业绩期已落幕。港股老司机都知道业绩期是一个关键的时间窗口，既是公司发布一年成绩单的时候，也是展望公司未来一年发展的重要节点。 

　　去年业绩期后，港股内房开启了波澜壮阔的上涨。今年业绩期怎可放过掘金机会，值此良机，寻找下一颗内房板块的沧海遗珠。 

　　3月28日，绿地香港发布了2017全年业绩，吸引了笔者的注意。

　　一、蝶变之年 

　　在国内，A股上市的绿地控股家喻户晓，相比之下，绿地香港就低调多了。2013年8月，绿地控股认购盛高置地扩大后股本的60%，成为控股股东，并将公司改名为绿地香港控股有限公司，简称绿地香港（00337.HK）。绿地香港是绿地控股在香港的上市平台，也是绿地集团连接境内外资源的桥梁之一。

　　绿地香港主要业务包括房地产开发与销售、投资物业运营（酒店及办公室）、物业管理、互联网金融等。其中，物业开发占绿地香港收入绝大部分，占比为97.10%（注：结构图为2016年，届时需要更新），其次是物业管理及相关服务。 

　　可见，绿地香港的主营业务还是在物业开发与销售。虽然从收入看，2017年的收入小幅下降13.6%，主要是销售结转的项目均价较低。

　　不过，有心人就会发现，绿地香港的归母净利润却逆势实现同比上涨19%。

　　关键之处在于毛利率。 

　　2017年公司的毛利率显著回升，达到25%。一方面，绿地香港聚焦长三角经济圈，最近两年房价明显上涨，合约销售均价提升促使毛利率扩张。另一方面，2013年在入主盛高置地时，一些存量项目毛利率较低，拉低了前两年结转毛利率。

　　更重要的一点是，绿地香港运用智能技术、优化采购方式等，有效地控制了成本。采用网络、智能采购方式，能减少人力投入，缩短招标时间，使总成本降低4%。而采用“直采甲供”，直接降低材料成本达到19%。智能BIM减少变更签证的25%，总成本降低了1%，总共降低成本合计高达24%。 

　　多管齐下，项目成本显著降低，对项目毛利率的贡献显而易见。

　　而且可以注意到，投资物业重估的收益是要少于2016年的，说明公司利润的含金量增加。

　　2017年毛利率回升反映出公司经过三年的砥砺奋进，已经摆脱了盛高置地的影响，迈入新阶段。  

　　须知，房地产开发一般采取预售制，结转成收入有一定的时间差，现在的收入体现的是过去两年的销售。相比而言，更应该看公司的销售情况。 

　　自绿地控股入主以后，绿地香港的房地产开发业务狂飙突进。合约销售额从2013年的约35亿元，暴增至2017年的301.11亿元，复合增长率达到70%。2017年的合约销售同比大幅增长同比增加65%。合约销售均价为13,257元每平方。

　　2017年公司销售实现强劲的增长，随着公司2017年的销售结转，未来收入和毛利率将会逐步抬升。 

　　综上所述，毛利率提升、销售快速增长都在预示着：2018年将是公司全新起点。 

　　二、新起点，新征程 

　　中期看，公司新征程将更快成长。 

　　在行业集中度不断提升的背景下，二三梯队的房企纷纷提出自己的发展目标，绿地香港顺势而为，力争上游，2021年剑指千亿。 

　　土地是房地产开发公司的生命线，土地储备规模和区位布局决定了公司中期的发展。 

　　绿地香港聚焦泛长三角和泛珠三角区域，主要布局城市有上海、无锡、苏州、嘉兴、南宁、昆明、太原等城市。2017年8月绿地香港成功获取广东佛山文旅特色小镇项目，首次进军粤港大湾区告捷。 

　　绿地香港所布局的城市不是一线城市就是区域重点城市，是人口净流入城市，住房需求旺盛，为快速去化打下坚实的基础。

　　土地储备规模方面，2017年至今公司收购了泛长江三角洲和泛珠江三角洲地区的12个项目，新增计容面积约724万方。其中，2017年绿地香港新增的土地建筑面积为380万平方米。不过进入2018年，截止到3月29日，绿地香港新收购地块的总建筑面积约为344万平方米，几乎达到2017年全年的纳储量，绿地香港的增加土储的速度显著加快。 

