解读全国二手房市场走势

1评论 2018-01-12 14:16:54 来源:格隆汇 上市公司绝密调研报告

  作者:兴证地产 阎常铭

  主讲人:链家研究院房地产专家

1、年末市场小幅调整,但大势未改

  与3月相比调控后重点城市出现明显降温

  调控后重点城市成交量均出现大幅度下滑,目前成交量和3月相比依然有较大降幅,分城市的年内表现如下:

  调控后,北京、天津市场降温最为明显,链家成交量出现了超过70%的下滑(天津超过80%)并触底(Q2大幅下滑、Q3企稳、Q4小幅反弹),目前成交量不足当时高峰水平的一半。

  深圳、上海主要的政策在2016年Q4出台,因此2017年年内成交量波动相对较小,3月的传统“小高峰”之后,链家成交量出现一定程度的回落(30%左右),深圳链家Q4成交量与Q1基本持平,上海链家Q4成交量为Q1的一半。

  成都市场在调控后二季度成交量出现50%以上的下滑,三季度成交量出现50%以上的增长,四季度有所下滑(20%左右)。

  杭州链家成交量4月下滑40%后开始企稳,成交量在Q2、Q3平稳增长,Q4链家成交量下滑20%左右。

  南京市场在调控后二手房成交量也出现了超过3成的明显下滑,目前的成交水平为3月高峰的60%左右(Q1量大, Q2明显下滑,Q3小幅波动。

  武汉今年也没有大的政策,全年相对平稳,3月传统高峰成交后市场自然回落20%,后保持较为平稳,Q4链家成交量比Q3有10%左右的减少。 

  广州全市成交量在3月达到最高峰,调控后下滑60%以上后保持稳定,近期成交量有小幅下滑趋势。

  近期重点市场出现了新的变化

  前期市场受调控影响的北上深近期有边际修复。

  主要表现是:这些城市成交量在4季度缓慢增长。12月北京、上海、深圳链家成交量环比分别增长21%、22% 和23%。

  一线城市修复原因主要是市场因素、季节因素与政策因素的叠加。第一,年末一般刚需集中入市。第二,价格下跌后,一些购房者开始入市,刚需成交量推动改善成交;需求增多的同时挂牌量也有明显增长(换房的群体)。

  前期市场热度高的城市(成都、杭州、武汉、广州)进入下行调整期。

  主要表现在:成都和杭州成交量已经出现连续三个月以上的下滑,12月成都成交量环比下降11%,杭州下降6%,武汉下降4%,广州增速回落到1%。调价中涨价占比从Q3的超过50%到Q4的不足40%。广州的挂牌价和成交价的涨幅均收窄,调价中涨价占比持续下滑(12月为37%,一季度为80%左右),议价空间持续上升。

  前期市场受调控影响大的城市(天津、南京、青岛)近两个月有一些成交量修复。

  主要表现在:6月份以来,天津、青岛成交量有些回升。原因在于:市场在前期大幅回调,价格涨幅出现收窄或者下跌,部分需求开始补位,市场开始自发修复,以南京为例,市场需求恢复期由于新房供给有限,摇号中签率低,房价把控严峻,二手房业主的预期相对较强,四季度新增房源挂牌量下滑10%,客户价格谈判能力减弱。

  市场的小幅波动未改大势

  4季度尤其是年末以来一些城市市场的回温主要是市场修复与政策变动催生的,另外一些城市的降温也属于合理调整,市场总体上趋于平稳,符合调控预期。

  未来可能降温的城市价格不意味着要出现大幅下跌。武汉带看量已经连续四周持续减少,杭州四季度的新增客源量环比下滑了20%以上,成都四季度新增带看量减少10%左右,这三个城市目前调价中降价占比均在50%以上,业主态度随着降温的市场也开始趋于缓和。预计后期武汉、成都、杭州将会继续调整。这些城市虽有降温趋势,但是不意味着价格要出现大幅下跌。

2、市场基本面保持平稳

  1、人的角度

  从人的角度,换房速度放缓,但不意味着改善需求减少。

  北京市场的需求以改善型需求和刚性需求为主,改善型需求占大头。据经纪人调研,改善性换房需求在70%左右。调控后有所回落,但占比也超过60%。调控后市场向刚需倾斜。北京本轮调控执行“认房又认贷”的二套房认定标准,改善性置换需求的购房成本大幅提高,在购房者中占比有一定的下降,而由于调控带来房价的下跌,刚需群体趁此入市,占比提升。在调控不放松的情况下,2018年刚需将会进一步增多,小户型刚需盘成交量上升。但由于购房成本上升,刚需增量有限。刚需入市有限会影响换房节奏,首付比例提高增加换房成本,换房者需要更多的交易才能实现改善,延长换房链条。迫于换房成本加大的压力,换房者不得不对于面积和品质做出妥协,换房增量面积逐渐缩水,以旧换新减少。

  钱的角度

  从钱的角度,中性偏紧仍是2018年的主基调。

  当前全国房贷利率仍处于上行态势。2018年以来北京房贷平均利率走势仍在上行,首套房11月份比去年年底上升1.25个百分点。北京各大银行房贷放款周期仍在增加。首付比例未变,这就决定了短期房价不可能出现升温。同时,由于房价涨幅收窄,投资性的需求将会退出。购房人群借助金融杠杆购房比例有所下降。可以说,只要房贷利率上升、首付比例不降低,市场就不存在明显的升温基础。

  供给的角度

  从供给的角度,共有产权房、租赁房的大量入市对市场的冲击不可忽视。

  这次调控与之前最大的不同在于供给端持续发力。2017北京商品住宅供地652.7万方,高于过去五年均值。在土地供给结构上更侧重于政策性住房。2017年共有产权、租赁、保障房成交土地占比上升21%。预计2018年约有2.5万-3万套刚需盘和5万套共有产权房入市,超过今年总交易量的40%,对于新房和二手房市场的冲击不可忽视。

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