在旭辉（00884）于3月14日召开的2017年业绩发布会上，旭辉主席兼执行董事林中不仅对公司的2017年业绩、当下市场情况进行解读，还发布了公司的新5年战略目标（2017-2021）——成为全国Top8的综合开发运营商。

　　林中表示，2018年公司的投资策略重点将会是在，地价回落的城市，在二三线城市。

　　智通财经APP了解到，2018年旭辉的销售目标为人民币1400亿元，同比增长35%，全年可售资源超过人民币2500亿元。

　　截止2017年12月31日，旭辉的销售现金回款率超过85%。2017年全年，旭辉新收购的总建筑面积达1320万平方米，同比增长104%，新增货值人民币3000亿。

　　另外，林中还指出，旭辉目前(2017年底+2018年首2个月)土储5100万平方米，可售货值7000亿，保证旭辉未来三年规模增长率需要。“未来旭辉销售的主战场会在二线城市，旭辉喜欢保守承诺，超额对付。2018年一定会完成这个销售目标。”

　　以下为业绩会实录

　　问：旭辉目前还有多少已售未结转货值？2018年旭辉在长租公寓的布局是什么样的？

　　答：我们在公告里面也披露了，到去年年底的时候，我们全部口径有不超过八百个亿，已经销售但是没有入账的卖楼的收入。随着现在已经差不多接近三个月了，这个数字在滚动，接近一千个亿。一千个亿有一些并表，有一些非并表，并表和非并表的比例是6：4左右。

　　今年长租公寓布局速度还是比较快，我们目标是到今年能够争取到6万间的规模。主要城市还是集中在我们已经框定的十几个大城市，商务人口多，流动人口多。

　　长租公寓目前来看，未来我们还会实现轻重结合的经营模式，以重带轻，轻重结合，通过更多的资产证券化，来实现退出。

　　未来我们相信长租公寓在整个大的政策下面会得到比较多的支持，包括金融上的支持，包括税收上的支持。所以长租公寓应该是旭辉未来在房地产+的业务中会增长比较快，而且有比较大的市场规模体量的公司。

　　问：2017年旭辉拿地的地价款为452亿，2018年预计拿地金额会是多少？刚才林总（林中）介绍，2018年重点在二三线城市投资，请问一下，公司没有计划在一线城市投资，是因为考虑到一线城市地价高的问题吗，还是有其他的因素考虑？

　　林中：去年我们拿了452亿（地价款），2018年的拿地，我们会有一个基本判断，大概不会低于销售额的50%。如果市场有很好的机会，我们现金流又覆盖得住，那就会拿多一点。

　　为什么主力战场在二三线，为什么不是在一线？因为一线城市，第一在我们眼中只有三个，北上深。我们未来会有一百个城市，大部分城市都是二三线。所以二三线城市拿地就决定了，一定会超过一线超市。

　　第二个因为一线城市现在已经逐步开始进入一个存量阶段的市场，一线城市已经过了开发销售的高峰市场，所以你要规模，未来还要持续稳步的快速增长，那么我们一定会选择配合城市发展的步伐，我们要随大势。

　　第三个，二三线城市在2018年，有拿地的大量机会，一线城市受到政府调控，我们相信2018、2019年，一线城市市场还是全国调控最严的市场，所以一线城市相对的机会会比较少，相对二三线城市今后拿地的毛利率和净利率还有周转率，会快过一线城市。所以我们要把一些资源投入到战略的主要方向上面。

　　问：2018年在香港拿地有什么具体的布局吗？

　　林中：香港拿地不会是旭辉的重点，旭辉主要的重点还是做国内的地产业务。香港我们会持续做一些项目，有比较便宜优质的土地，我们会继续开发，我们希望能开发第二个，第三个，第四个。但是从比重来看，我们的重点还是在国内。

　　问：旭辉近一年在增持阳光股份，请问旭辉增持阳光股份的原因是什么，会不会继续增持？是不是有想借壳A股的想法？

　　林中：旭辉增持国内的A股公司阳光股份，主要是做一个战略投资。我们看了一个是股票的价格和公司的价值，所谓的战略投资者，我们对这种投资是非常有耐心的，我们是一个长期的投资者。除了战略投资以外，我们没有对未来有任何的规划，我们也没有和阳光公司有其他业务方面的合作。

　　问：2018年设立了一个1400亿的销售目标，但是相比2017年，这一增幅有一点保守。定这个目标是基于什么样的考虑？

　　林中：今年对外承诺的1400亿目标，看起来比过去的增长比较保守。但是我们一贯的风格就是对你们承诺的保守一点，那个承诺的保守是什么？是基于任何市场的变化，我都完成。所以我们对于市场要敬畏。第二前面讲高了，没什么好处。所以我们不愿意讲高。随着我们销售业绩的逐步达成，我们可能在半年多的业绩，上调目标。我们可以上调，我们永远不会下调目标。