　　截止业绩公告日，公司的土地储备为1,900万平方米，共44个项目，主要分布在上海、广东、广西、江苏等泛长三角和泛珠三角地区。从城市结构看，占比最多的为江苏，总土地储备的22%，其次是上海（19%）和广东（14%）。从土地属性来看，住宅的比重最大，为77%；商业次之，达到14%，其余的9%为酒店和办公用地。

　　绿地香港的土储足够支撑未来3年的发展，并且公司2018年加快纳储速度，为千亿目标奠定了坚实基础。只需每年保持在30%到40%的增长便可实现千亿目标。 

　　值得强调的是，由于前瞻性的土地布局，以及依托母公司资源，绿地香港平均土地成本价格仅为2,300元每平米，只占到销售均价13,257元/平米的17%，远低于行业平均水平。充足的土地储备蕴含了丰厚的利润，预计未来公司毛利率将持续提升。 

　　绿地香港的新征程已具备天时和地利。 

　　天时——国内仍处于城市化进程中，房地产热潮未退。公司摆脱了盛高置地影响，开始轻装上阵； 

　　地利——聚焦区域重点城市，坐拥优质低成本的土储和可售资源； 

　　在2018年，绿地香港加强了团队优化，并推出员工激励计划，“人和”也已具备。 

　　绿地香港开始推行培育中坚力量的人才战略，在全球100所高校引进管培生，并且针对不同层级的管理及技术员工开展不同培养计划，足够的人才储备夯实了公司千亿目标的基础。 

　　此外，在股权激励方面也跨出一大步。1月22日，在集团框架下，绿地香港董事会通过股权激励制度，建立管理层与公司的命运共同体，激发各层级人员追求“高目标、高绩效、高质量”的工作结果的主动性。 

　　逢天时，占地利，得人和，绿地香港千亿大业岂会不成？ 

　　三、美好生活服务商 

　　驻足当下，展望未来，房地产开发竞争白热化，在房住不炒的基调下，行业的毛利率逐渐平稳。房企开始多点布局，多点开花的标杆非李嘉诚莫属，正是适时恰当的多元化缔造了李氏帝国。国内龙头房也开始多种业务探索，如恒大布局金融、体育、健康和养老等多个产业，万达进军影视娱乐等。 

　　绿地香港则选择了实施“房地产+”战略（文商旅、医康养、金融服务等）。公司积极布局文商旅和医康养地产项目，深化房地产产业链。 

　　天下大势，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡。经营企业、做投资皆如此，对大格局大趋势的判断至关重要。 

　　中国经济现在有两个大趋势。一是，经过三十多年的快速发展，国人的财富快速增加，中等收入阶层日益壮大，消费需求不断提升。二是，中国正逐渐老去，老龄人口超过2.4亿，占总人口的17.3%，步入老龄社会居民健康意识提升，体育运动、度假休闲、亲子教育等需求也日益提升。 

　　房地产的下半场如何顺势而为？绿地香港前瞻地在养老地产、文旅地产、现代商业、科技小镇、医疗养老地产等多点布局。现在已经有多个成熟项目落地，长期看，绿地香港在特色地产的下注成为未来业绩重要的增长点。

　　结语： 

　　绿地集团的入主给公司带来多方位的提升，母公司是国内著名的地产巨头，在地产开发的运营和销售方面具有丰富的经验，可调配丰富的产业资源支持绿地香港。 

　　而且，母公司绿地控股是隶属于上海市国资委的大型混合所有制企业，受益于绿地集团的优势资源和国企背景，国际评级机构给予很高的评级，公司的融资成本直线下降。截止 2017年底，公司的平均融资成本为 4.5%，远低于行业平均水平。  

　　此外，公司2017年底净负债率降至84%，负债结构优化，财务更加稳健。而公司的借贷成本低，现在的杠杆水平还有足够的规模扩张空间。