业绩会实录|建业地产(00832)胡葆森:今年开工面积将突破1000万平,房产税出台势所必然

1评论 2018-03-13 22:20:08 来源:智通财经网 抢反弹必备短线战法

  3月13日,建业地产(00832)在香港召开2017年业绩发布会。智通财经APP了解到,2017年,建业地产实现收益138.79亿元人民币(单位下同),同比增长46.2%;净利润8.11亿元,同比增长101.3%;基本每股收益33.19分;拟每股派现12.29港仙。

  另外,2017年,建业地产的物业销售收益增加44.9%至132.11亿元。租金收入0.95亿元。酒店经营的收入增加9.9%至2.66亿元。项目管理服务收入增长688.6%至3.08亿元,主要由于新增项目所致。

  盈利方面,2017年,该公司毛利增长43.1%至32.81亿元,毛利率为23.6%,较去年下降0.5个百分点。净利率为6.5%,上年同期为4.3%。于2017年投资物业公平值增加净额2.43亿元。

  此外,截至2017年12月31日,建业地产的净借贷总额约为43.00亿元,净借贷比率50.8%。

  值得一提的是,2018年是建业地产的上市十周年。在经过10年的发展沉淀后,建业地产销售将提速。据了解,2017年建业地产实现合同销售金额约304.15亿元, 合同销售面积约458.4万平方米,同比分别增长51.0%和65.8%,近五年该公司合同销售金额复合增长率24.1%。建业地产首席执行官袁旭俊表示,未来两到三年会保持50%的增长速度。

  智通财经APP了解到,按合同金额计算,建业地产2017 年在河南省市场占有率为4.3%。据了解,如果加上建业地产轻资产代建项目的70亿销售额,2017年该公司在河南的销售市场份额占5.2%,建业地产董事会主席胡葆森表示,希望通过2018-2020年这三年的发展,将市场份额提高到接近10%。

  以下为业绩会问答实录

  问:公司2012年到2017年的销售额复合增长率是24.1%,接下来公司是否有加速发展的计划?2018年的销售目标是多少?

  袁旭俊(建业地产首席执行官):这10年来建业地产销售额的复合增长率在24%左右,这个复合增长率是非常健康和稳定的。经过我们上市10年以来的这么一个基础,经过2015年的战略转型,到2017年开始我们有了小小的提速。2017年公司的合同销售金额为304.15亿元人民币,同比增加51%,也是到了水到渠成的增长时机。未来两到三年会保持50%的增长速度,具体销售结果需根据市场情况来把握。

  2017年我们在河南省的市场份额达到4.3%,相比2016年的3.6%,有了7个百分点的增长。如果把轻资产代建的70个亿加上去,公司全年销售额374亿,市场占有率则在5.2%左右。2017年我们希望做到7-8%之间。

  问:2017年公司新增建筑面积1467万平米的平均土地成本是多少?总的土地储备建筑面积3180万平米的平均土地成本是多少?

  答:2017年新增加土地储备的成本大概在1600元每平,总的土地成本逾1000元每平米,也就是说过去的土地储备有比较安全的边际,2017年土地储备成本上涨的情况下,我们也获取了比较有安全边际的土储。

  问:目前银行的授信额度是多少?2018年公司是否有融资计划?

  答:我们在各个银行总共拿到的授信额度是 600多个亿, 在2018年有一些融资安排,具体的融资安排陆续会有一些披露。

  问:现在国家继续对房地产市场进行调控,你们是如何看的?这为什么没有对公司的发展速度造成影响?公司文化娱乐业务现在表现如何,收益将来会如何体现出来?

  胡葆森(建业地产董事会主席):我们经常评价,中国这个市场是一个政策市场,政府的政策对市场的影响还是很直接,有时候还很大。从去年提出来房子是用来住的不是用来炒的,到今年两会受关注度很高的房产税,虽然没有说立法、法律颁布的时间表,但是房产税的出台肯定是势所必然。往往市场会提前消化政策导向,不管是今年出还是明年出,这件事对消费者的心理影响已经发生了。

  我判断,今年的市场,从政府的角度既不会连续出台打压、调控,太多负面的政策,从政策层面今年不会有太集中的新的政策集中出台。另外,作为地产商来讲,强者恒强,大地产商也更关注政策,大地产商抗风险的能力也在逐渐增强。无论政策是利好还是利差,基本上不会影响我们业绩目标的达成。比如袁总说的目标,是留了一定的余地,这个是为政策可能带来的负面影响留的。所以,刚才袁总说50%的增长,我相信,我们完全是有信心实现的。

