机构：申万宏源

　　评级：买入（维持）

　　目标价：3.50港元

　　中海物业预计将受益于其兄弟公司大型国有开发商中国海外发展的规模扩张提速，因其 2017-2018 年加速拿地。近期公司股价回调约两成，提供了重新进入的机会。我们维持公 司 2018-2020 年每股净利预测值分别为 0.13 港元（同比增长 44.4%）、0.15 港元（同比增 长 15.4%）和 0.17 港元（同比增长 13.3%），并维持目标价为 3.50 港元，重申买入评级。

　　作为具备开发商背景的高端物业管理服务提供商，中海物业约90%管理面积来源于中海外 开发的项目，剩余10%由第三方开发的外部项目贡献，相比同业中，集团开发商贡献的项 目占绿城服务总管理面积的20%，占彩生活仅为0.9%。中海外于2017年全年实现合约销售 规模同比增长10%至2320亿港元（相比同期板块平均增速超50%），合约销售面积同比增 长11%至1450万平米，同期新开工面积（除中海外宏洋之外）则同比大幅增长183%至1950 万平米。进入2018年，公司将全年合约销售目标定为2900亿港元（同比增长25%），并据 中国指数研究院数据，公司于2018年前三月实现合约销售金额650亿港元（同比增长 14%）。与此同时，公司今年买地目标指引维持高位，预计将同比增长22%至1350亿港元， 同期完工面积将同比增长17%至1600万平米，预示着公司在土地购置和规模扩张上较以往 更为激进，由此将利好中海物业未来在管面积的增长。 

　　展望未来三年，公司将 2020 年合约销售目标定为 4000 亿港元，这意味着 2018-2020 年复 合增长率达 20%，支持该销售规模增长的销售面积增速至少为双位数。因已将中海外未来 几年销售规模和交付面积提速考虑在内，我们维持中海物业 2018-2020 年总管理面积预测 值分别为 1.5 亿平米（同比增长 17%）、1.7 亿平米（同比增长 16%）和 2.0 亿平米（同比 增长 15%），对应 2018-2020 年复合增长率为 16%。 

　　公司定位为中高端住宅项目提供社区服务，平均月度物业管理费在同业中位居首位，达4.7 元/平米，相比绿城服务和雅生活则分别为3.1元/平米和3.0元/平米。考虑到未来持续交付 的新建项目物业管理费较高，我们预计其物业管理费在未来几年仍将维持高位。此外，我 们预计公司2018-2020年毛利率水平将持续提升至25-26%，主要受益于毛利率高达100%的 酬金制合约占比上升（相比包干制毛利率为15%），以及更为高效的成本控制。 

　　公司目前估值为 19 倍 18 年 PE，与板块平均估值相近（年初至今平均上涨约 25%），其 中彩生活股价近期表现突出，目前估值为 14 倍 18 年 PE，同期绿城服务估值为 28 倍 18 年 PE。我们预计公司将受益于强势开发商中海外未来几年可持续的规模扩张和交付面积 提速，并基于超出同业平均的较高物业费而仍将维持稳健利润率。我们认为公司近期股价 回调显著提供了重新进入的机会。我们维持公司 2018-2020 年每股净利预测值分别为 0.13 港元（同比增长 34%）、0.15 港元（同比增长 19%）和 0.17 港元（同比增长 14%），并 维持目标价在 3.50 港元，对应 18 年目标估值为 27 倍 PE。考虑到目前股价较新目标价存 在约 46%上升空间，我们维持中海物业买入评级。