　　所以旭辉从2012年上市到现在，我们记得一句话叫保守承诺。我承诺给你一定是保守的，不管市场发生任何的变化和风险，我们都要完成它。但是实际上到交一个卷子的时候，交业绩成果的时候，每次都超出市场对我们的预期。我们希望长期以来培养旭辉的信用，旭辉说到做到，我们不愿意吹牛。牛皮吹的很大，实际上后面做不到，这不是旭辉的风格。

　　问：现在公司帐上是有298亿的现金，这现金接下来是想怎么用？公司为了适应规模发展，会不会再做一些新的融资计划？

　　林中：旭辉在稳健的财务要求是，我们基本想留总资产的20%左右是一个现金，因为有这个现金会让旭辉非常从容。第一能够把握住行业的投资机会，随时帐上有钱，随时有好的并购和地都可以买。第二能够应对行业去杠杆带来的紧缩，因为我的流通性非常好，所以旭辉的298亿作为一般的运营资金，以及作为投资的储备资金，旭辉一贯坚持就是总资产其中15%到20%的比重，是要持有现金的。

　　关于融资计划，旭辉暂时来看，没有任何的股票增发计划，因为去年我们已经做了增发，所以我们短期之内不会有任何股票的增发计划。

　　问：林中先生刚才有讲到公司已经就长租公寓发行了类REITs。市场预测，今年或者明年真正的REITs会在A股上市。旭辉有没有在做这样的准备？ 

　　林中：关于长租公寓真正的REITs上市，我们非常期待这个政策落地，也希望这个政策真正明确落地以后，我们能成为首单或者首几单的真正的REITs去上市。但是真正的REITs，相关的政策还没有出台，所以我们非常期待，租购并举的时候，能从金融和税收的角度支持这些租赁业务和租赁型企业的发展。

　　问：想就旭辉商业地产请教几个问题，2016年的时候旭辉提出每年落地三到五个项目，到2021年大概实现25到30个项目这样的目标。但是目前好像只开业了五个项目，刚才林主席在第二个五年计划的战略展望中也没有提到商业地产这块，想问一下目前商业地产的发展是不是什么困难？

　　林中：旭辉的商业发展其实每年都有落成新项目，今年最大一个的新项目在上海浦东，我们和香港置地合作的，旭辉智慧广场。总的建筑面积大概是13万平方米，应该说这个开业以后，也是浦东一个新增的最时尚的mall。旭辉在商业发展过程当中旭辉不追求量，我们在做精品，我们希望每年都有一两个好的精品能落地。第二个在旭辉未来这个二五战略里面，旭辉要保持主营业务快速的增长，旭辉还是会要聚焦在开发销售的业务。

　　商业的发展会随着地产规模的增长同步的增长，所以商业的未来到2021年，旭辉可能还会增加几个类似像浦东的智慧广场，非常有特点的一些商业地产的项目。所以我们整个对商业，更多追求质量，追求精品，追求品牌效益，我们并没有在商业上有一个很大数量上的要求。

　　问：月初王总（王寿庆）加入旭辉，请问接下来旭辉在商业地产上面有什么具体的布局和计划吗？对完成2021年的目标有没有信心？      

　　林中：王寿庆先生目前作为旭辉的商业顾问加入旭辉的，因为他的私人公司还有一些事情没有结束。所以我相信王寿庆先生作为一个商业顾问加入旭辉以后，对旭辉在整个商业运营能力，商业管理能力的提升，我们还是对他抱有比较大的期待。

　　问：公司从销售到入帐的时间有多长？根据之前的销售成本，今年的毛利率会不会突破30%呢？公司的销售物业、长租公寓还有物业管理的毛利率，一般分别来说是多少？2017年合同销售均价同比下降了9.2%，预期今年的均价会不会有所提升？综合相关的成本，毛利率，未来的趋势如何？

　　林中：从销售到入帐的时间，平均的周期在18个月到24个月之间。这是一个大的分布范围，今年销售大头未来在18-24个月可以结，少部分当年销售当年结，大部分是这个分布的趋势。

　　今年的毛利率来看，因为今年我们1、2月份的销售来看，今年的毛利率应该和去年是持平的。

　　关于物业和长租公寓，特别是长租公寓，我们其实不看毛利率，因为它的行业指标不是看毛利率的。物业公司的毛利率也看得比较少，因为它是劳动密集型企业。所以物业现在目前来看，平均的利润率在大概8%左右。

　　关于今年的均价，我们评估过今年均价可能超过17000块钱/平米，估计在17000到18000块钱/平米之间。未来几年的毛利和净利，旭辉可以持续保持平稳，毛利率超过25%，净利润率超过12%，基本不会低于这个波动。今年的毛利率接近30%，所以我们基本上都会超过25%以上。

　　问：公司有在中山、东莞买地，往后是不是辉增加大湾区的布局？公司有一些旧改项目还没有转换成土储，这个能否具体介绍一下？

　　林中：大湾区的布局对于旭辉来说非常重要，在旭辉规模小的时候，旭辉要精选区域，所以我们主要选择长三角和黄渤海。随着旭辉超过了一千亿以后，旭辉在大湾区布局的脚步会加快，大湾区主要是由广州、深圳。刚才你问我一线城市，一线城市国内就三个，北上深，再加上香港就四个。