  另外,我们的文化旅游这块,从2013年、2014年开始发力,我们和国内最著名的电影制作公司——华谊兄弟合作了一个电影小镇,在郑州的东边。这个小镇规划了6条街,前两条街今年年底基本上建成,准备开业。

  我们和国内的著名导演,她和张艺谋、樊悦,他们三位导演了2008年的北京奥运会开闭幕式。后来这个组合又在全国做一些文化旅游项目,叫“印象系列”。后来其中的三个人之一的王潮歌导演,她的团队单独开发了“又见系列”。她前年开始和我们合作,在河南做了一台实景演出,一个主题公园,一个戏剧公园,叫“只有系列”,叫“只有河南”。这个从2016年签约,到去年经过一年时间土地的准备,已经动工了,这个大约在两年之后建成。像这些项目,现在都在建,我们也是刚刚涉足这个行业,这个行业可能会对建业未来的发展,特别是帮助战略转型,由开发商向新型生活方式服务商的转型会起到积极的推动作用。

  问:去年集团第一次在三亚投了地,跟公司聚焦河南省的战略好像不一样,请问集团在海南省是否有更进一步的发展?

  答:在三亚的项目,无论现在还是未来,客户依然是河南人。未来可能会到其他地方(发展),最终我们的客户还是河南客户。过去十年,从整个海南房子消费的人群来讲,河南的客户一直排在前三位。

  问:去年管理层说过2018、2019年是公司轻资产的发力年,轻资产这块带来的收入未来三年会有多少?今年公司的毛利率有所下跌,原因是什么?轻资产这块毛利率会高一点,以后公司的毛利率会不会有走高的趋势?公司的千亿目标是因为看多河南市场还是通过什么其他途径来达到?

  答:其实到2017年底我们的轻资产有75个项目,我们在2017年获取了39个项目。轻资产是我们的品牌、管理、能力输出,在这个方面的回报率是很高的,因为我们没有资金上的输出,毛利率肯定是非常高的。我们在2017年的时候已经实现了预定目标。它在利润结构里面已经反映出来,有超过两个亿的利润,3.5个亿的收入这么一个构成。相信2018年我们轻资产的总的项目会超过100个,在超过100个之后我们会保持一定的稳定性。2019、2020年我们会根据市场的情况,保持它的稳定。

  在今年报表上我们的毛利率下跌了0.5个百分点左右。因为报表的结算是有一个滞后性的。其实它主要是因为2015年我们部分楼盘的价格比较低。第二个原因是结构上的差异,在2017年的结算里面,我们的车位,一些高利润的商业占比会比较少一些。另外,我们在2017年当年的销售毛利率还是超过前几年的毛利率,所以我们的整个毛利率在后面几年会保持稳定,甚至是略有提升的情况,实际项目经营毛利率并没有下降的趋势,反而是有所提升。

  胡葆森:关于千亿目标和市场占有率方面,2018年开工面积预计会突破1000万平方米,而我们的平均房价接近7000元/平方米,高于河南全省的平均房价接近一倍以上。按照这样的节奏,我们的增长速度——未来两到三年计划增长速度保持在50%左右,这个增长的速度一定会跑赢河南的大市,河南过去三年,包括未来三年,市场增长一般不超过20%。按照这个速度,我们的市场占有率毫无疑问也在不断提升。

  另外,支撑这个增长的重要数据就是我们三千多万平方米的土地储备。今年我们肯定还有新增的土地储备。我们的土地储备基本上是按照每年开工和销售的5倍这样一个规模,我们的土地储备规模希望是够5年用的。

  三千万平方米的土地储备货值肯定突破了2000亿,所以袁总说预测增长50%,这个数据很好算,2018年(销售额)一定会在450亿左右,不低于这个数。在建的800万平方米加上新开工的1000万平方米,还有轻资产,我们相信,对于千亿目标也好,对于市场占有率也好,都是在这几个数据不停的推演过程中预测出来,我们不能预测哪一天实现,但是两到三年一定是可以实现的指标,最终能发展多少,我们不设这个指标。

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