为什么说2018年是香港零售行业已经迎来转机？这个问题并不难论证。

　　从大逻辑来看，香港独特的地理位置、高度发达的经济水平、开放的贸易制度以及优惠的税收制度依旧没有改变，这些都是长期吸引全世界旅客赴港旅游购物以至于香港成为“购物天堂”的重要依据。

　　有人的地方才有生意，说到香港对游客的吸引力，就不得不谈中国内地游客近20年来赴港人数变动情况。

　　粤港澳大湾区建设望助推香港消费产业

　　智通财经APP了解到，据香港旅发局公布的数据显示，内地访港人次在1997年还只有236万，到了2016年这一数字增长至4277万，19年间增长了17倍。这一数字相当于中国内地2016年出境游总人数的1/3，意味着每30人中就有一人在2016年赴港旅游,这是推升香港零售业景气度最大的因素之一。

　　由于与香港毗邻，深圳居民又是内地城市当中最喜爱去香港旅游购物的人群。

　　据了解，《深圳市商贸流通业发展十三五规划》中曾提到，在2015年，深圳居民境外消费总额达到1321亿元，相当于当年社会消费品零售总额5017.8亿元的四分之一。

　　2016年，专业市场调查机构做了一项覆盖10000名深圳居民的抽样调查，调查显示深圳居民中有过境外购物行为的比例高达54.4%，人均消费金额为13740元。

　　深圳市零售商业行业协会会长花涛曾经表示，深圳是个“外向型”城市，早在七八年前，深圳人赴港购物的数字就很惊人，“有一段时期，深圳人甚至连酱油都在香港买。这些年随着深圳人外出旅游增多，消费额外流的数字正在扩大化，不仅仅局限于在香港买东西，更有去东南亚、欧洲、美洲等区域消费。”

　　展望未来，随着粤港澳大湾区建设的推进，湾区覆盖的人口将从6000多万攀升至1亿人，地区生产总值将达到1.3万亿美元。这些因素将助力以深圳为核心城市的大湾区为香港零售业发展注入新的活力。

　　根据天风证券的观点，大湾区新基础建设贯通后，乐观估计长期将为香港带来约2270万/年的新增客流。值得一提的是，港珠澳大桥和广深港高铁有望分别于2018年二季度和三季度顺利通车，深、港、澳、珠四大城市的1小时交通圈将打通。此外，以武广高铁为主动脉，广深动车、广深港高铁、广珠轻轨、珠海机场和客运码头为配合，大湾区辐射圈不但覆盖了广东省境内，更是打通了周边省份的“经脉”。未来横琴度假+澳门旅游+香港购物的区域协同吸引力，将持续助推港澳地区的旅游消费服务产业。

　　可以说，内地居民赴港消费未来依旧会是香港零售业成长的晴雨表。为了佐证这个结论，除了上述观点外，还可以用内地居民赴港旅游经历的历史阶段与在香港开展业务的港股上市公司同时期股价表现的关联性来说明。

　　人民币兑港元强势，访港人数再度升温

　　回顾内地居民赴港旅游的历史，从1997年至今经历了五个阶段，包括1997年到2002年的萌芽期；2003年到2005年的发展期；再到2006到2008的巅峰期；随后的2009年至2014年，过热的香港游引发一系列问题，低价团泛滥导致香港旅游体验度下降；赴港游在2015到2017年回归理性，赴港人数增速放缓，甚至一度衰退。

　　我们很容易发现，在相同时期的港股零售业说上市公司，如英皇钟表珠宝（00887）、周生生（00116）和莎莎国际（00178）等基本都在2008年前经历过股价大幅上涨，在2008年出现大幅下跌，也都在2011年到2013年前后股价达到历史巅峰。但到了2014年以后，几乎看不到这些个股有太多亮眼的表现。

