智通财经APP获悉，里昂发表研究报告，称九仓(00004)去年核心盈利为157.28亿元，升14%，当中包括九龙仓置业(01997)的纯利，撇除有关因素，则为71.22亿元，升36%，主因发展物业的核心盈利升76%，相等于整体的88%，派息比率约为30%。不过因应公司分拆九龙仓置业，令公司私有化计划的幻想破灭。

　　“公司国内发展物业于去年有放慢，合约销售跌19%至253亿元人民币，相信与政府政策有关，今年目标进一步跌13%至220亿元人民币，投资组合方面，则因成都IFS项目的增长带动”，里昂称。

　　该行又称，公司目前未入账销售为192亿元，当中70-80%会于今年入账，毛利与去年相若，至于香港方面，则会有Mount Nicholson的贡献，不过因发展物业为主要的贡献来源，故利润将变得不稳定。

　　该行表示，分拆九龙仓置业后，九仓持有集团高风险资产，包括国内发展物业、未知的香港楼市走势、及不公开的股票投资，认为资产净值需要更大的折让去反映，目前以40%折让计算，目标价为28元，评级“沽售”。