机构：中银国际

　　支撑评级的要点 

　　需求端：

　　区域成交分化，博弈政策拐点。受到基数降低影响，一二线 城市成交降幅在 2017年末出现明显收窄，预计明年将重回正增长轨道。 我们认为短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施最终将让位 于长效机制，合理的住房消费仍会被支持，政策边际拐点将是明年板 块的一大看点。中期来看，由于目前居民部门信贷投放占比过半，我 们认为在流动性保持一定增速的背景下，明年按揭贷款额度仍将保持 较高的水平。长期来看，随着人口红利减弱，楼市将步入存量时代， 预计明年二手房销量将全面超过新房，同时区域成交加剧分化，近年 二线城市的人口净流入效应明显，而三四线城市棚改将继续推进，但 预计去库存的增量贡献有限。 

　　供给端：

　　投资增速新常态，长效机制落地年。我们认为房屋新开工与 销售的滞后相关性规律仍然存在，预计投资增速将在 2017年末见顶。 从库存角度看，虽然今年待售面积降幅较大，但全国在建库存总量和 人均住宅面积并不低，呈现区域分化格局，预计未来投资增速低位运 行将是常态。从土地角度看，管理层首次提出挂钩土地出让和地方库 存去化月数，我们认为明年一二线城市土地供给将持续反弹，而三四 线城市则将合理控制出让节奏，同时避免新增库存压力和财政收入风 险。此外，明年长效机制和租赁住房的推出将成为关注焦点，我们预 计将由一二线城市国企牵头率先试点。 

　　公司端：

　　弱市助力整合，关注财务风险。今年 TOP 50房企的销售规模 占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占 率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看，二线房企投资激进负 债率创新高，而三线房企投资增速出现明显下滑，我们认为明年在龙 头房企规模继续扩张的同时，下行周期中也存在高杠杆房企的财务风 险。另一方面，我们认为明年房企的结算利润率将见顶回落，但整体 由于权益比例的稳定和预售账款的锁定率，业绩仍将保持惯性增长。 

　　产业链：

　　工程渠道或放量，周期价格看供给。我们认为房地产销售下 滑的滞后效应已逐渐显现，预计下游衍生消费领域的家电、家具、建 材等行业增速在今年下半年见顶；但随着房企集中度不断提升，布局 工程渠道的品牌商将受益于龙头房企采购量的增长。另一方面，我们 认为房地产上游周期品需求增速将随投资增速见顶，但绝对需求量仍 保持高位，历史数据显示周期价格一般滞后投资 3-6个月时间，预计价 格在明年上半年见顶，但更应积极关注采暖季供给端的产能收缩情况。