　　行情来源：富途证券

　　其原因除了赴港游过热之外，还有很重要的两个因素，一是汇率的因素，二是香港零售业租金的因素。

　　根据人民币对港币的历史汇率走势，2010年到2013年是人民币对港元的强势期，当时1元人民币最高可换到约1.289港元，这极大的刺激了内地居民赴港旅游购物的热情。但是到了2014年上半年，港元对人民币汇率开始回升，开启长达近三年的上升周期，到2016年末1元人民币只能兑换到1.114港元，这意味着对于内地居民来说香港的物价变相上涨了超过10%，居民赴港消费的意愿自然会下降。

　　好在港元对人民币汇率达到长期高点之后，并没有长时间维持下去，2017年初至今，港元对人民币汇率处在快速下行的通道当中，走出倒V字形走势，如今在1港元兑0.8元人民币附近徘徊。

　　港元兑人民币汇率再度走软令访港游客数量升温，根据香港政府统计处公布的数据，2017年访港旅客达到5847.2万人次，同比增长3.2%，其中过夜游客有2788.4万人次，同比增长5%。2017年全年，香港零售业总销货价值的临时估计为4461亿港元，同比增长2.2%。

　　根据香港特区政府入境处公布的数字显示，从2018年2月15日(大年三十)至2月19日(初四)，香港入境访客的总人数为195.8万人次，其中内地访客达到了71.5万人次。对比2017年同期，香港接待内地访客的人次为61.9万，2018年的增幅高达15.5%，增幅是2017年的4.3倍。

　　尽管如此，在2016年初开启的港股牛市当中，消费股整体上处于被市场冷落的地位，尤其是香港本地零售股更是鲜有重磅表现。其原因除了汇率因素外，还有很重要的一点那就是商铺租金高企制约企业利润增长。

　　零售业商铺租金压力有望缓和

　　根据香港特区政府差饷物业股价署的资料，香港零售商铺租金指数由2007年的约110点上涨至2017年的超过180点，10年时间涨幅约为80%。这也难怪香港本地的部分零售业上市公司会在财报中“吐槽”租金压力过大，导致企业利润率不景气。

　　不过，从上图中也可以看到，自2009年以来持续上行的租金指数在运行到180点左右的区间后上升速度开始明显减缓，表明香港零售业商铺租金压力已经有所缓和。

　　根据差饷物业估计署的数据，香港三大商圈，港岛、九龙和新界的每平米的租金水平在2017年部分月份之间波动较大，但2018年前两个月的租金水平已经处于图示14个月中较低的位置。

　　资料来源：差饷物业估计署，香港特区政府

　　此外，智通财经APP了解到，由于近年来香港非核心区域的新增商铺数量大幅上升，短期内难以被完全消化，因此自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%。

　　资料来源：差饷物业估计署，香港特区政府

　　莱坊《香港每月物业市场报告》指出，市场缺乏零售商在港扩充和进驻香港的大型计划，商铺租赁活动将持续放缓，预计今年优质街铺租金将再下跌5%至10%。

　　综合这些因素，得出香港零售业将在2018年迎来转机甚至成为近年来一个零售业的大年也不为过。

　　在访港人数回暖、港元汇率持续下行以及香港零售业商铺租金压力得到释放的背景下，港股零售上市公司的业绩将如何演绎？不根据香港零售行业的代表企业莎莎国际（00178）和卓悦控股（00653）近期的业绩表现来做一个简单的推断。

　　选取这两家公司的原因也很简单，就是即使你有再严重的“路痴”也能在香港的大街上轻松找到这两家公司的门店，“五步一莎莎，十步一卓悦”的传说正是来源于此，因此莎莎和卓悦的业绩情况在一定程度上能够反应香港整个零售行业的近期程度。

　　莎莎关闭盈利欠佳门店，业绩大幅回暖

　　首先来看莎莎国际，2017年/2018年财报显示，截至2017年9月30日止6个月，公司实现营业额36.59亿港元(单位下同)，同比增长1.6%;净利润1.1亿元，同比增长14.5%，毛利率由41.4%上升至42.2%。

