作者：房玲、易天宇

　　2017年房地产行业出现了不少黑马，已有17家企业达到千亿规模。展望未来，还有不少房企在为自己的千亿“小目标”而奋斗，企业格局还将会有一番新的变化，福晟就是其中一匹黑马。2017年，福晟发布“2016年至2025年十年战略销售计划”，2016-2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年进入千亿阵营。增速如此之快，支撑福晟的冲锋剑和保障体系是如何建设的？

　　土地投资：拿地激增并购为主

　　充足货值奠定千亿基础

　　土地储备是房企规模扩张的基础，充足的货源才能保障目标的实现。据克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》，2017年1-12月福晟共新增土地建面1786.9万平方米，新增土地货值达到了3199.4亿元，位居榜单第7位，主要分布在一二线城市，占比近70%。

　　两年时间，福晟在深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等城市一举拿下70多个项目，总土地面积达1680万平方米，总建筑面积3800万平方米，总货值逾6800亿元。

　　福晟主要采取收购的方式拓展项目，2017年新增的54个项目中，有36个为收购项目，收购项目的新增建面占到了总量的86%。2014年福晟进入深圳后，迅速在惠州、中山等地完成多个项目落地，加速粤港湾区域落子。通过收购拿地，福晟也能更好的控制成本，2017年其新增土地平均楼板价仅约4533元/平米。

　　能够在短时间内并购大量项目，主要是因为福晟成立了一支以并购拿地为主要职责的飞虎队。福晟飞虎队成立于2015年9月，目前已经有300多名队员，成立两年拿下70多个项目。福晟的“飞虎队”共分为十个大队，福晟集团董事长潘伟明任飞虎队队长，相当于把董事会最快的决策放到了投资现场。飞虎队共有八个区域分队，负责不同区域具体的收并购事宜；支援大队负责审核、支持等功能。当区域大队与支援大队意见发生分歧时，由机动大队做进一步调研与评判，以给予董事长决策。这样的组织架构保证了福晟能够在握住机遇的同时，实现快速决策。

　　产品与运营： 产品打造市场认可

　　快速周转促进扩张

　　在产品打造上，福晟始终坚持以“住宅产品为主，适度持有商业”的发展原则，以开发中小规模中等品质的居住区为主，主要面向中产阶级，“钱隆”系列目前是福晟住宅类产品中的主要代表，颇受市场认可。

　　除了产品力的提升，在项目运营上福晟则制定了“3691”的标准：即拿到项目后3个月内开工，6个月内销售，9个月内封顶，一年内现金流回正。快周转的运营方式也为福晟提供了源源不断的资金回流，在保证财务健康的同时，也为企业的进一步扩张再投资提供了保障。

　　人才建设：千亿千人千房

　　招贤纳才制度完善

　　进入千亿时代，房企“抢人”大战也是一触即发。福晟主席潘伟明有着“地产界刘邦”之称，对于人才培养十分重视，福晟也有着一套完整的人才激励措施，主要包括“福星计划”、 “福鹰计划”、 “福将计划”、 “福帅计划”。

　　“福星计划”：重在培养

　　“福星计划”作为福晟集团面向国内外一流高校精英学子开展的管理培训生专项招聘培养计划，旨在通过 3 年重点培养与经验积累，以双导师制为保障，以丰富定制化课程为养分，助力“福星”们在短期内迅速走上中层管理岗或专业岗。

　　相比其它企业，福晟的“福星”计划在各类补贴上更为优厚，也更具保障。在首年考评中获得优秀的“福星”即可享受无息贷款买车，且提供按揭补贴，五年内连续达到优秀测评的福星员工甚至可不用还款。在购房补贴上，福星除了首期借款，按揭补贴，甚至装修款也可得到一定程度的优惠。

　　“福鹰计划”：稳定中流砥柱

　　针对中层管理，福晟提出“福鹰”计划，除了提供优惠购买改善性住房外，还提供热点城市的资产投资给予固定回报。相比其他企业，福晟集团的固定资产投资的回报更稳定，且回报率也远高于市场上理财产品。这一计划，不仅满足了福晟部分项目的资金需求，同时也完成了对企业中流砥柱的稳定激励，在一定程度上避免人才流失。

　　“福将计划”：吸纳复合型将才

　　“福将计划”则主要针对企业的高层管理，除了送豪华房，企业资本运营之后的期权激励方案以及项目跟投福利也备受青睐。通过期权激励制度，与高层管理员工形成一个利益共同体，既吸纳人才，同时也利于福晟长远发展。

　　“福帅计划”：与帅才共享硕果

　　针对稀缺帅才，福晟推出的“福帅计划”则采取送干股的合伙人制。以与优秀帅才共享硕果的胸怀吸引地产精英，同心同德同成长。

　　致天下之治者在人才，福晟集团因材施策，对不同员工给予最大程度的优惠和福利，这些人才以超凡战略思想和高效执行力，助力福晟勇往直前。

　　资本平台： 借壳上市拓展融资渠道

　　未来发展进入快车道

　　2017年12月1日，佑威国际发布了福晟反向收购佑威国际正式完成的公告，其中包括反向收购、清理原上市公司部分资产、股票配售及发行可换股债券等交易事项均已于当日正式完成，这也意味着福晟正式登陆了香港资本市场。2018年1月11日，佑威国际正式更名为福晟国际（HK.00627），福晟迈向新里程。同时也预示了福晟未来融资渠道将更加通畅，可以获得更多的资金来源，而福晟的发展也无疑进入到了快速车道。

　　除上市之外，2018年福晟还将与各大金融机构成立各种形式的并购基金拿地基金，为福晟提供充足资金，也为其飞虎队的开疆拓土提供更多动力和资本。

　　多板块互相支撑，提升整体竞争力

　　福晟不仅在地产板块，在建筑、金融等相关领域也在不断拓展，从而形成多板块的协同发展，提升整体竞争力。

　　在建筑板块，福晟早在2006年就并购重组了福建六建集团，2016年六建集团实现销售额211.90亿元，已经成为企业新的业绩增长极。除了直接的业绩贡献之外，六建集团还能够为福晟的地产业务带来支持。首先，从设计到施工的产业链一体化，可以加快整体开发进度，促进高周转运营；其次，一体化的运作下，能更好的确保工程质量和进行成本控制；最后，在目前行业集中度不断提升的情况下，凭借六建的优势，或将给福晟带来更多的并购与发展机会。

　　在金融板块，福晟资本2015年6月成立，作为福晟的金融业务管理平台，与福晟传统的地产、建筑业务进行产融结合，可以为福晟提供必要的资金支持，提升企业综合竞争力。此外，福晟反向收购佑威国际正式完成，获得新的上市公司平台——福晟国际，也将为企业发展提供动力和支撑。

　　福晟在销售规模扩张的同时，也在大力拓展商业持有物业，实现商住并举相互推动。福晟商业地产建立了完整的投资运营管理体系，在福州的四大写字楼运营绩效显著，建立了深耕福州并可向外开拓发展有良好口碑的商业地产投资运营管理团队。

　　总体来看，福晟对未来有明确的发展目标——“千亿千人千房”计划，目前也已经建立了一个多板块相互支撑的体系，随着福晟资本运作的不断成熟，人才与土地储备的不断充实，产品运营能力的不断提升，福晟的千亿之路无疑将会更加通畅。

　　来源：克而瑞地产研究