金港股实录|佳源国际(02768):长三角老牌房企进军粤港澳大湾区

  由智通财经和同花顺财经共同主办,雪球协办的“洞见港股新价值高峰论坛暨2017年金港股评选颁奖典礼”于1月18日在深圳圆满举行。在颁奖典礼上,佳源国际控股(02768) 荣获“2017年最具价值房地产股公司”大奖。

  斩获大奖之余,佳源国际投资者关系负责人陈锋达就公司发展历程、盈利情况、负债水平、可售货值等方面与投资者做了面对面沟通。

  陈锋达表示,预计2017年全年公司毛利率将维持在30%以上的水平。目前为止,公司土地总货值超过700亿人民币,预计公司在2018年会加快并购土地速度。

  (颁奖典礼现场)

  以下为陈锋达路演实录:

  佳源国际上市将近2年,这次很荣幸可以跟智通财经一起做路演。我们今天想跟大家分享佳源国际在2017年取得的成绩,特别在香港国际资本市场上做出的努力。

  大家或许已经听过佳源在内地的楼盘,我们是一家房地产开发公司,在长三角区域已做了23年的房地产开发,2016年3月在香港主板上市。公司的主营业务是开发住宅与商业综合体项目,目前共有33个物业项目,包括25个住宅综合体项目、8个商业综合体项目,开发区域涵盖澳门、深圳、南京、扬州、太仓、南通、镇江等城市。2016年上市后,集团重点布局大湾区,先后收购了两个深圳项目,一个在罗湖,一个在宝安。而公司的开发战略是“大城市,小城镇”,大城市指的是以深圳,南京为中心;小城镇指的是离一线城市距离1小时的城镇,和作为交通枢纽通往各主要城市的中心镇。我们会挑选一些经济数据较好,具备发展潜力的城市开发大型住宅与商业综合体项目。

  预计2017年全年公司毛利率将维持在30%以上,较同业突出

  2017年上半年的业绩,结转收入为人民币29亿元,上半年毛利率为34.8%,预计全年在30%以上。截至2017年6月,我们大概有33亿的银行存款和现金。如果再加上下半年的配股集资和发债,估计年底会有60多亿。我记得上市前的财务报表,净借贷比例达到380%。而2017年中期已做到86.3%,预计2017年年末也会保持在80%~90%之间,同时资产负债率现在控制在80%以下。可能有些分析师会想了解公司偿还资金的能力是怎样的,目前我们做到2倍以上,全年预计也会保持在这个水平。2016年上市后,公司已被纳入恒生综合小型股指数成份股、恒生港股通小型股指数成份股、深港通下的港股通证券名单、MSCI明晟中国小型股指数成份股,现在内地股民也可以通过深交所买卖佳源国际的股票。 

  目前土地总货值超700亿

  我们在2017年共做了两次股票配售,第一次在2017年6月,第二次在12月底,总集资额约26亿港元。除此之外,我们在拓展融资渠道上也下了不少功夫,2016年9月公开发行了第一支佳源的优先票据,2017年下半年发行了第二支,票息在8.25%。刚在上个月完成了第三支票据的发行,票息在8.125%左右,获得超额认购逾10亿美元,而且机构投资者的占比也较往年有显着上升。

  2017年9月21日,大公国际首次授予佳源国际企业信用等级评定为AA级,及企业境外信用等级评定为B+级。同月,穆迪公司首次授予佳源国际企业信用等级评定为B2级,评级展望稳定。除此之外,我们已经始接触了中银国际、瑞士信贷集团等投资银行,与分析师们深入探讨公司未来的发展,并且成功争取到他们对公司股票和债券的分析师报告。 

  截止2017年年底,公司合约销售额突破100亿人民币,而佳源集团其他兄弟公司,比如杭城和申城两个集团,他们在2017年的合约销售总额也都超过100亿。如果再加上五星电器及其他事业单位,预计佳源集团2017年将有超过700 亿的销售收入。而我们佳源国际主要贡献的城市包括南京、扬州、南通、泗阳和泰兴,这几个城市加起来占我们80%的收入。从城市基本面来看,这几个城市出现了比较大的成长。GDP方面有双位的增长,我们认为这几个城市未来的发展非常好。而在粤港澳大湾区的布署情况,我们在2017年9月成功并购了两块澳门的土地。另外我们早前在深圳宝安收购了一块土地,当时只收购该地块49%的权益。余下的51%在2017年12月份也被我们给拿下来了。

