模能否回到第一梯队?

  国泰君安证券认为,基于中海的品质品牌、受欢迎的产品线和丰富的可售资源,其合约销售将在2018年保持增长。

  申万宏源指出,中海的销售额被低估了,预计今年将实现2500亿港元的销售额。由此全年增速将达20%。

  接近中海的人士表示,中海从来不单纯追求规模,即使去年销售排名第六,中海的净利润仍是第一。未来从规模和利润平衡的角度,中海的销售业务和持有运营业务将共同构成收入和利润的来源,在净利润这个指标下,仍有可能归于第一梯队。

  来源:21世纪经济报道

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