作者：巴九灵 

　　“政府不再垄断土地供应！”这两天，楼市出了大新闻，大伙都吵翻天了。 

　　事情是这样的，前天，国土资源部部长姜大明说了这样一番话： 

　　政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　 

　　我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。 

　　简单理解就是：只要有土地，非房地产企业也能拿来建造住宅，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。 

　　所以，前不久董明珠、刘强东豪言要给员工分房子，是早就预料到此事？ 

　　但不管怎么说，每每提及中国的高房价，都不可避免地会提到“土地财政”这四个字，仿佛一道永远过不了的坎。

　　那么，这次姜部长的一番话，究竟传递了什么信号，是否意味着不久的未来，中国的土地财政将土崩瓦裂？接下去房价怎么走？不妨来看看大头的解读。

　　马光远

　　独立经济学家 

　　解决高房价的根本在于土地制度的突破

　　高房价是一个非常复杂的现象，原因是多元的，有货币政策因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系影响。但最大的原因在于土地制度：当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。 

　　中国土地稀缺的根本原因绝非土地真的短缺，在中国任何一个城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足够，导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面：

　　① 政府对土地一级市场的垄断。中国的土地尽管有国有和集体所有两种类型，但集体土地是没有权利直接进入土地市场的，必须政府征收之后才能进入土地一级市场； 

　　② 土地结构不合理。中国不仅把土地分成国有和集体所有，而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP，人为压缩住宅用地的比例，导致住宅用地的比例严重偏低，更进一步导致土地的短缺； 

　　③ 土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人。 

　　土地稀缺的结果，就是住房供应的短缺，特别是由于政府垄断了土地供应，直接导致的结果就是在房价暴涨时，一些地方政府为了让土地卖个更高价，人为控制土地供应，导致市场出现更严重的恐慌。 

　　北京、上海2016年土地供应完成计划的比例只有可怜的20%左右，这是导致2017年一季度北京房价再次出现暴涨的根本原因。 

　　炒地是炒房的根源，如果土地供应有多个主体，土地市场存在真正的竞争，土地一定不会稀缺。这是市场经济亘古未变的法则。因此，解决高房价的根本在于土地制度的突破，这也是我一直呼吁的真正的长效机制。 

　　这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子仍然开得太小。 

　　但中国土地制度改革的命题远远大于姜大明提出的三点。还有土地的70年问题等，都属于硬骨头。土地制度的改革是关键，这一点如果有实质性的突破，高房价的丧钟就真的敲响了。 

　　丁建刚

　　浙报传媒地产研究院院长

　　中国房地产市场原有的基本制度和秩序

　　似乎有被打破的迹象 

　　中国房地产市场的基本制度和基本逻辑，即土地高度垄断，由政府的国土部门统一收储，独家出让，地方政府由此获得高额的土地出让金。这一制度也被称为“土地财政”，确切地说，应该叫做土地融资。 

　　如果这一基本制度和基本逻辑发生改变，那确实不啻于一个重磅炸弹，变化是颠覆性的。完全可以视为新的“住房制度改革”，或“第二次房改”。 

　　这位部长的说法中，重磅炸弹是“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”这一点。 

　　“非房地产企业”指城市中的各类企业，特别是国有企业。“作为住宅用地”意味着转换土地用途。将企业所持有的工业用地、综合用地，特别是一些商业企业的商业用地，转换为住宅用地。 

　　那么，“作为住宅用地”是否意味着可以作为商品房开发用地？这位部长的表述是权属不变，因此可以断定，不是改为商品房开发的住宅用地。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，可能性不大。特别是对土地财政高度依赖的这一点。 

　　如果这个口子放开，意味着政府的巨额土地出让金可能流向城市里占有相当优质地段土地的企业。 

　　土地供应，将呈现诸侯竞争的格局，土地财政瞬间崩溃。如果企业的用地能够直接转换成商品房开发用地，那么，政府的国土储备部门几乎可以关门。

　　因此，更大的可能性是转换成专门用于租赁的住宅用地。 

　　即使如此，如果这项政策大面积广泛实施，几乎可以预料，在城市中，甚至在城市中非常优质的地段，长租公寓将铺天盖地。 

　　如果辅之以“租购同权”的政策和法律，那么毫无疑问，这些优质地段加之租房可获得的稳定权利，可能会使越来越多的人愿意租房。

　　 虽然这是一个比较漫长的过程，但会迅速改变人们对市场的预期。山雨欲来风满楼。中国房地产市场原有的基本制度和秩序，似乎有被打破的迹象。

　　张大伟

　　中原地产首席分析师 

　　姜部长讲话并无新内容

　　整体看影响的只是租赁市场 

　　部长说：“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”  

　　解读一下就是：过去很多企业有使用权的土地，比如商业、工业，将来可能可以转变成出租房