　　到了2017年/2018年三季度，莎莎单季营业额同比增长6.5%至22.82亿港元。港澳市场营业额按年增加8.1%，同店销售获得3.7%的升幅。本地客及内地客则分别上升6.6%及4.1%，其每宗交易平均金额分别上升4.2%及2.8%。

　　而港澳以外市场方面，内地、新加坡和马来西亚营业额分别获13%、3.6%和3.9%的增长。台湾地区和电子商贸则分别下跌5.5%及21.9%。

　　第四季度，莎莎整体零售及批发业务营业额继续加速增长，按年增长14.4%，港澳地区零售销售额按年增加17.8%，同店销售取得15.1%升幅。其中本地客及内地客分别上升7.9%及17.3%，每宗交易平均金额则分别上升5.1%及3.6%。

　　而同期港澳以外的市场(包括中国内地、新加坡、马来西亚、台湾地区和sasa.com)的零售及批发业务营业额则轻微上升0.8%。

　　在莎莎国际看来，公司营业额的增长主要是受益于人流的带动，在经营方面莎莎国际通过优化产品组合及提升顾客购物体验，以迎合市场不断转变的需求。同时通过门店布局优化提升运营效率，于传统旅游区一线位置开设新店以取代租金高企时迁至二线位置的旧店。

　　截至2018年3月31日，莎莎店铺总数275间，期内净关店13间。其中在港澳、内地分别净关闭1家门店，马来西亚净关店3家，同时新增一家新加坡门店。由于在台湾市场表现不佳，公司已宣布关闭台湾所有店铺，目前已经关店11家，占此前台湾市场总店铺数量的52%。

　　值得注意的是，受益于香港旅游区门店租金大幅下调30%，莎莎将原本位于次优位置的旅游区门店搬向了更显眼的街铺位置，另外，店铺也下沉住宅区以挖掘香港本地经济复苏的机会。同时通过选择性陈列畅销产品以吸引人流，从而将店里其他毛利率较高的产品推广，有效提升店铺营运效率。

　　卓悦控股业绩开始回暖

　　和莎莎国际类似，卓悦控股的业绩在2017年也有了回暖的迹象。卓悦年报显示，公司营业额在2017年为19.35亿港元，同比减少3%。公司毛利率由38.1% 减少至35.2%，年度亏损为2.02亿港元，亏损的原因主要是一次性可供出售金融资产减值亏损1.40亿港元，及出售可供出售金融资产亏损610万港元。扣除以上一次性亏损，年度亏损为5590万港元（2016年亏损9160万港元），较去年同期亏损大幅减少。

　　公司表示，随着零售业回暖，公司的销售在2017年下半年有回升的趋势。公司2017年上半年的营业额按年跌幅为9.3%，下半年营业额按年上升3.4%，显示公司下半年的经营条件及盈利能力持续改善。

　　卓悦还在年报中透露，香港四大主要地区商铺租金在2017年出现不同程度的下跌，包括铜锣湾(-3.3%)、尖沙咀(-3.4%)、旺角(-5.8%)，中环区更跌超过一成(-12.6%)。目前零售商已不再盲目抢贵价租铺，而卓悦也会密切留意及分析市场变动，以随时准备就绪提高议价能力，把握磋商租金的机会。

　　智通财经APP了解到，2017年卓悦在香港、澳门及广州开设38间分店（2016年42间）。公司总体租金成本在2017年达到3.69亿港元。凭借店铺选址得宜，各分店的销售情况理想，零售店的租金成本对营业额比率已从2016年的20.5%下降1.8个百分点至18.7%。

　　综合来看，人气、汇率、租金三大因素短期内已经不会继续制约香港零售业发展。在这样有利的环境之下，香港零售业上市公司的业绩有望迎来加速增长。不过也要提醒投资者，在提前布局零售行业个股是还是需要以企业的经营状况为本，毕竟由于经营不善导致亏损的企业在资本市场并不鲜见。