  2017年,泰兴、扬州、泗阳等地占了佳源比较大的土地储备,这是我们佳源在江苏省的布局。佳源不只是建房子、卖房子,我们在建房子的同时也做了很多工作,比如在中心镇的住宅综合体项目会引入中、小学,并且协助校方代建工程;我们也会在一些重点城市项目里,比如南京紫金华府,一个卖得非常好的楼盘里,旁边建造一个大概7万平米的人造公园,提升业主的居住环境;我们在每个进入的城市里都有规划商业配套,包括商业综合体项目和物业底商。公司在开发楼盘时,往往优先考虑的是为楼盘提升价值。在去年调控政策严峻,但我们在二三线城市的销售非常好,特别是扬州、南通的楼盘,一开就卖完了。像一些热销楼盘的首发认购里,我们按照准业主购房给的首付,有的业主会给100%的现金买房子,我们会帮他排在认购的第一位,接下来是按80%、60%、50%排列。 

  我们佳源在商业运营上也发展得很好,像扬州世纪天城商业综合体项目就引进了很多知名品牌,比如星巴克,H&M,IMAX,孩子王等等。我们在泰兴的商业综合体项目也有跟万达合作,通过万达的品牌效应,吸引更多的商家和人流过来。

  我们公司在未来会继续在江苏省一带拓展新项目,巩固佳源国际在江苏省房地产行业的领先地位;并且重点发掘粤港澳、珠江口经济圈的价值洼地,提升佳源品牌在粤港澳大湾区的影响力;开拓周边地区如越南、柬埔寨等国家的优质项目。总结下来,我们预计2017年全年毛利率将维持在30%以上的水平,销售回笼维持在90%以上。目前为止,土地总货值超过700亿,我们预计今年会加快并购土地的速度。

  佳源集团连续九年入围房地产开发百强企业

  佳源集团自1995年始创于浙江嘉兴,历经22年的发展,目前已经成长为一家集房地产开发、电器零售、建筑施工、医疗养老、商业管理、物业管理、智能家居、文化旅游、矿产开发、化工等产业为一体的控股集团型企业。拥有各类控股与参股企业200余家,员工1万余人,业务范围遍及国内100余座城市,以及澳大利亚等国家。 

  自2013年以来已连续跻身中国房地产开发企业50强,2017年位列“中国房地产开发企业50强”第39位,及“2017中国房地产开发企业浙江省20强”第2位,以及跻身“中国房地产开发企业品牌价值”第37强,品牌测评价值达76.36亿元。旗下江苏五星电器集团,多年来稳居全国家电连锁企业前三强。旗下浙江佳源物业集团有限公司连续五年获得“中国物业服务百强企业”称号,2017年荣膺“中国物业管理企业综合实力100强”排名35位;“2017中国物业管理企业品牌价值50强”第30位。

  佳源国际是以江苏省为核心的公司,而佳源集团旗下还有申城、杭城、安徽、海外等兄弟公司,核心业务都是以房地产开发为主。我们的姐妹公司还包括五星集团、物产集团、物业集团、医养集团、文旅集团等。

  提问摘要

  投资者:现在的房地产项目是否都在上市公司板块里?以后呢?

  陈锋达:不是,除了江苏省、海南省、广东省和粤港澳项目在上市公司板块里,其他地区如浙江、上海,安徽等地区的项目都不在佳源国际里。当然啦,以后也不排除会注入,考虑到我们上市不久,我们上市时市值46亿,现在的市值是180亿。

  投资者:目前公司土地储备是多少?

  陈锋达:初步统计达到800万平米。如果按平均货值销售大概是8,9千一平方米左右来计算,大概是7百亿左右的储备货值。

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