【港股解码】搭上平安大户,朗诗地产要靠长租公寓华丽转型?

1评论 2018-01-11 20:22:08 来源:财华网 "A股豪门"操盘术曝光!

  隨著国家对“租购同权”的扶持,越来越多开发商开始介入长租公寓,现在的房地产行业俨然一片火热。而作爲房地产行业绿色供应链CITI指数NO.1的朗诗绿色地产(00106-HK)又要怎样实现“做长租公寓行业最优秀的一家”这个豪言壮语呢?

  向轻资产的转型

  如果说2017年內地房地产行业最热的一个字,莫过于“轻资产”了。各大地产商纷纷开启轻资产转型模式,朗诗亦不例外。早在2015年时「产品差异化、资产轻型化、市场国际化」的发展战略就被庄严的写入年报中。不过彼时“租售同权”这个概念没不那么火,朗诗的轻资产战略还是在与金融机构、开发商合作,开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的轻资产业务模式。

  单从业绩上来看,朗诗近年来发展还是十分不错的,自2014年起几乎实现了营收连年逾150%的增长幅度。高速的发展也得益于朗诗策略性的调整,在发展最爲迅猛的2015、2016年度,除去同样在暴涨节奏上的房价外,朗诗亦在不断根据市场需求和政府调控对于楼市力度,调整自身业务结构。从传统地产转型至轻资产的策略自2015年开始,现在依然正在进行。

  据2017年中报,于2017年6月30日,集团拥有土地储备主要集中在中国和美国,总建筑面积约爲810.4万平方米,应占权益部分建筑面积约爲332.24万平方米。尽管2017上半年录得191.2%的营收增长,纯利却从上年同期的1.26亿下降44.56%至6967.5万元。公司指,如未计及彙兑亏损净额之影响,该利润约爲人民幣1.85亿元,较2016年同期显著上升约162%。公司表示,集团在美业务资产配置占比达到24.3%,看来对于集团业绩来说还是会受到中美关系和人民幣贬值等问题的影响。

  此外,从朗诗公布的11月销售数据来看,截至2017年11月30日止11个月,该集团共同实现“朗诗出品”的签约销售额约爲204.80亿元,同比减少25%。首11个月集团全权负责开发经营的楼盘销售数据看上去並不太理想。

  携手平安不动产

  朗诗与平安不动产的合作可以追溯到2015年或是更早。2015年,朗诗绿色地产引入了平安不动产作爲公司的战略投资者。平安不动产旗下富吉投资管理向公司认购约3.27亿股股份以及本金总额爲1.3亿港元的永久可换股证券,认购完成后,平安不动产持有公司发行股本的9.90%,成爲公司第二大股东。此外,平安不动产在成爲公司战略投资者前,朗诗已经在项目层面与其建立长期的合作伙伴关系,此次加盟亦是平安不动产认可朗诗的转型发展前景。而后,平安系曾于2016年在朗诗绿色地产中的持股比例达到13.05%。

  除了做股东,平安不动产还是朗诗转型路上的伙伴。早前朗诗决定向长租公寓、养老、金融等方向发展业务,拥有险资背景的平安自然是最適合的选择。当然,在不断变化的市场需求中,不仅仅只有朗诗一家房企在进行著向轻资产方向的转型。

  2017年11月30日晚间,朗诗绿色地产公布,公司与平安不动产子公司恒创投资成立合营公司,共同收购上海浦东新区不动产项目,上海朗青及恒创投资拟透过上海著久收购项目公司並取得標的项目,计划将標的项目改造成爲700余间中高端长租公寓,用于租赁物业用途,获取租赁及未来资产升值收益。

  2018年1月11日,朗诗再次公布,公司与平安不动产有限公司签订了战略合作协议。双方将充分调动各自优质资源,在长租公寓领域开展战略合作,共同寻找更广阔的发展机遇。根据公告,双方计划在未来3年內,在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目,基金目標资产管理规模人民幣100亿元,並将委托集团旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等。

  目前中国前十大租房城市中一线城市较多,整体房价和房租要高于全国平均水平,人口密度较大,租房市场需求较大。当租房需求推动优质公寓崛起,租购同权站在了风口,这种较传统房地产开发模式投入较小、不太吃销售这碗饭、又容易获取稳定现金流的长租公寓成爲各大房企爭相进入的市场。于2017年初朗诗便利用已有的品牌、产品打造和工程管理等能力,创立长租公寓品牌—朗诗寓。在顺势响应政策又迅速抢占长租公寓市场情况下,与平安合作也减少了单独开发的吃力,又利用平安险资的背景优势,对于双方都是一笔合適的好买卖。

  值得注意的是,公告中披露合作基金将在项目稳定运营后寻求REITs(房地产信托基金)等方式退出。在引导租赁市场发展的政策东风之下,REITs产品亦持续受到关注。从房地产开发商角度来看,REITs的作用是解决开发商退出渠道的问题,通过发售REITs产品,可实现资金快速回笼从而将回笼资金用于新的资本运作。2017年11月3日,全国首单住房租赁类REITs产品,也是首单长租公寓权益型类REITs产品,新派公寓权益型房托资产专项计划在深交所挂牌,这或许也给予了朗诗灵感。

  朗诗与平安合作的长租公寓布子从上海开始,根据近年来朗诗在北京、上海、深圳、杭州、南京、武汉等多个主要一线、二线热点城市的布局,或许会很快发散到全国。与平安携手,朗诗能否让投资者在2018年业绩看到其业务深化转型后的亮眼呢?

  ■ 作者:朱亦丹本文原创,未经授权不得转载,如想转载请关註官方微信號港股解码,留言获取授权。

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