　　我们内部看的时候没有把广州放在一线城市的市场格局来看。但是大湾区有非常重要的城市，包括深圳、香港、广州，以及在广深这条城市群带上很重要的城市，包括我们在东莞，在佛山，在惠州、珠海、江门、肇庆、中山，这些形成了整个大湾区的重点。随着大湾区我们从零开始到现在有十几个项目，未来大湾区我们还会持续的提升。去年大湾区销售占比2%，未来我们希望大湾区销售占比至少20%。所以大湾区的比重，随着我们规模大了以后会加大布局。

　　旧改，因为旭辉拿地的方式我们叫全方式拿地，既有公开市场的招拍挂，也会积极做二手市场的收并购。同步还会和政府做一二级联动，城市的旧改，还有都市更新的计划。目前来看旧改有几个比较大的项目，第一个是去年我们在太原拿的四千亩地，这四千亩的地，我们去年已经把4560户居民全部动迁完变成一块建地，今年会陆陆续续挂牌。

　　还有包括我们在武汉有两三块地，也是等到在准备挂牌。还有在郑州，我们也是跟政府做棚户区改造。昨天就交了第一块地的保证金要挂，我们一两年前就签完合约，在盖动迁房。这些地块陆陆续续都会挂起来，还有就是在长沙，还有包括最近媒体也在报我们贵阳。这些棚户区改造的旧改项目，我们估计毛利率都在30%以上。   

　　问：债务方面，刚才有提到今年提前有归还，刚才说不会增发股票，往后会不会从PB和CB这两个方面去发展，去换掉境内的债务？是不是主要集中在境外做这块？

　　林中：我们今年一年到期的债务占比是25%，但是1、2月份已经还了很多了，剩下的要还的债务到今年发债的话只有一笔25个亿人民币的债券要发，所以对我们短期的压力是非常小的。旭辉非常重视自己信用平台的打造，而且我们有比较畅通的国内和国外的融资平台。如果今年国内融资平台比较紧张的时候，我们会相应加大境外的融资平台。

　　我刚才也重申了旭辉没有配股的，或者说增发股票的任何计划，导致我们大股东对公司会有增持的计划。因为每年我们大股东都在市场上增持旭辉的股票，因为我们对公司未来的发展非常有信心，因为我们知道，我们未来几年的利润是多少钱，其实很多利润都已经锁定了。

　　问：公司净负债率去年底大概70%（注：2017年旭辉净负债率50.9%，计入永续工具为70%）左右，算是比较健康的水平，其实相对于前年有比较大的提升。公司觉得这个负债率可以有上升的空间，还是需要有一个控制的计划，之后负债率大概是什么水平？

　　林中：因为70%的负债率在国内高速增长的企业里面，应该还是算很稳健的。因为要把增长率和负债率和利润率放在一起看，旭辉一定是三项得分综合表现最好的企业之一。

　　第二个旭辉内部的关于负债率，其实我们一直追求比较稳健，95%是我们的红线，85%是警戒线。所以我们基本上都是在60%到70%左右，其实离我们的警戒线和红线差距还是非常远的。一旦市场有机会，其实旭辉还是有空间的。平常在市场好的时候，我们反而不会把这个空间用住。反而在市场不好的时候，我认为地价很便宜的时候还是要多买一点地的。

　　第二个我非常看好中国房地产市场中长期的发展，因为随着中国要实现一个新时代的宏伟目标，到2020年我们要成为小康社会，到2035年我们要成为一个社会主义现代化国家，中国的经济增长保持持续稳定的增长，以及人民对美好生活的向往和改善品质的需求，其实中国未来十年、二十年之内，我们根本不会担心市场的问题。

　　我们担心的就是我们怎么成为这个市场当中好的几个人，这个市场的量还是非常大的，我们可以看到未来的十年，中国可能平均起来这十年内不少于十万亿的市场，应该都在十几万亿的市场，所以这个市场还是非常大。而且这个市场集中度非常大，这个市场未来份额的集中度向优秀的大企业开始聚集。

　　问：刚才提到公司的布局会在今年完成，今年可能大概700亿左右会拿来买地，之后整个对这个房地产行业都会有一个比较大的投资，还是说会逐步放缓？现在权益部门在一半左右，日后权益增加的计划是什么样的？

　　林中：2018年我们讲基本完成战略布局，讲的就是2018年在中国的一线二线，以及战略性的支点型的二线城市全部布完，旭辉在十九个到二十个旭辉区域集团的中心城市布局全部可以布完，接下来只不过是把一些区域做扎实，长三角的区域做渗透，然后粤港澳的区域，把规模，项目量、数量做多，所以全国布局大的骨架，这个战略基本上在2018年都完成，剩下的就是怎么有更多的置业的问题，以及主要的二十个城市里面去深耕的问题。这二十个城市争取每一个我们都能进入到当地的TOP10甚至TOP5。去年我们有八个城市，我们希望每年都提升数量。

　　权益的问题，在市场有机会，地价比较便宜的时候，我们还是希望能够进一步增加权益，我们短期的计划就是新增的项目的权益在60%。